实施返租前，请先弄懂2大问题

　　问题1：项目是否需要返租？

　　回答：根据项目各个产品的经营前景判断是否返租。如果项目较大，分多期，前期返租的产品要兑现经营业绩。

　　小结：

　　期房或卖不出去的现房，才需要考虑是否返租；

　　无主力店或主力店无法带动商业发展；经营前景无法预期或不佳，则需要返租；

　　经营前景良好则不需要返租。 

　　问题2：返租中四者是怎样的关系（开发商、商管公司、商家、投资客）？

　　回答：在营销环节和运营环节，涉及返租的四者均扮演不同角色。

　　（1）四者在营销、运营环节分别承担的角色

　　（2）四者关系

　　（3）商管公司在返租中是构成体系的关键角色

　　商管公司在返租中发挥平衡各主体利益和促进项目运营的作用。

　　销售期内，委托第三方运营公司招商，收费为月费+销售、招商佣金;

　　主要职责：①确定项目业态规划。②招入商家入驻项目，为销售提供支持。③成商家购买商铺。

　　销售基本结束时，第三方运营公司转为和商管公司合作，商业街开业前收费为月费+招商佣金。

　　商业街开业后，委托经营期内，为月费+租金收入提成。

　　委托经营期内责任权属：①三方运营公司负责招商、街区运营、街区推广。②商管公司对第三方运营公司的招商运营工作进行管理和审核。并支付月费和佣金。③第三方运营公司提交租赁方案、推广方案、费用支出方案，报商管公司审核执行。发生的费用由商管公司支付。④办公场地由商管公司提供，开发公司统筹安排，使用费用等在委托协议里明确。

　　（4）项目营销目标

　　营销目标会导致返租的出发点不一样，从而使四者利益诉求发生变化。

　　从经营导向出发，四者的利益诉求变化：

　　从快速去库存目的出发，四者的利益诉求变化：

　　小贴士 返租招商的商家有哪些

　　返租项目招入的部分商家主要为：国内二、三线品牌、连锁品牌加盟店、本地餐饮。

　　这些商家租期要求较短，一般为3-5年；可以接收多个业主；市场定位为非核心商圈市场，与返租物业较吻合。