新田置业总裁冯常生：精神消费会是未来商业地产巨大商机

　　编者：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　作为中国商业地产第一门户网站，赢商网一直为推动中国商业地产的良性发展鼓与呼，在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年人物访谈”，对全国商业地产行业领袖进行访谈，包括开发商、品牌商家、服务机构等领域领军人物，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验，访谈内容经编辑后将结集出版，以飨行业读者。本期的采访嘉宾是河南新田置业总裁冯常生博士。

　　（赢商网湖北分站报道）2004年至今的十余年间，河南地产风起云涌，随着绿地、升龙、恒大、华润、万达、万科、碧桂园等一大批地产大鳄扎堆进驻，河南本土房地产品牌格局也在竞争中变化。作为发轫于郑州、成长于郑州、阔步于省外的企业，新田置业自1997年成立以来，伴随河南地产市场一路风雨兼程，一直深耕市场，不断创新，在国内一线房地产品牌云集的格局中积极寻找、拓展自己的生存空间。“缔造城市之美”，18年来，新田置业都在踏实践行着企业的核心理念，逐步成为郑州房地产市场独树一帜的典范。

　　顺时而起，在河南地产的风潮中破浪前行

　　从国贸360广场到新田时代广场，从鹿港小镇到新田城等，新田置业已发展为年开发量100万平方米以上的综合地产开发商，还与恒大地产集团、碧桂园地产达成战略合作，共推新田城项目。回首新田置业从创立到发展之路，新田置业的发展与郑州商业地产发展历程紧密交缠。

　　河南新田置业总裁冯常生博士表示，虽然郑州是二线城市，河南省会，但作为经济欠发达地区，与已经进入商业成熟阶段的一线城市还是有差距，因此郑州商业地产在全国的商业地产发展进程中，是一个追随者的角色，跟随着一线城市的发展脚步发展，即使迎来商业地产一些改变也大都是赶在第二波风潮中。

　　“郑州商业地产的发展是一个渐变过程，很难确定一个清晰的创始元年，只有经历了两个阶段的发展才能成熟起来。”冯常生用“西风东渐”来概括第一个阶段，这个阶段完全是没有自我的追求，地产商将一线城市甚至国际上流行的、已经成功的商业照搬过来。到了第二个阶段就是自我追逐，经过长期的实践与经验积累，地产商开始认识到只有融入自我的一些元素，才能做出真正有自己特色的作品，才能与城市发展有机集合，特别是与区域环境定位相融合，包括一些城市历史环境、文化资源、市场特色等。冯常生表示，郑州商业地产目前处于第一阶段向第二阶段转化时期，他坦言新田置业旗下首个商业地产项目国贸360广场，严格意义上讲，最初也是一种简单的追随，项目引入多个国际快时尚品牌，掌握先发优势，快速占领空白市场，成为郑州时尚潮流地标。随着运营，国贸360广场不断地根据本地经济发展现状、商业市场格局以及人口构成、消费习惯等因素进行调整，尽量做到本土化、特色化。开业五年来，国贸360广场立足花园路商圈稳步发展并不断提高，人气也不断提升，2014年经营面积只有4万平方米的国贸360广场创造了全年近10亿元的营业额，同比增长40%左右。

　　顺势而动，在河南地产的竞争中稳步前进

　　由于招商难、投资大、回报周期长等特点，商业地产经营难度与风险远远大于住宅。早期，郑州本土企业涉及商业地产的很少，多数是为了配合住宅而做商业。但随着住宅市场低迷，告别黄金期，河南建业、新田、正弘等多个本土地产企业面对行业降温，开始“华丽转身”，纷纷加大商业地产及关联行业的拓展力度。

　　相对本土开发商的频频动作，升龙、万达、华润等外来开发商更如“虎狼之师”。截止至2015年一季度，郑州已开业的购物中心项目总体量达到了280万平方米。据DTZ的统计，郑州商业地产项目在5年内有近900万平方米的潜在供应量，2015年是众多项目积极筹划和积累的一年，而未来两年则是项目集中入市的时间段，将有约60%的项目进入市场。众人拾材火焰高，郑州商业地产这块蛋糕越做越大的同时，也带来同质化、泡沫化加剧，遍地开发的商业项目让地产商进入残酷竞争阶段。

　　“市场经济往往是由先导者进入，追随者跟进，引发同质化无序竞争，进入残酷的红海。然后再出现另一个先导者去寻找蓝海进入，再跟进，再出现红海这样一个反复的过程。”在冯常生看来，郑州目前的商业综合体有几十个，再加上未来巨大的投放量，这样一个城市来讲根本承载不了这么多，估计未来至少有一半的商业综合体在开业两年内要倒闭关门。

　　在市场形势的充分认识和对竞争局势的充分准备的前提下，新田置业对于如何从竞争中脱颖而出，已有深刻认识。“若想从巨大的供应量中脱颖而出，做好商业地产，首先必须有恒心，不能祈求短期盈利”，据冯常生介绍，郑州国贸360广场一年有近10亿元的销售额，但净利润也就五六千万。新田人并不追求短期有多大的回报，他们有足够的耐心来慢慢发展，先形成包括建造、招商流程的标准化，再形成稳定的商家，然后扩展，再形成规模效应。

　　冯常生说：“中国毕竟还是从一个欠发达国家向中等发达国家前进这样一个时代，城镇化建设应该在十年内还是一个主要话题，所以未来的开发量还很大”，虽然中国商业地产发展的风潮依旧可以扬帆，尽管新田的规模效应的形成需要一定数量的项目为基础，但新田的扩展却毫不盲目。“随着中国房地产市场的发展日趋成熟，就会从增量竞争转到存量竞争，所以从增加增量到盘活存量这是一个必然的趋势”，冯常生介绍，未来新田新增的增量不会是“简单的盖房子”，而是会“有自己的特色，要么赋予文化含义，要么提高科技含量，亦或突出生态效益等”。另外，新田置业会顺势而动，稳步向持有型商业物业转型，结合项目特色，盘活存量，逐渐取得更好的效益。

　　顺应未来，在商业地产的潮流中继续前行

　　在谈到十年后中国商业地产的发展高度时，冯常生坦言“不好预想”，但他认为从产品到平台，从生产商到服务商，商业地产最核心的是要思考人们的生活方式，要跟上时代的脚步。“没有伟大的企业，只有时代的企业”，这个时代需要亚细亚，亚细亚就非常红火，但是后来的时代超越亚细亚了，如果亚西亚还是仅仅坚持着每天升升旗，走走步，微笑着服务，注定是要被淘汰的。

　　 “仓廪实而知礼节”，物质满足之后，关注更多的就是精神。物质缺乏的时代，就简单地追求物质，得到了物质就快乐，精神问题也会随之解决。“自改革开放以来，经过30多年的发展，物质已经不是问题，所以我认为，从商业角度来讲，精神消费应该是未来十年的一个重大商机，谁能够解决好精神的东西，谁就把控了社会的主流”。

　　“这个时候人们的消费不仅仅是以物质的这种性价比来进行恒定，附带了很多品牌的因素，精神的因素。”据介绍，国贸360广场注重精神消费，注重体验，注重服务类产品，未来会增加餐饮、咖啡、美容、书店、展览、沙龙等体验型消费品牌，让消费者亲身参与，让其成为一个有生活方式创新功能的场所。

　　 “另一方面，互联网对商业地产的影响会越来越大，未来商业地产需要关注合作、顺时两个趋势。”冯常生说，互联网与实体商业有各自的优势，面对其澎湃发展之势，传统企业不能回避，要主动触网、融网，要将线上线下融合起来，因为人们还是喜欢一些实体店体验服务的，而他们在互联网又能尽可能压缩流转渠道，所以各种优势可以结合起来。顺时主动融入互联，跟它合作，这也是企业下一步的发展方向。

　　移动互联网之后，中国互联网出现两级分化：一波要让人们的生活更加智能，另一波则渗透到传统和实体行业，走向线下。如上所言，在互联网的浪潮里，不只有互联网大佬的线上创新，也有传统企业的线下逆袭，越来越多的地产商业也以不同形式加入互联网大军，相信新田置业会在新的发展浪潮里继续远航。