插上互联网金融的翅膀 万达金融板块有怎样的想象空间

　　众筹，这种从外国引入的全民募资方式，正在国内掀起一股热潮：想要开一家店，没钱，可以发起众筹；想要做一项研究，没经费，可以发起众筹；想要拍微电影、发起慈善项目……都可以众筹。现在，建设商业地产项目，也发起了众筹。6月8日，商业地产巨头万达联合快钱，推出一款叫“稳赚1号”的商业地产众筹产品。

　　于是，问题来了，亚洲首富王健林也缺钱？肯定不是，实际情况是，王健林要下一盘大棋，计划“到2025年时开业1000个万达广场”，并将万达转型为一家服务型公司，轻资产、金融正是这盘大棋中的极为重要两子。

　　当万达插上互联网金融的翅膀

　　这款众筹产品，投资金额起点1000元，投资者就可以享受万达广场净物业收入及物业增值双重收益，预期年化收益达12%以上。众筹募资所得将用于投资只租不售的万达广场项目，而“稳赚1号”标的为万达商业地产2015年新开工且在2016年开业的只租不售的万达广场。投资者可以在快钱平台和快钱钱包上认筹。

　　当然，该项目特别之处还在于，拥有当下最炙手可热的互联网金融的性质，用时髦的话讲就是万达商业地产插上了互联网金融的翅膀。

　　亿翰中国董事、亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东认为，商业地产这种互联网金融模式是大势所趋，而万达和快钱合作，一方面，万达拥有持有型商业物业标的，有固定资产和运营能力，很适合做固定收益类金融产品；另一方面，快钱有互联网金融平台，有募集客户和支付端口，可以向更多客户推送。总体而言，“两家的合作模式还是比较好的”。

　　此外，在张化东看来，从投资回报来讲，每年有6%的固定租金回报，同时，加上物业增值收益，预期也有6%，每年期望有12%的投资回报率，算是比较好的选择，相比其他投资理财产品，投资门槛也不高。项目成立三个月后，投资人还可以在快钱平台上进行报价转让，将持有份额交易给其他投资人获得现金，“增加众筹的流动性，对投资者来讲，是比较有吸引力的方面”。

　　但是，这些都不是最重要的，重要的是，万达开创了一种新的商业地产融资模式，并以类REITs的方式退出，为以后真正意义上的REITs打下基础。

　　“稳赚1号”的期限不超过7年，有两种退出方式：项目上市到期或持有至7年到期。在项目发起后的第三年，万达可视市场情况选择、将自有租赁物业通过REITs或其他方式上市，也可以向第三方出售相应权益或自有租赁物业，但出售对价较实际众筹资金的增值应不低于实际众筹资金的年化6%。或者，万达商业地产或其指定的第三方于第7年以不低于实际众筹资金1.5倍的价格收购自有租赁物业或相应权益。

　　“这是万达非常有远瞻性的做法，以REITs的退出方式进行，预测在未来3年，可能国内REITs在法律法规方面会有突破，届时可以直接和REITs进行嫁接”，张化东这种说法是有一定依据的，国内真正意义上的REITs产品，已经呼之欲出。

　　鹏华基金与万科的“前海万科REITs封闭式混合型基金”已被证监会受理，该产品的投资标的为位于深圳前海的万科企业公馆，投资者可以获得企业公馆的租金收益权。而“稳赚1号”的投资者不仅可以获得租金收益，更重要的是可以获得物业增值收益，这也是“稳赚1号”除了不能在证券所公开交易外，更接近REITs的地方。

　　资产证券化：早做比晚做好

　　以售养租模式、打造文旅地产、转型轻资产，万达集团都是走在行业前头，这一次，商业地产结合互联网金融，又是万达走在前头。

　　其实，早在2005年，香港REITs上市大门开启，万达引入澳大利亚麦格理银行作为战略投资者，计划打包9个万达广场到香港发行REITs，只差临门一脚，最后因为政策问题未能成功。不过，所有经历都是有用的，也一尝试也使得王健林对资产证券化有了较深的认知。

　　“这的确是非常非常新的探索，虽然商业地产资产证券化、金融化是行业大趋势，但是从目前看来，万达的确走在了前面，这和万达比较早就进行资本市场的尝试有关，所以能抓住这把机会，做一次资产证券化和互联网之间的嫁接”，在张化东看来，资产证券化是商业地产的必然之路，早前做肯定比晚做要好，成本低收益高。

　　然而，无论是互联网融资渠道拓宽，众筹、REITs等资产证券化方式，这些所依附的还是开发商的运营能力，因为“无论是投资机构还是普通投资者，最看中的是具有稳定租金收入、持续增值的物业”，所以，“如何做好项目招商、运营等一系列工作，提升品牌知名度和影响力，对商业地产开发商来说，才是最重要的。无论是谁，想要长久赢得资本的欢心，运营能力的提高才是根本之道”。

　　万达金融与上海自贸区的想象空间

　　“稳赚1号”不仅是万达在资产证券化方面的探索，也是万达互联网金融落地的重要标志，是万达金融板块的重要一步棋。

　　本次和万达合作的快钱，在去年12月底，万达进行战略投资成为其最大股东，并将纳入万达金融集团。对于万达金融板块，王健林早有布局，在去年初，王健林挖角原建设银行投资理财总监兼投资银行部总经理王贵亚，出任万达高级副总裁掌舵万达金融业务。成立金融集团，可以说是万达实现轻资产转型的要求，也是万达未来新的支柱产业和新的利润增长点。

　　据业内人士透露，万达金融集团的业务定位主要是互联网金融和准REITs，对于互联网金融的发展规划，万达方面曾回应称，万达将全面将互联网金融创新应用于商业地产领域，通过准金融投资行为，运用社会资金，用更快的速度完成开业1000个万达广场的目标，并联合快钱，深入发展互联网金融，为万达转型轻资产提供支撑。本次联合快钱推出“稳赚1号”项目正是万达互联网金融应用于商业地产领域的一次尝试。

　　在准REITs方面，万达集团正在和上海自贸区商谈万达准REITs权证交易平台细节，这也是万达金融集团选择落户上海自贸区的根本原因。此次万达推出“稳赚1号”也借力上海自贸区的金融改革政策，万达将该项目界定为“全国范围以及上海自贸区具备实质意义的金融创新项目”。

　　上海自贸区的金融创新政策，加上万达集团在金融领域的大胆尝试，两者的结合在商业地产金融领域充满想象空间。