数据报告：一线城市购物中心体量分布及发展趋势分析

　　一、一线城市购物中心总体量分析

　　经过多年的发展，中国一线城市商业地产市场逐渐成熟，市场不断向郊区外延，土地供应紧张态势加剧，市区零星地块的开发格外精细。目前中国一线城市大部分新增购物中心，集中在外围非核心商圈。

　　1.广州购物中心开业面积遥遥领先

　　广州、深圳、天津在统计期间正处于高速增长阶段，这几个城市购物中心发展历史相对较短，成熟度稍弱；而北京、上海的购物中心发展早、成熟度较高，在统计期间刚好处于平稳增长阶段。

　　从购物中心开业面积来看，广州购物中心开业面积以339万平方米占一线城市首位，天津发展相对较落后，购物中心开业面积为143万平方米。

　　从购物中心开业数量来看，广州购物中心开业数据依然占一线城市首位，天津开业数量同样较少；而需注意的是，上海购物中心开业数据较多，但是开业面积相对较少，意味着上海购物中心趋于小型化发展。

　　2. 2013年是一线城市购物中心入市爆发年

　　近年来，中国城市化进程持续提速，越来越多的农村人口涌向城市，这使得城市商业面积需求量大增。城市化进程是导致购物中心数量大幅增加的主要原因。因此，中国购物中心自2012年起，作为零售渠道新的主导力量正快速崛起，而一线城市在2013年至2014年购物中心入市量有爆发性增长。

　　其中，广州和深圳在2013年购物中心开业面积均超100万平方米；而各城市在2014年开业购物中心面积均超60万平方米。

　　二、一线城市购物中心体量分布及发展分析

　　1. 一线城市以中小型购物中心为主

　　在中国区域性、都市型的购物中心，都已经在接近市场饱和的状态下，从2012年开始，更多的机会是来自社区型的购物中心，中国购物中心的主体类型逐渐演变为社区型购物中心，超区域型购物中心将退居到数量最少之地位。因此5万平方米以下的中小型社区购物中心成长潜力较大，发展较好。

　　从购物中心体量分布来看，除北京外，其他一线城市均以中小型购物中心为主，低于5万平方米的购物中心占比均超过50%。而北京在统计期间，大型购物中心开业数量相占比相对较多。

　　2. 各城市购物中心体量分布发展趋势分析

　　（1）北京市：“小而美”的社区商业渐成开发商认可的商业地产主流

　　对于购物中心发展较为成熟与饱和的北京，商业的社区化、精致化是趋势，小容量的、更有针对性的商业设施和商业模式，定位更明确的点对点的商业服务机构，更便于服务到人，服务到家庭。

　　从数据上看，在2013年及以前，北京市所有购物中心面积均大于1万平方米，但是2014年开业的购物中心中，有21%的购物中心面积小于1万平方米，意味着“小而美”的社区商业成为新发展趋势。

　　（2）广州市：购物中心已呈现大型化向中型、小型化回归的趋势

　　从国际购物中心发展经验看，大型和豪华已经不再是购物中心发展的唯一目标，广州购物中心也开始出现向小型化转变的倾向，而且随着人们生活水平的提高以及对购物便利性需求的增加，社区型购物中心成为购物中心发展的又一个热点。

　　从下图数据可知，广州购物中心开业面积小于3万平方米的占比从2012年的无，发展为2013年及2014年的59%、55%；这意味着广州的购物中心已呈现大型化向中型、小型化回归的趋势。

　　（3）上海市：大体量购物中心的开发热度上升，或将成为未来销售主力

　　近几年来，上海购物中心大体量化的发展趋势十分明显。大体量的购物中心业态相对更多元、更为丰富，业态组合后的抗压能力更强，在市场上更具有竞争力，因此新开业和计划开业的购物中心都倾向于更大体量的规划。

　　如下图数据显示，2012年开业购物中心面积均为1-3万平方米，而2013年后，5万平方米以上的购物中心不断涌现，占比超过20%。

　　（4）深圳市：整体朝“两极化”方向发展

　　随着开发商越来越成熟与务实，深圳近几年开业的购物中心大多属于社区型购物中心以及地区型购物中心。如下图数据显示，深圳购物中心体量整体正在朝“两极化”发展，小型社区化购物中心以及大型购物中心开始涌现。

　　另外，据相关调查显示，深圳零售业正发生着悄然变化，购物中心社区化是未来深圳市购物中心的发展趋势，广大消费者对购物中心能够容纳更多的社区服务功能寄予很高期望，社区购物中心可以更多引进与社区居民生活息息相关的项目，牢牢吸住社区消费家庭。让购物中心成为社区居民休闲、娱乐、逛街、吃饭、享受服务的主要场所。

　　（5）天津市：各体量分布阶段覆盖，全面发展

　　统计期间，天津市购物中心遍地开花，呈现粗放化发展，同质化严重，并非所有的购物中心都如预期的运营良好，进而反应了天津市购物中心发展成熟度较低，创新与突破成为天津市购物中心的关键词，因此商家积极、全面地探索各种运营模式。

　　如下数据显示，天津市2012年至2014年开业的购物中心体量分布在各个阶段，全面探索发展。