下沙板块三大购物中心将开业 地铁1号线撬动新兴商圈

　　（赢商网浙江分站报道）纵观杭州三年的商业版图，如果说2013年属于大城西，2014年属于大城北，那么2015年，杭州商业的主角将是新兴崛起的下沙板块。

　　2015年5月30日，地铁文泽路站上盖社区型MALL——和达城正式开业；2015年9月26日，地铁金沙路站上盖区域型MALL——龙湖时代天街将开业。2016年，下沙板块还将迎来银泰和下沙印象城的开业。

　　得益于2012年地铁1号线的开通，下沙真正进入快速发展期。目前，下沙商业项目的商圈效应已处于良性发展阶段，以金沙湖站龙湖时代天街、高沙站印象城、文泽路站和达城，以及文海南路附近的宝龙城市广场为核心，各自形成辐射圈。不过，目前新商业体还主要集中于金沙湖板块。

　　然而，地铁驱动板块所带来的人口增长红利是否能撑起下沙地铁沿线集中爆发的商业体，还需打一个问号。

　   大学城消费需求增长乏力

　　地铁1号线串起九大商圈 下沙商业进入地铁时代

　　传统印象中，作为杭城的副城之一的下沙区位偏远，刚需住宅较多，本土开发商偏向谨慎。但下沙高教园区的15所高等院校，20万大学生，却让传统的下沙商圈一直拥有着较强的生命力。

　　这些商业体，业态一度是简单、基础的餐饮及生活配套，零售占比非常小，且基本为非品牌类，核心主要集中在物美商圈，分布在以1号街-文渊路、学林街、5号街-文泽路、6号街所围合的区域内。商业体的功能性处于初级阶段，基本是满足小范围内客群的基本生活需求。

　　2012年，地铁1号线开通后，杭城的商业体系正在重构。地铁首尾效应的驱动作用，让下沙商业板块内部涌动。

　　                           地铁1号线串起的下沙新商业带

　　地铁1号线串起了金沙湖、高沙、东沙、福雷德广场、物美商圈、十六街区、宝龙城市广场、世茂广场等传统九大商圈。同时，地铁也对下沙的商业体系进行了内部洗牌和聚拢。以地铁站为基带，龙湖时代天街、印象城、和达城、绿城蒲公英天地等地铁上盖综合体项目平地而起。

　　地铁能量级的驱动最明显的是人流的变化，人流的沉淀和新人口的引流。数据显示，从2012年开始，下沙开发区的人口一直处于高增长率，到2015年人口增长率预计超50%。未来五年，下沙将拥有超80万居住人口。

　　基于区域升级的内在需求，近年来下沙开启了产业转型升级计划，增加高新技术产业的比重。调整之后，下沙涌现了不少商业写字楼项目，大体沿着地铁1号线的线路延伸。

　　下沙的人气值不断攀升，依附于此，下沙板块涌现了一批新的商业项目。

　　购物中心供应呈良性 今明两年四大商业体开业

　   板块商业增长持续力恐后劲不足

　　2012年之前，下沙叫得出名的是物美卖场，新美卖场，福雷德广场等少量商业项目。剩余一些不成规模的商业点。

　　地铁开通后的这几年内，下沙的商业体呈爆发式增长，已开业的和达城，即将开业的龙湖时代天街，待开业的印象城、银泰城、美达晓城天地、TIME国际、盈都商业广场、万亚金沙湖1号、盈都·盈都商业广场、绿城蒲公英天地等。基本沿着地铁一线排开，穿起了一串“珍珠项链”。

　　                              龙湖时代天街

　　                                       宝龙城市广场

　　                                    和达城

　　从业态方面分析，这些新生态商业项目，将更加关注体验类，时尚类，品牌餐饮类，娱乐休闲类业态；从建筑设计方面也是更加考虑时尚观感和体验感。最明显的，曾经雷孟德广场因为一个新远时代影院而大受欢迎。而如今，影院成为了标配之一。再如和达城，不同于传统商圈主力物美大卖场，它在业态和品牌选择方面更加年轻、时尚，半成以上的餐饮品牌，配备小比例的零售、健身、休闲和儿童业态。开业期间吸引了大量人流。

　　9月份，金沙湖站地铁上盖商业体龙湖时代天街也将正式入市。据了解它的业态构成是：体验型业态比例锁定为七成左右，其中餐饮约占三成，娱乐服务约占一成，超市、影院等主力店约占三成，零售则压缩到三成。

　　当然，下沙的商业发展也不得不提百联奥特莱斯，虽然它无益于沉淀其吸附的庞大商业人流，但于其周边区域而言，它还是起到了顶梁柱的作用，以它为核心也正在起来一批商业和住宅项目，对于这一片荒芜的“蛮夷之地”，人气值也在增长。

　　除了今年开业的和达城和龙湖时代天街项目，明年，下沙还将迎来七格区域的下沙银泰城和高沙地铁上盖购物中心印象城的相继开业。

　　目前看来，下沙商业项目的供应量还是处于良性的状态，未来一段时间将以金沙湖站龙湖时代天街、高沙站印象城、文泽路站和达城和福雷德、以及文海南路附近的宝龙城市广场等为核心，各自拓展新一轮辐射圈。

　　且从品牌、业态到模式，下沙的商业供应正在呈现多元化，业态梯度也越来越丰满，从社区型商业中心，到区域型社区商业中心，再到大型MALL。从单个商业体内部的业态构成而言，也更与目前的商业主流接轨，更显年轻态。

　　值得注意的是，从以上地图可以看出，目前金沙湖的商业体过于集中，好在入市时间相互叉开。不过，地铁驱动的板块人口增长的红利是否能撑起下沙地铁沿线集中爆发的商业体量，还需打一个问号。在下沙商业更上一阶的这个过程中，还是要触碰到本质问题，人流，而且是优质的稳定的有效人流。如此看来，明年开业的下沙银泰城项目还是比较占优势的。