滨江天街“不返租”背后人气几何？ 杭州龙湖双街秀

　　“姑娘，你也准备买滨江天街商铺？有没有什么信息可以和我说说？”在杭州龙湖“双街”发布会上，邻座一位四十来岁滨江天街的客户在唠嗑。

　　这是一位做珠宝生意的浙商，其对滨江天街的兴趣更多来自于金沙天街“高人气”的刺激。

　　虽然龙湖在该次发布会上一再强调滨江天街是其在杭州商业落地的“双引擎”之一，但与同城兄弟金沙天街在区域、板块等先天条件上的差异，使其发展前景仍存有部分不确定性。

　　因此，也许其现场与众不同的商铺“不返租”条款，一方面或是在向市场昭明“绝对的”自信，但这背面亦是画上了一个客户是否青睐的人气大问号。

　　“这个地方(滨江天街)的人气似乎没有金沙旺盛，如果买了商铺之后租不出去，那就麻烦了，毕竟这是一笔不小的投资。”开了三小时车来参加发布会的珠宝商，显然还是有些担心。

　　对此，杭州中原、合富辉煌等多位地产中介均向记者指出，单从人气上来说，滨江天街周边的住宅区、产业区的消费人群数量还是比较充足，但至于最终的实际效果，还将取决于龙湖对整个综合体的运营状况。

　　龙湖杭州双街秀

　　同样是华丽的百人会客厅，炫艳的舞美灯光，但较之前一天龙湖在杭州的另一个纯住宅项目春江悦茗的全球发布会现场的人声鼎沸，杭州“天街”这场双簧秀显得有点安静。

　　“金沙天街将在9月份开业，这也是龙湖商业在长三角的首秀，目前该项目的招商率已经超过95%。”金沙天街商业总经理孟召彬指出。

　　显然，金沙天街的发声，只是抛砖引玉的过渡，这场秀的真正主角是滨江天街。“滨江天街是杭州滨江中心首席也是最大的世界级城市综合体，是龙湖商业布局杭州第二个项目，将终结滨江20年跨江消费史。”杭州龙湖招商中心负责人陈文渊表示。

　　指针拨回至2014年1月22日，在被宝龙“截和”错失滨江公建中心地块后，龙湖对中粮置地也来了一场“截和”战。

　　经过37轮激烈拉锯战后，龙湖以42亿元拿下杭州滨江区政府板块117号地块，折合楼面价10223元/平方米。而该地块早在2012年就有传闻中粮置地将在该地块上建杭州首个大悦城项目。

　　据记者查阅，杭州滨江区政府板块117号地块东至江汉路，南至滨和路，西至江虹路，北至江南大道，用地性质为商住用地，总占地面积12.8万平方米，总可建面积约为41万平方米，其中住宅面积19万平方米，商业面积22.1万平方米，地块总起价33.02亿元。

　　彼时，龙湖地产表示，该项目将打造为滨江核心区域的又一高端城市豪宅，而近20万平方米的商业综合体部分将成为另一个“天街”项目，即滨江天街。

　　“这个项目绝大部分是龙湖自持的，只有100多席综合体边商铺预售，将在本周开盘。”问及滨江天街情况，杭州龙湖品牌相关负责人如是告诉记者。

　　而滨江天街置业顾问则透露，“商铺的户型图已经出来了，但具体价格还未定，现在也认筹得差不多，晚几天应该就没货了。”

　　一般来说，在一个产品含苞待破时，市场对其的反应也最为敏感。有金沙的成功诱惑在前，滨江天街有限的商铺货源自然成为诸多投资客竞逐的对象，而珠宝投资客则是其中的一位代表。

　　“我们就是想了解更多一些关于商铺的情况，由于数量有限就提前认筹了，但对于商铺的户型、价格等消息知道的还是不够多。”珠宝投资客表示。

　　不返租的“底气”

　　对投资客来说，对户型、价格的了解，只是这一场“冒险”的开始，因为“不能返租”，滨江天街的未来前景才是他们考量的终极因素。

　　“因区域与地段不同，滨江与金沙天街无法作同一水平的比较。”杭州龙湖品牌相关负责人向记者指出，就整个客群而言，滨江天街周边客群整体购买力要比金沙天街高出一个档次。

　　据了解，目前滨江天街附近的明星楼盘除了龙湖自己的春江郦城外，还有绿地·旭辉城及莱蒙·水榭春天，整个区域的售价超过2万元/平方米，而金沙天街所处下沙区域的售价一般在1.4-1.5万元/平方米。

　　在杭州合富辉煌分析师陈洁看来，由于滨江集聚了杭州大量的高新技术产业及大学，这从根本上决定了滨江住宅售价的高企，而这也从侧面反应出该部分人群对区域商业较强的支撑。

　　陈洁另向记者指出，虽然未来一段时间滨江能出让的宅地不多，但随着道路特别的是地铁的开通，滨江天街能辐射的范围可以延伸至整个萧山沿江片区，特别是人口密度较大的钱江世纪城。

　　上述分析不难看出，就区域来说，滨江天街的人流支撑确实存在一定的先天优势。但在当前杭州投资客整体萎缩情况下，龙湖对天街商铺的招商、运营能力，则是投资客关注的另一个方面。

　　“从龙湖之前在重庆做的一些天街项目来看，滨江天街后期商家会面临一系列洗牌、淘汰和升级。”陈洁指出，恰似金沙天街一样，滨江天街填补的是区域的一个空白点，但在星光大道、宝龙城市广场等商业体的冲击下，其不可避免需要做出调整。

　　对此，杭州龙湖品牌相关负责人给出的回应是，“虽然当前整个滨江的购买力主要集中在星光大道，但其影响力及运营能力都不及龙湖，因此我们的商铺没什么压力。”、

　　除运营这点外，浙江中原品牌总监荆海燕对记者指出，“商铺的定位，针对的人群，吸引顾客的方式及主题，这个很重要。”

　　荆海燕认为，无论是沿街商铺，还是购物中心，主要依靠的还是周边常驻人口的消费，而在电商的冲击下，如果商铺做不出准确的定位，其未来命运将比较惨淡。

　　为了抓住销售型客户的口碑，让“不返租”成为龙湖的一个名牌，龙湖则需要为商户的客流负责。

　　“这部分服务是没有商业回报的，因为商铺已经卖出去了。我们尽可能帮商家多挣钱。”原龙湖商业地产部总经理魏健此前在接受采访时表示，公司在重庆和成都已成立了一个专管销售型物业推广、运营商业团队。