沉寂多年昆明商墅悄然涌现 商业地产寻求突破的探索

云南房产网   2015-06-23 11:55
核心提示:早在2009年,商墅这个词汇就已出现,当时,香樟十六坊打着“商墅”的口号推产品。不过,在香樟十六坊之后,昆明的商墅似乎销声匿迹,再没有其他的商墅推出,直到近两年来,又抱团般地涌现出了不少的商墅产品。

  融城昆明湖(计划开业时间:2021)吉祥物“鲲鲲”的面世,让昆明湖再次被众人熟知,与此同时,项目的“商墅”产品也被推向了关注的焦点。商墅听起来有些陌生,但事实上,早在2009年,商墅这个词汇就已出现,当时,香樟十六坊打着“商墅”的口号推产品。不过,在香樟十六坊之后,昆明的商墅似乎销声匿迹,再没有其他的商墅推出,直到近两年来,又抱团般地涌现出了不少的商墅产品。

  商墅:商业用途的别墅?

  商墅,从字面意思来看,第一感觉是用作商业用途的别墅。根据业内认定的定义,“商墅”指的是将商业和别墅合理组合起来形成的商住两宜的空间,简单地说,“商墅”就是商铺中的“别墅”。从形式上看,“商墅”是一种独栋商铺,从使用上来看,它是“商住两宜”的,但从产权属性上来看,“商墅”其实属于商业性质。

  香樟十六坊可以算昆明较早出现的商墅产品,2009年,香樟十六坊行政审批过规,这个滇池北岸的高端住宅项目,开始慢慢出现在人们的视线里。香樟十六坊容积率仅为0.76,建筑密度为26%,为低密度低容积项目。项目建有别墅以及商业用途的类似别墅的建筑,也就是项目所谓的“商墅”。从香樟十六坊的沙盘图上可以看出,项目商墅层高与别墅相差无几,为独立的商业体,商墅除了做商业用途之外,还有可用作商务办公。

  沉寂多年 昆明商墅再次涌现

  香樟十六坊之后,昆明便再没有听说其他的商墅产品。其实不难想象,别墅的成本较高,将别墅级别的土地用作商业建筑,岂不是得不偿失。

  但是,近两年来,商墅又如抱团般突然涌现出来,仅云南城投旗下就有两个规划建有商墅的项目,以个是融城昆明湖,另一个是滇池湖滨半岛商务中心。融城昆明湖在沿着瀑布公园的岸边打造了一排商墅,据项目置业顾问介绍,这些商墅均用作商业用途,未来将会把这些商墅打造成为一个瀑布湖区风情商业街。

  滇池湖滨半岛商务中心行政审批公示显示项目为商务金融用地,但是据施工方介绍说项目要建成别墅。如此看来,项目建成商墅的可能性比较大。此外,据工地的人介绍说,项目“别墅”大概要建到地面三层左右。

  除了城投的融城昆明湖和滇池湖滨半岛商务中心两个项目以外,昆明还有不少的项目也自称建有商墅产品,包括龙旺瑞城、昆明玉器城、金钻商务中心、联想科技城、中航云玺大宅、博欣盛世等,均规划建有商墅产品。在沉寂了几年之后,商墅产品再次涌现。

  但并非所有自称为商墅的项目均为商墅。从商墅的定义来看,融城昆明湖、昆明玉器城等项目所建的商墅确实为实实在在的商墅产品,以别墅的品质,类似别墅的规划,将商业和别墅组合起来的别墅品质的商业。而有的项目所谓的“商墅”则更类似于独立商业,比如博欣盛世、金钻商务中心,虽然说建有独立商业,不过从规划的层高、规模来看,更像社区的独立商业体或是商业会所。

  商业地产寻求突破的产品?

  从规划上来讲,商墅既然成为商业中的别墅,那么其用地性质依然为商业商务金融用地。昆明主城各个片区对商业商务金融用地的容积率、建筑密度的控制虽然不尽相同,但均偏高。也就是说,作为商业商务金融用地的项目,一般均为高层或超高层建筑,像香樟十六坊这样三层的、容积率低到0.76的商业用地,实在少见。而且将商业商务金融用地用来建低层商墅,成本自然也偏高。

  据了解,除了昆明以外,全国很多城市也规划建有商墅,不过,有的商墅项目运营却不佳。比如合肥就建有的商墅项目,但是投入运营之后,收益并不是那么理想。昆明自香樟十六坊之后,沉寂了多年才涌现出一批商墅项目,似乎也反映出商墅在市场的受欢迎程度。

  但是近两年来,一大波商墅又突然涌现出来,其中的原因,据业内人士分析,与探索商业地产的突破有关。融城昆明湖营销总监马洪英曾说:“传统商业模式受到很大的挑战,未来商业王道应该是情景式、体验式的商业,所以融城昆明湖打造的是情景式商业街。”马洪英所说的情景式商业街,也就是指融城昆明湖的商墅区域,而要体现以体验式为主的情景商业,类似商墅这样的高品质、休闲型、娱乐体验型的商业街,是一个最佳的载体。

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