沉寂多年昆明商墅悄然涌现 商业地产寻求突破的探索

　　融城昆明湖吉祥物“鲲鲲”的面世，让昆明湖再次被众人熟知，与此同时，项目的“商墅”产品也被推向了关注的焦点。商墅听起来有些陌生，但事实上，早在2009年，商墅这个词汇就已出现，当时，香樟十六坊打着“商墅”的口号推产品。不过，在香樟十六坊之后，昆明的商墅似乎销声匿迹，再没有其他的商墅推出，直到近两年来，又抱团般地涌现出了不少的商墅产品。

　　商墅：商业用途的别墅？

　　商墅，从字面意思来看，第一感觉是用作商业用途的别墅。根据业内认定的定义，“商墅”指的是将商业和别墅合理组合起来形成的商住两宜的空间，简单地说，“商墅”就是商铺中的“别墅”。从形式上看，“商墅”是一种独栋商铺，从使用上来看，它是“商住两宜”的，但从产权属性上来看，“商墅”其实属于商业性质。

　　香樟十六坊可以算昆明较早出现的商墅产品，2009年，香樟十六坊行政审批过规，这个滇池北岸的高端住宅项目，开始慢慢出现在人们的视线里。香樟十六坊容积率仅为0.76，建筑密度为26%，为低密度低容积项目。项目建有别墅以及商业用途的类似别墅的建筑，也就是项目所谓的“商墅”。从香樟十六坊的沙盘图上可以看出，项目商墅层高与别墅相差无几，为独立的商业体，商墅除了做商业用途之外，还有可用作商务办公。

　　沉寂多年 昆明商墅再次涌现

　　香樟十六坊之后，昆明便再没有听说其他的商墅产品。其实不难想象，别墅的成本较高，将别墅级别的土地用作商业建筑，岂不是得不偿失。

　　但是，近两年来，商墅又如抱团般突然涌现出来，仅云南城投旗下就有两个规划建有商墅的项目，以个是融城昆明湖，另一个是滇池湖滨半岛商务中心。融城昆明湖在沿着瀑布公园的岸边打造了一排商墅，据项目置业顾问介绍，这些商墅均用作商业用途，未来将会把这些商墅打造成为一个瀑布湖区风情商业街。

　　滇池湖滨半岛商务中心行政审批公示显示项目为商务金融用地，但是据施工方介绍说项目要建成别墅。如此看来，项目建成商墅的可能性比较大。此外，据工地的人介绍说，项目“别墅”大概要建到地面三层左右。

　　除了城投的融城昆明湖和滇池湖滨半岛商务中心两个项目以外，昆明还有不少的项目也自称建有商墅产品，包括龙旺瑞城、昆明玉器城、金钻商务中心、联想科技城、中航云玺大宅、博欣盛世等，均规划建有商墅产品。在沉寂了几年之后，商墅产品再次涌现。

　　但并非所有自称为商墅的项目均为商墅。从商墅的定义来看，融城昆明湖、昆明玉器城等项目所建的商墅确实为实实在在的商墅产品，以别墅的品质，类似别墅的规划，将商业和别墅组合起来的别墅品质的商业。而有的项目所谓的“商墅”则更类似于独立商业，比如博欣盛世、金钻商务中心，虽然说建有独立商业，不过从规划的层高、规模来看，更像社区的独立商业体或是商业会所。

　　商业地产寻求突破的产品？

　　从规划上来讲，商墅既然成为商业中的别墅，那么其用地性质依然为商业商务金融用地。昆明主城各个片区对商业商务金融用地的容积率、建筑密度的控制虽然不尽相同，但均偏高。也就是说，作为商业商务金融用地的项目，一般均为高层或超高层建筑，像香樟十六坊这样三层的、容积率低到0.76的商业用地，实在少见。而且将商业商务金融用地用来建低层商墅，成本自然也偏高。

　　据了解，除了昆明以外，全国很多城市也规划建有商墅，不过，有的商墅项目运营却不佳。比如合肥就建有的商墅项目，但是投入运营之后，收益并不是那么理想。昆明自香樟十六坊之后，沉寂了多年才涌现出一批商墅项目，似乎也反映出商墅在市场的受欢迎程度。

　　但是近两年来，一大波商墅又突然涌现出来，其中的原因，据业内人士分析，与探索商业地产的突破有关。融城昆明湖营销总监马洪英曾说：“传统商业模式受到很大的挑战，未来商业王道应该是情景式、体验式的商业，所以融城昆明湖打造的是情景式商业街。”马洪英所说的情景式商业街，也就是指融城昆明湖的商墅区域，而要体现以体验式为主的情景商业，类似商墅这样的高品质、休闲型、娱乐体验型的商业街，是一个最佳的载体。