购物中心领袖沙龙：商业地产轻资产模式之路在何方？

　　商业地产的投资大、回报周期长，对于资金的依赖要比住宅更甚。目前国内的商业地产开发商，融资模式较为单一，对于依赖住宅销售驱动商业开发、商铺散售等传统模式。如果开发商想要大举扩张，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流，在此背景下，轻资产成为企业必须追求的路径。轻资产不是无本之源，不是空手套白狼，更多滴是资产的结构变化，是对资产的娴熟运用，因此轻不是“少”、更不是“没有”。 

　　本期沙龙以深圳商业地产为背景，由商业圳能量总裁俱乐部发起，联合中购联“中购资讯网”、南方都市报、汉高商业集团举办，邀请深圳各品牌购物中心领袖代表人物、商业地产金融投资机构专家等共同探讨行业轻资产商业模式的发展方向。

　　2015年6月18日下午，深圳购物中心领袖沙龙第二期活动圆满举办。本次沙龙以“商业地产轻资产路在何方”为主题，邀请了星河、金地、联建集团、美佳华商业集团、大梅沙奥特莱斯等商业地产专家和上海世域投资等金融投资、商业顾问领域专家，共同研讨时下最热议题——“商业地产轻资产”核心战略。沙龙围绕“如何打造最适合自己的轻资产模式”、“商业地产的轻资产和重资产如何分工”等探讨内容，分别从地产、金融投资等不同领域和角度，分享了诸多关于轻资产战略的创新思路和宝贵经验。

领袖沙龙活动现场　 

　　嘉宾部分精彩观点

星河coco park总经理成钦田　 

　　成钦田：轻资产是在商业地产领域相对重资产而言的，大家知道商业的投资对于以前来说相当于自己有块地，建了自己的物业，建完之后再去筹划、招商、开业、运营，手上持有的资产就越来越多，实际上对于公司来说，如果是优良资产还可以融资变现去做别的投资，但往往很多时候会把企业资金困在企业里面。包括万达，为什么提出轻资产这个概念，一方面是有利于盘活资金，另一方面，如果要走得更快，对于资金的需求就要求更高，就会束缚往前冲的步伐。就这样萌生出了轻资产的概念。这和以前的轻资产公司和轻资产运作是两个概念，一般的轻资产公司和机构是没有资产持有的，广泛意义上来说只是一个轻资产管理公司。现在的轻资产输出管理的是基于几个条件的，第一，资产不持有或少量持有，这是相对于重资产而言。第二，轻资产输出什么？至少拥有成熟的市场接受的品牌或者管理体系和团队做基础。第三，社会化的分工越来越精细，原来的投资、开发、招商、运营是一体的，随着是市场经济的成熟，投资、开发、运营都会分开，这些也符合社会资源专业化的发展趋势。

美佳华商业管理有限公司 董事长兼总经理 徐璐　 

　　徐璐：轻资产和重资产属于相对论，更多是拿传统地产和商业地产做比较，传统地产一定是属于重资产，全部投入、全程进行建设开发。到后来会发现这种重资产的结果其实是无资产，因为都卖掉了，手上基本上没留什么了。我认为重资产的概念可能来源于住宅这种销售类型的项目，而商业地产除了开发投资以外，还有长期运营的过程，回报无法像销售型地产在一定时间内能拿回来，销售型的利润点来源点会变成现金流。在国外，所有的shopping mall都是租金收益，而背后所持有的金融机构大部分是养老基金，而养老基金要求有非常稳定的现金流，对于回报率有一个比较低的点，这非常适合于商业在随后的过程中进行调整，这样的合作是非常健康的。对比这十年国外商业的变化不是特别大，也和城市规划息息相关，从外部宏观上来说就规避掉了商场无序的、大量的开发风险，商业通过自我的调节，焕发出生命力。在中国，随着城市的规划，城市中心的转移，会突然出现非常多的竞争对手。中国商业结构是租赁型的，而且很多购物中心差异化很小，甚至有些店的相似度是一模一样的，这样从某种意义来说，增加了整个商业在培养期结束以后的增长空间，会被新的竞争对手把稀释掉，这也增加了持有物业的未来价值不可确定性。正是这种不可确定性，决定了在商业项目还没成熟和有待成熟的阶段之前，就把轻资产掉。商业地产本身就应该是一个金融产品，所有的购物中心一定是打包在金融市场上流通的。

金地商业管理公司总经理 郑海波　 

　　郑海波：销售和金融化实际上是市场投资的一个退出模式，所有的产品都应该纳入市场进行交易，用销售来回笼资金，也有些事用金融化的产品来回笼资金。比如万达，快速的回笼资金，快速的开店，除了住宅以外其实是用地产来养商业。它追求的就是种快速退出重资产的模式，给销售型的物业能增值保值，使得它不断地在市场上好卖，做销售型物业的优化。销售也好，金融化也好，都是轻资产，但是是轻资产的一种退出机制。

联建集团地产总经理 程旦星　　 

　　程旦星：目前所有的地产无论是商业地产还是住宅都存在重资产的风险，都希望把轻资产化。原来的商业地产考虑的是怎样自己去开发去持有再变成产品，那么从目前来讲，很多企业暂时还是没有走通的，最根本的原因应该是回报问题。目前国家的政策，包括税收政策，金融政策对房地产行业轻资产来说并不支撑。

上海世域投资管理有限公司董事 田德祥

　　田德祥：对于绝大部分公司来说，肯定是轻资产，否则很难生存，持有的目的有两个，第一：等待物业升值，包括住宅物业，第二：收租或者现金流。为什么很多公司现在依然要持有：因为如果卖出的话就很难再经营下去了，大悦城和华润都是不卖的，一散卖就会对整体商业氛围有伤害，即使对现金流有贡献，也没有什么作用。目前什么样的公司还可以重资产：首先必须有持续盈利能力 比如沃尔玛和宜家 第二 有一定的融资渠道的上市公司，或者有央企的背景。在市场上90%以上的公司都不建议持有。在国外，为什么很多商业都能经营很多年，因为资产证券化之后都不是开发商所有，是一些追求稳定的低风险的基金，比如保险基金，社保基金，教育基金。在国内，大部分基金都追求年回报率达到10%以上，像养老基金，社保基金这类求稳的基金我们也是有的，但是在沟通对接方面可能做的还没有国外的好。从开发商角度来说一般公司都不应该去更多的持有。

大梅沙奥特莱斯副总经理 周莎莎　 

　　周莎莎：我们是做奥特莱斯的，毛利点非常的低，跟其他百货和购物中心没得比，去年我们做了三个亿，但是我们租赁的物业本身有三个项目，两个做奥特莱斯的，一个做儿童教育的。我也觉得我们从重资产到轻资产是一个转型的方向，虽然去年还并未开始赚钱，但是最起码我们开八号仓转到了现金流，没有一分贷款，这也符合刚才大家讨论的金融产品另一方面的融资。

独立商业顾问 陈珊　　 

　　陈珊：看待轻资产，两方面都要看；1、等到运作能力达到一定程度的时候会觉得没有物业是一件很痛苦的事；2、也有人拿到物业不知道该如何下手，不知道该给谁去做。每个企业、每个商业地产所处的位置都不一样，轻与重应该就实际的情况而言，不应该一概而论。应该往哪条路上走，没有一个标准答案。就商业地产来说，当一个开发商把一个项目做的很不错的时候，就会发现有很多机会。深圳是一个非常优秀的，很适合做商业地产的地方。很多民营企业第一次做商业地产项目都做的很出色。全国各地很多招商引资政府规划部门都来到深圳学习，考察。都希望企业能够把好的项目复制到当地，甚至开出十分有利的条件，想通过这种诱惑把深圳好的项目复制过去。然而这些开发商当时也没想到可以做到这么成功，这些背后的辛酸与痛苦只有他们自己，面对这些机会与诱惑，他们只能接受这样的邀请，因为不发展就会衰落。回顾这十年，我们会发现综合体拿地是最受欢迎的。从城市规划的角度，会要求你具备做商业的能力才会给你拿地。

汉高（中国）商业发展集团有限公司 高翔　 

　　高翔：商业的本质我们还是要回归到商业的经营上来看，不管是重也好轻也好，我们还是要回归到现实，像从前年开始兴起互联网思维一样，现今也流行轻资产，实际上它不是一个新概念，而是个新名词，适不适合自己做还要取决各公司的实际情况，轻资产只是一种业务模式并非商业普世价值趋势；商业公司金融创新能力强，就适合重资产，因为商业核心是资产经营收益；商业的本质还应回归初心，做好经营做好体验做好规划设计；而轻资产的合作三方，各自利益驱动和利益收益不同，做好平衡和目标规划即可，实现共赢。