海印股份12亿入周浦镇地块 建文娱综合体分羹迪斯尼

　　自“文娱+商业”成为转型的发展模式后，海印股份一直动作不断。

　　6月28日晚间，广东海印集团股份有限公司披露公开发行可转换公司债券预案，公司拟发行的可转债总额不超过11.9亿元，票面利率不超过3%，期限为自发行之日起6年。发行初始转股价格不低于募集说明书公告日前20个交易日公司股票交易均价。

　　此次可转债可向公司原A股股东优先配售。其中，公司控股股东广州海印实业集团有限公司优先配售的比例不超过此次发行的50%。原A股股东优先配售之外的余额和原A股股东放弃优先配售后的部分，采用网下对机构投资者发售和通过深交所交易系统网上定价发行相结合的方式进行，余额由承销团包销。

　　公告显示，海印股份此次募集资金扣除发行费用后将全部用于上海市浦东新区周浦镇(原康桥镇)25街坊60/1丘项目，该项目将建设成文娱商业综合体和酒店两部分。

　　12亿分羹迪斯尼

　　据海印股份介绍，周浦镇地块将总建筑面积为12.54万平方米（含地下室），地上规划建设主要用于文娱商业综合体和酒店两部分。

　　其中，酒店部分将承接迪斯尼主题公园运营后带来的旅游文化消费客群，打造涵盖绿化景观广场、室外泳池、景观广场、生活超市、中高端餐饮、高配比车库等在内的中高端旅游住宿休闲区。

　　而剩余部分则定位于打造集文化、娱乐、社交、旅游、餐饮为一体的文娱商业综合体项目，将引入演艺剧院、音乐厅、电影院、体育会、健身中心、KTV、美食街、儿童乐园等业态。

　　值得关注的是，周浦镇项目的文娱商业综合体部分是海印股份首次将“文娱+商业”的概念在异地进行复制。而首选上海的原因正是看好迪斯尼带来的重大利好。

　　历史资料显示，海印股份在2014年2月12日上午，以4.01亿元成功获取上海浦东新区周浦镇W-6-1地块，比底价高出100万元。地块出让面积2.95万平方米，容积率2.8，为餐饮旅游用地。

　　据观点地产新媒体了解，上述项目所在地周浦镇毗邻迪斯尼主题乐园所在的川沙新镇，是主题公园的文化经济核心辐射区。而建成后的上海迪斯尼项目将成为亚洲最大的迪斯尼主题乐园，核心面积7平方公里，未来有望吸引2500万人次流量。

　　按照国外迪士尼产业链效应测算，海量的客流未来可拉动高达512亿的消费增量。如此诱人的前景，海印股份也毫不掩饰其想分一杯羹的迫切。

　　据悉，上海迪斯尼预计将于2016年上半年开业。对此，海印股份则表示，筹资后项目将快速投放，最早将于2017年实现对外租售业务和文娱运营。

　　“这有助于紧跟主题公园运营节奏，获得市场领先优势，打造成浦东重要的文化娱乐休闲商业区，充分受益于迪士尼乐园所带来的机遇。”

　　周浦镇上海滩

　　说起上海市场，海印股份并不陌生，但进展却难尽人意。早在2011年12月30日，海印股份就透露要在上海开店的设想。彼时，海印股份曾表示将与周浦城镇建设公司共同开发周浦“小上海”风情商贸区233亩(148714平方米)的商业用地，其中海印·周浦滨水新天地是该项目的一期工程。

　　之后海印股份又于2013年3月18日与上海外高桥保税区开发股份有限公司在签订了《森兰商都项目商铺租赁意向书》，拟将森兰商都的第二层商铺作为“至尚运动(Highsun sports)”经营进口国际品牌体育商品品类的场所。

　　不过，海印·周浦滨水新天地经过近四年发展，至今仍未开业。观点地产新媒体就此咨询过两名上海业内人士，他们均表示，没怎么听说这个项目。而海印股份方面则表示，项目目前仍在装修阶段。

　　而森兰商都项目去年更传出海印股份与外高桥的洽谈已经终止，恐将无缘项目二层的经营。对此，海印股份澄清道，森兰商都目前并没有开业，终止洽谈的传闻也不属实。

　　如今，在上海布局的第三个项目规划面世之际，有市场分析人士就认为，与迪斯尼邻近的地理位置，加上略显相似的业态，会让该项目在后续经营中面临风险，毕竟迪斯尼的品牌影响力大很多。

　　公开资料显示，迪斯尼除了主题乐园部分往外，还有两家主题酒店，分别为一家豪华酒店以及一家经济型酒店，将共计提供1220间客房。而海印股份的项目同样包含了酒店部分和文娱商业部分。

　　不过，海印股份方面就表示，我们并不是要在迪斯尼旁边另外做一个游乐园，我们的项目的文娱部分与迪斯尼是不同类型的，所以不存在竞争。

　　“正是因为旁边有迪斯尼乐园，我们的项目才会有更多的客源。”

　　对于海印股份的解释，德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示认同。在他看来，两个项目不会形成一定的竞争，因为海印股份不可能造出第二个迪斯尼。“同质化才会形成竞争，但两个项目并不存在同质化。”

　　陆骑麟认为，当迪斯尼以后形成一定的规模效应后，可能会给周边项目带来客流量，那些项目的收益会更大。

　　至于如何做到差异化，海印股份于公告中指出，文娱商业综合体未来将充分开发迪斯尼培育的文化旅游消费群体，接入到公司文娱运营平台和互联网运营架构，包括O2O票务支付系统、智慧剧场等，线上构建各类文娱场景入口，线下注入公司旗下幻景娱乐富有创意性的实景娱乐、红太阳体验感和互动性强的城市演艺、各类社交休闲类体育健身游戏等互补式文娱业态。

　　而这些所谓的差异化业态，最终仍是为其商业物业服务。“为消费者提供创新、稀缺的消费体验，提升商业运营平台的流量和消费量，提高平台商户销售收入。”海印股份称，这是打造文娱业态的最终目的。

　　根据海印股份的设想，上海周浦镇项目凭借着迪斯尼带来的利好以及差异化竞争，将在40年使用期内实现395.67%的成本净利润率，以及11.80%的财务内部收益率。