银海地产薛银勇：云南商业地产下半场进入文化时代

　　（赢商网云南站报道）成立于1992年的银海地产，见证了整个云南地产行业的起起落落。然而在大部分开发商都蜂拥而至地转型做商业的时候，银海地产并没有盲从。直到今天，当商业地产的热度开始散去，历经23载发展的银海地产，却推出了其在商业地产领域的首个作品——银海·清溪渡。那么作为商业领域的后起之秀，银海地产在商业体量过剩、同质化严重的今天，看到了怎样的商机？未来又会有怎样的发展？对此，昆明银海商业运营管理有限公司副总经理薛银勇接受了赢商网独家专访，揭开了银海商业的神秘面纱。　　 

　　昆明未来发展看南市区 商业地产需要广阔的视野和厚重的积淀　　

　　清溪渡项目位于广福路与珥季路交汇处的宝象河畔，与官渡古镇仅一街之隔。作为银海地产的商业首秀，这个项目缘何会选择在商业项目扎堆的南市区？对于这个区域的未来，银海又看到了一些怎样的精彩呢？

银海商业运营管理有限公司副总经理薛银勇

　　“就南市区而言，今年南博会的火爆就很能说明这个片区未来的价值，未来整个昆明都将进入南城的国际化时代。”谈到南市区的发展潜力，薛银勇给出了这样的评价。　　 

　　薛银勇的观点并非没有依据，他认为，从宏观层面来看，无论是国家“一带一路”战略的实施，还是云南桥头堡战略的推进，昆明的地位都将获得空前提升。一方面昆明发展成为一个国际化城市的方向很明晰，另一方面作为云南唯一的中心城市，昆明有着超强的人口吸附能力。在这些因素的推动下，昆明的城市规模还会不断扩张，而就目前的情况看，只有南市区还能够给昆明足够的发展空间。　　 

　　“为什么会有这么多的商业项目选择南市区？显然是大家都看到了这个区域潜在的优势。”薛银勇表示，资源都有聚合效应，南市区的潜力和优势吸引了众多商业项目进驻，这些商业项目的落成开业，又会提升整个南市区的发展水平，这在一线城市已经有很多成功的案例。　　 

　　如今，不少业内人士认为昆明的商业地产已经进入了一个白热化阶段，体量过剩、同质化到了十分严重的地步，而商业项目扎堆的南市区则显得尤为明显。对此，薛银勇认为早在数年前，成都的商业地产也号称严重过剩，但时至今日并没有死掉一大片，虽然有的推迟了开业时间，但最终大家都开业了。因此关于“过剩”的问题需要用发展的眼光来看待，昆明的商业地产，仍然充满了机会。　　 

　　但薛银勇同时也表示，目前整个商业地产的发展已经进入了下半场，大而全、高速复制的商业已经饱和，再用传统的思维进行商业开发，最终得到的成品都难免与其他项目雷同。因此在未来，商业地产领域的新动力来自于精细化、个性化的项目开发，通过这样一些独特的项目，来锁定那些有更高消费追求的消费群体。　　 

　　正是基于对市场的这一判断，银海地产结合自身在文化资源方面的优势，以及云南优良的文化氛围，用全新的商业理念和开发视角，打造了“清溪渡”这个以艺术文化为主题的商业项目。　

　　清溪渡文艺范儿彰显独特 多业态全方位打造体验感　　 

　　清溪渡项目建筑面积20万平方米，商业部分体量仅为7万平米。在商业体量动辄几十万上百万的昆明，清溪渡显然不是一个大项目。用薛银勇的话说，清溪渡在广福路沿线的商业项目中，并非是要与谁一决高下，但这个项目绝对有它无可替代的独特属性。清溪渡不会有高替代率的人流，但是会有忠诚度更高的顾客，有稳定增长的利润，是一个小而精的作品级项目。　　 

　　“项目把艺术、人文、自然与商业四大核心元素有机融合，将艺术欣赏、人文体验、自然环保和购物娱乐完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。”薛银勇表示，清溪渡项目将传统与现代结合，又强调休闲与体验，自身有着诸多独特之处。

银海清溪渡项目效果图

　　首先从项目设计上看，清溪渡就在传统商业项目的基础上进行了诸多创先。薛银勇介绍，结合云南特有的天气，项目中设计了很多空中退台天街，还沿着宝象河设计了五个主题公园，力求给消费者留出更多的公共空间。整个项目的建筑风格体现了传统的老昆明建筑与现代建筑的完美融合，特别是项目中的云南民俗博物馆，采用了云南一颗印的建筑风格，与官渡古镇交相辉映，处处都展现着文艺范儿。　　 

　　而在业态规划上，“文化”与“体验”也是清溪渡项目的最大核心。项目不仅打造了云南首个落户购物中心的民俗博物馆，还将引进一些云南民族工艺类的业态，让消费者在清溪渡可以买到最地道的云南民族手工艺品。同时，项目也规划了酒吧街、餐饮、KTV、电影院、儿童游乐等多种业态，体验感十足。　　 

　　“为了进一步提升项目的体验感，清溪渡还创造性的将步行街放在了五、六楼，让消费者在购物休闲的同时，一抬头就可以看到西山、滇池，以及整个官渡古镇。”薛银勇表示，无论是休闲娱乐，还是购物消费，清溪渡给消费者带来的体验都是在别的购物中心所感受不到的。　 

　　目前，清溪渡项目的招商已经完成50%，主力店基本都已确定。项目工程进度顺利，已进入内部装修阶段，计划于2016年1月23日开业，届时，一个集休闲、娱乐、文化、艺术、消费为一体的人文艺术购物中心，将为发展中的云南商业带来新气象。　

　　云南商业具有后发优势 未来看好文化主题商业　　

　　清溪渡项目仅仅只是银海地产在商业上的一个开始，薛银勇表示，未来银海地产还将在商业地产领域呈现更多的项目，那么在商业地产已经发展到如今这一阶段的前提下，银海地产的商业板块又有一些怎样的战略呢？　　 

　　“现在来看云南的商业仍然还有很多机会，商业地产进入后半场后更加追求品质，追求有差异化、趣味性的东西，我们认为文化地产才是未来的主流方向。”薛银勇认为，与成都相比，昆明的商业地产市场受到外来企业冲击的程度还并不深，从大环境和政策上看，昆明仍有很强的发展潜力。因此随着外来开发商和内地开发商的不断博弈，会有更多更好的项目呈现出来，这也是银海地产的机会所在。

清溪渡项目效果图

　　而谈到看好文化地产的理由，薛银勇认为，云南拥有众多优秀的民族、民间文化，文化与商业的结合还有很大发展空间。另一方面在商业同质化严重的当下，有调性的项目很缺少，很多高端人群的消费需求没有得到满足，因此银海地产未来在商业开发上也将延续文化艺术的主题。　　 

　　银海地产坚持做文化主题商业，除了看好市场外，也是因为自身在文化方面具有多重优势，而薛银勇认为，这些优势也是其他想要在未来进行文化主题商业开发的企业，需要拥有的基础条件。首先是对文化的积累，企业必须了解文化产业，有文化产业的投资经验，掌握一定的文化资源。其次是要对文化产业的发展有预知能力，芳草地、方所书店等项目和业态的成功，证明了市场并非不需要文化，只是需要企业能够找到一个很好的切合点。最后是企业在文化与地产的结合方面要足够专业，在拿地规划阶段就应该有文化人士介入，将文化贯穿到整个开发运营的始末。　　 

　　“传统的开发模式下，很多项目都是做好物业以后，在后期运营中才开始做文化艺术，但这个时候显然已经晚了。”薛银勇表示，文化项目一开始就要把文化贯穿始终，前面的工作都做好了，最后的运营其实是顺理成章的事，只要有能力的团队都可以很好的运营，但前期若不符合文化项目的属性，找到再强的团队，对方也未必愿意来运营一个先天不足的项目。　　 

　　对于云南商业的未来发展，薛银勇认为很明显的一个趋势是商圈化会更加突出，每个区域都将有一个区域中心。未来，也会有不少有品味、有吸引力的项目诞生，提升整个昆明的商业品质。而随着云南商业的发展以及开放性的逐渐增强，未来品牌资源会变得更加丰富，同时云南本土文化在商业开发中所占的位置也将越来越重要。　　 

　　采访的最后，薛银勇表示，云南商业地产是在很多城市商业已经发展得很好的情况下，才慢慢发展起来的一个领域，这让整个云南的商业地产有了更多可以借鉴和学习的案例，可以避免很多曲折，具有后发优势。因此，云南商业的未来并不应该过分悲观。