2015年上半年西安甲级办公楼需求下降 空置率微幅走高

　　据仲量联行2015年上半年西安房地产市场回顾，2015年上半年西安甲级办公楼市场无新增供应，但同期录得5栋乙级办公楼交付使用。今年上半年，西安甲级办公楼市场未迎来任何新项目交付使用。同期有5栋乙级办公楼（总建筑面积约188，000平方米）建成入市，分别为：位于市中心的朝阳国际广场、高新区的金辉财富中心、城北的富尔顿国际财富中心B座、曲江新区的曲江国际金融中心及雁翔广场。

　　西安甲级办公楼市场净吸纳量总共达到19,200平方米，相比2014年上半年下降19.9%。由于2015年前六个月西安办公楼市场并没有新甲级项目建成入市，加之甲级办公楼市场空置率较低，缺乏可供租户选择的办公楼。因此，甲级办公楼市场净吸纳量在上半年录得同比下降。截至2015年6月底，甲级办公楼市场的空置率为10.5%，相比2014年年底的13.5%下行3个百分点。

　　2015年上半年，西安甲级办公楼市场租赁继续由内资企业和本地企业所主导。然而，外资企业对甲级办公楼的需求依然持谨慎态度。按成交类型来看，新成立和升级需求最为显著，共占总市场租赁活动中约70%。

　　尽管上半年金融服务类企业退租案例所有增多，该类企业需求仍遥遥领先于其他需求，其租赁面积占市场总成交面积的比例超过50%。当中，较瞩目的租赁成交案例包括，杰赛科技租下高新国际商务中心约1,500平方米；富利鑫投资控股集团入驻高新区的都市之门B座，租下924平方米；达晨创投入驻都市之门D座，租下651平方米以及顺卓微电子（西安）有限公司租下位于南二环的凯德广场近470平方米。

　　甲级办公楼市场平均有效租金和资本值较2014年底有所下跌。上半年，甲级办公楼市场依然呈现投资热情不高的态势。受此影响，整体甲级办公楼市场资本值相比2014年底下降0.2%，达人民币15,800每平方米每月。租金方面，由于内资企业的需求有所下降，导致位于高新区二期的部分甲级办公楼为赢得较高入住率而降低租金，引起整体甲级办公楼市场租金相比2014年年底下跌0.6%至人民币105.2每平方米每月。

　　展望下半年，西安市场将有三个甲级办公楼项目建成入市，推动整体空置率走高。2015年下半年西安甲级办公楼市场将迎来235,600平方米的新增供应，全部项目均来自高新区二期。受下半年新增入市推动，西安甲级办公楼市场空置率预计将从今年6月底的10.5%跃升至今年年底的29%。“高新区，尤其是高新区二期，现有办公楼项目和即将入市项目之间的激烈竞争将日益凸显。业主为赢取高入驻率，预计纷纷提供各种优惠条件去吸引租户，如延长免租期或减免租金等。受此影响，高新区租户的议价能力有望得到提升。” 仲量联行商业地产部负责人青疏影表示。