2015年上半年重庆房地产市场回顾 优质商铺租金微涨

　　近日，DTZ 戴德梁行重庆公司举办了新闻发布会，就2015年上半年重庆房地产市场进行了全面深度解读，并对重庆下半年房地产市场发展趋势做出了预判。

　　成交量增长，价格降幅有望收窄

　　2015年开年，全国商品住宅销售因春节因素回落较多，首两月商品住宅销售面积增速创2013年以来最低。3月后，多项房地产新政执行，开发商适时加推并打折促销，全国商品住宅市场出现回暖，累计销售面积降幅不断收窄，价格环比上涨城市逐月增多。一线及热点二线城市强势反弹，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，但大部分城市仍需面临高企的库存，去化压力巨大。

　　受2014年市场波动的影响，开发企业对市场预期不高，保守推新。2015年1-5月重庆主城共批准供应商品房729.7万平方米，较去年同期减少23.6%。尽管供应减少及假期因素令今年重庆住宅1、2成交量下滑明显，但自2月初以来，3.30新政以及宽松的信贷、货币政策，对萎缩的市场需求有所提振。此外，4月中旬春季房交会、房企年中业绩冲刺，使得供应端推盘意愿加强。在供需两端均有所活跃的情况下，2015年前5月重庆商品住宅成交659.4万平方米，同比增长5.7%。价格方面，由于价格较低的主城拓展新区大量成交以及开发企业基于去库存及资金回笼压力“以价换量”， 前5月主城区商品住宅的成交均价同比下降6.6%至每平方米6,582元。

　　上半年，宽松的政策活跃市场需求，开发企业顺应宽松的市场环境打折促销，重庆市场商品住宅累计成交实现增长。而受成交结构以及去化策略影响，成交价格继续下降。下半年，各方数据对经济复苏指向性不强，经济增长依然面临下行预期，信贷、财税政策料将继续延续宽松基调以支持合理的刚性住房需求。在宽松的信贷及政策环境支持以及新增供应的刺激下，市场需求将进一步释放。为缓解资金压力，去化存量，房企仍将继续采用降价跑量的策略。我们预计，在“金九银十”的传统销售旺季带动下，下半年重庆主城商品住宅市场成交量会继续增长，价格降幅或持续收窄，并有望于年末小幅回升。

　　集中供应将至，甲级写字楼租金承压

　　2015年上半年，WFC的入伙为市场带来11.8万平方米的新增供应，令重庆甲级写字楼存量升至81.4万平方米。与此同时， 3.8万平方米的吸纳量低于去年同期6.7万平方米的吸纳水平，市场活跃度明显不足。供应增加、需求不足令重庆甲级写字楼空置率由去年底的36.8%上升至41.3%。

　　租金方面，由于1季度入市的WFC项目以较高的物业质素实现高于片区平均水平的租金，显著拉高全市1季度甲级写字楼平均租金至每月每平方米99.8元，环比上涨5.2%。2季度，受新增供应影响，渝中区及南岸区部分物业租金的下调，加之市场需求不足，全市甲级写字楼平均租金环比下降2.2%至每月每平方米97.7元。分区域来看， 渝中区1季度入市的WFC因其较好的物业质素分流了其他甲级写字楼租户，令区域内早期入市的甲级写字楼面临招租压力，使得部分项目下调租金，截至上半年，渝中区录得平均租金每月每平方米98.2元，环比1季度下降4.1%。而南岸区未来新增供应寥寥，租户倾向于选择办公条件更好地新兴区域，使得租金继续延续1季度的下滑趋势至每月每平方米70.4元。因市场对江北区江北嘴CBD期望较高，该片区甲级写字楼租金呈现稳步走高态势。

　　作为丝绸之路经济带的重要战略支点、重庆把发展跨境电子商务、建设渝新欧国际铁路联运大通道作为扩大对外开放新的突破口，政府出台各项政策支持商贸流通产业发展，贸易类需求由去年的4%增长至9%。而与去年相似，以投资、小额贷款、保险为代表的金融行业依然是成交主力。

　　短期来看，年内重庆仍将有超过50万平方米的可见供应投入市场，租金承压的同时，空置率料将被进一步拉高。目前重庆在建写字楼体量庞大，2016年全市将迎来集中供应期，可见供应量接近120万平方米。截至2018年底，重庆甲级写字楼可见供应量将达到现有存量的3.89倍，大体量供应在缓解高端物业紧缺局面的同时，料将加剧市场竞争，空置水平将被进一步拉高，租金将持续承压。但由于目前重庆甲级写字楼租金在二线城市中仍处于低位，随着城市的快速发展，未来仍有较大的上涨空间。

　　新增供应开业入住率良好，优质商铺租金微涨

　　2015年上半年，重庆新增两所优质购物中心，优质商业总存量增至250.3万平方米。新增优质购物有良好的品牌号召力，东原新新Park、协信星光广场开业入住率均近9成。良好的开业入驻率使全市2季度优质购物中心优质商铺平均租金较上季度微涨0.2%至每月每平方米759元，空置率较上季度微降0.2个百分点至11.2%。

　　在电商的持续冲击下，先行入市的购物中心积极调整。2季度，重庆第一家购物中心大都会正式更名为“大都会东方广场”，商场内各层业态也调整完毕，空置率大幅下降。另外，大坪英利国际广场、解放碑英利国际购物中心也同时更名为“英利·大融城”。两家购物中心都将提升餐饮业态比例，为顾客带来更丰富的购物体验。

　　与购物中心增加餐饮业态的趋势相对应，上半年重庆市场餐饮业表现活跃，鹿港小镇（需求面积:180-300平方米）、顺风·绿茶、肴滚创意焖锅等多个餐饮品牌首现重庆市场，入驻优质购物中心。零售业方面，在经历了前几年的快速扩张后，重庆市场快时尚扩张速度明显放缓。今年上半年，仅H&M，C&A各新增一家店面。截至目前，10大快时尚品牌已有9家登陆重庆市场，共计开店45家。

　　尽管重庆优质商业从2014年开始进入集中供应期，预计年内仍有超过30万平方米的优质购物中心入市。但伴随着重庆社会消费品零售总额的持续增长增长，以及对外吸引力的不断提升，零售市场需求短期内依旧会保持活跃。因此，我们预计较为旺盛的需求不会使空置率出现明显升高。未来两年，中高端定位的购物中心先后入市，在考验商业项目运作的同时，也将进一步提升重庆的商业环境，使得购物中心的氛围、品牌更加多元化，租金水平或将保持平稳。

　　此外，通过对近两年核心商圈新增优质购物中心的梳理，我们发现，受用地限制，核心商圈中心位置的新增优质购物中心体量无一超过10万平方米，而大于10万平方米的优质购物中心都处于核心商圈外围。与传统卖场相比，核心商圈中心的新增购物中心在体量缩小的同时，也更加精细化，如以买手店、集合店为主的stage盈嘉中心、以艺术展为主题的协信星光广场等。戴德梁行重庆公司总经理江冰河认为，未来核心商圈内将难现大体量购物中心，现有的位于核心商圈内的购物中心将积极调整，通过差异化定位，寻求新的发展机会。