细探白云路商圈潜力何在？ 昆明广场或成“带头大哥”

　　引言：商业的发展往往会带来城市的变革，而云南商业地产的火热，也让春城昆明的商业格局由原来的单一中心，开始逐渐向多中心的格局演变。昆明很多商业项目都在宣称自己将成为未来的新中心，那么在满城尽是综合体的昆明，究竟又有哪些地段具备成为区域次中心的潜力呢？赢商网就此展开了昆明新兴商圈发展系列报道，试图找出下一个即将诞生的城市中心。

　　 （赢商网云南站报道）2014年，多个大型购物中心的开业让这一年成为了昆明商业地产发展史上值得关注的一年。而半年多过去以后，由云南本土企业同德集团打造的同德昆明广场，从众多项目中脱颖而出，被业界公认为2014年开业的项目中，人气最好的一个购物中心。随着滨江俊发广场等多个商业项目的落成，昆明广场所在的北京路与白云路一带，商业氛围日益浓厚，一个崭新的商圈正在形成。那么这个刚刚兴起的商圈前景如何？未来又是否能成为一个新的商业中心呢？赢商网“昆明新兴商圈发展系列报道”的首次调查，就将目光聚焦到了白云路商圈。　　 

　　商圈现状： 商业项目扎堆区交通便利 商业水平不断提升中　　 

　　对于一个城市而言，交通条件的变化、居民的置换、老城区改造、人口的递增、老商业业态的更新换代等等因素，都有可能催生新的商圈。而小编在调查中发现，白云路商圈的逐步形成，则是多重因素共同作用的结果，其中老城区改造带来的人口递增，以及商业的快速发展是主要因素。　　 

　　商圈是一个群体，具有层次多元化的特点，因此没有一定体量的商业物，没有商业项目的聚集，自然也就没有办法形成商圈。小编在调查中发现，从白云路家乐福开业至今，以白云路和北京路交汇点为中心的白云路商圈，商业物业正在不断聚集。目前，这一区域已经汇集了昆明广场、万宏国际、金格百货时光店、滨江俊发广场、现代广场、白云路家乐福、白云路淘宝城、国美电器、苏宁电器、多尔惠民族广场、奥斯迪家居等十多个商业项目。　

昆明广场　 

　　特别是位于白云路商圈中心位置的昆明广场项目开业以后，与超级大卖场家乐福、主打高端零售业态的金格百货，以及后续开业的滨江俊发广场、翡翠湾现代广场等高品质社区商业项目形成互补，使得整个商圈的商业发展水平从数量和质量两个方面都得到大幅提升。　　

白云路商圈交通图 

　　拥有了众多项目入驻后 ，商圈的发展还需要其所在的位置具有很好的便利性，让消费者能够方便地到达，因此便捷的交通也是商圈发展的基础。在交通方面，白云路商圈以北京路和白云路两条垂直相交的主干道为纽带，向北横穿二环快速路直达北市区腹地，向南贯通整个昆明主城核心区，向东与万宏路、穿金路相连，向西直达昆明另一条南北大动脉龙泉路，整个商圈道路交通条件良好。　　 

　　公共交通方面，小编统计后发现，3，10，23，25，55，57，60，61，64，67，68，71，79，92等十多路公交线路，均可到达白云路商圈的中心区域。此外，随着2014年北京路沿线地铁1、2号线的开通，设置于商圈核心中心位置的白云路地铁站，更是让整个商圈的交通便利性大幅提升，商圈辐射半径也因此变大。　

　　发展推动力：核心区人口超20万 周边市场潜力巨大　　

　　一个商圈最基本的依托，是其能够获得的消费者数量，以及这个消费群体的消费能力。其中，区域内的人口数量、收入水平、区域经济发展水平等都直接影响着商圈的发展。那么刚刚发展起来的白云路商圈，又有着一个怎样的市场基础呢？　　 

　　在调查中，小编以白云路与北京路交叉口为中心，在半径1公里左右的范围内进行了实地调研，发现这一区域内分布有金星小区、金康园小区、王旗营小区、麻线营小区、翡翠湾、水晶俊园、时光俊园、世纪俊园、滨江俊园等100多个居民住宅小区；同时分布有云南省民政厅、云南省残联、云南省农业厅、昆明市出入境管理处、昆明市出租汽车管理处、盘龙区人民法院、盘龙区检察院、盘龙区为民服务中心、盘龙区国税局等10多家党政机关。　

白云路商圈周边住宅小区

　　业内普遍认为，一个商圈的形成，人口是基本因素。人口数量决定消费能力，决定商业聚集的密度。在方圆10平方公里的面积上，最低要达到30万左右的人口数量，才具备商圈形成的基本要素。小编调查发现，白云路商圈一公里半径的核心区，基本与盘龙区联盟街道的辖区吻合，而根据盘龙区公布的数据显示，在整个联盟街道不足4.5平方公里的区域内，总人口数已达19.96万人，再加上金辰街道金刀营社区与金实社区的部分人口，白云路商圈近5平方公里面积的核心区内，人口数就已经远超20万。　　 

　　按照昆明市盘龙区的整体发展规划，白云路商圈所在的联盟街道将打造为昆明的次商务中心，这一区域也是盘龙区率先启动城中村改造的地方，整个联盟街道不仅拥有高密度的住宅小区，还汇集了俊发中心、金尚一号、金领地商务大厦、财智心景、现代广场、颐高数码中心、百金大厦、丹彤大厦、汇峰大厦、桃源大厦、天和大厦、金色年华等10多栋成熟写字楼。　　 

白云路商圈内的写字楼

　　以楼宇经济为主的发展模式，使得联盟街道辖区内入驻的各类企业超过1000家，为白云路商圈带来了众多商务消费人群。同时，在建的昆明广场写字楼、天宇葡萄街区创智中心等写字楼也即将投入使用，区域内的商务氛围也将进一步提升。　　 

　　2014年盘龙区公布的经济数据显示，盘龙区城镇常住居民人均可支配收入为31076元，而在盘龙区下辖的所有街道中，联盟街道经济发展水平一直排在第一位，因此人均可支配收入要远高于这一平均水平，再加上区域内庞大的商务消费群体，白云路商圈的核心区域内不仅人口密度高，且消费力强劲。这也能从市场环境的角度，很好的解释缘何昆明广场能够成为同一批开业的项目中人气最高的购物中心。　

　　发展预测：具有区域次中心潜力  缺少超大体量商业或成瓶颈　　 

　　对于昆明北市区而言，未来至少会形成一个区域次中心，这是业内的共识。北市区正在形成的北辰和白塔路两个商圈的中，白塔路商圈显然更具优势，然而随着更多外来房企把目光对准北市区，竞争的压力也不容小视。业内人士认为，白塔路商圈具有成为区域次中心的潜质，但其最终能否成为次中心还不好判断。　　 

　　从小编调查的情况来看，目前万宏国际、天宇葡萄街区、滨江俊发广场、昆明广场等新建小区的入住率仍然有提升空间。上述项目中万宏国际、天宇葡萄街区两个项目的商业部分仍未全面开业，昆明广场项目位于白云路家乐福一侧的A7城部分也仍在建设中，这些项目正式投入运营后，也将助推整个商圈进一步发展。　

白云路商圈所在区位

　　此外，除了上文中所提到的一系列项目，白云路商圈半径1公里核心区内目前还有云铜时代之窗、马家营城中村改造项目在建。据了解，云铜时代之窗规划了两栋写字楼及裙楼底商，而马家营城中村改造项目更是占地面积达113.75亩，规划总建筑面积约48万平方米，规划有住宅小区、12班幼儿园和4个绿化广场，紧邻北京路一侧还计划建设以两栋塔楼和集中式商业为主的商业区，这两个项目也将为这一商圈的发展埋下伏笔。　　 

　　然而事物总是会有两面性，对于白云路商圈的发展，同样也有不少瓶颈需要突破。业内人士表示，在盘龙区的规划中，白云路商圈所在的联盟街道主要功能为商务中心，而商业中心则规划在北辰商圈所在的金辰街道，因此在政策层面上白云路商圈存在一定劣势。　　 

马家营城中村改造项目现状

　　另一方面，昆明广场购物中心目前不足10万平米的商业体量，还难以支撑起一个区域次中心，但由于联盟街道是盘龙区较早开始城中村改造的区域，目前大部分城中村改造项目都已经完成，区域内已没有其他大面积建设用地。这也使得白塔路商圈内再建大体量商业项目的希望，落到了马家营城中村改造项目上。然而，该项目目前的工程进度十分缓慢，具体规划也未公布，仍存在不确定性。　　 

　　随着昆明商业的发展，万彩城、天宇时代广场等一大批扎堆北市区的商业项目都在蓄势待发，占据诸多优势的白塔路商圈终究能在北市区商业发展中占据一个怎样的位置，也仍需要时间和市场的检验。