大佬论道博鳌论坛：6大关键词把握房地产市场未来

　　昨天上午可谓是这一届博鳌房地产论坛最有看点的一场，聂梅生、任志强、贾康、钟伟，以及两位开发商和两家机构，从不同的角度来看待现在、短期、中期的房地产市场。攸克君提炼了一下，总共6个关键词，读懂了，就能大致上把握房地产市场未来的大脉络。

　　【方向】聂梅生：社区服务、养老地产

　　聂梅生认为，房地产未来的创新方向，是社区服务和养老地产。并非巧合的是，前一天的会场，主论坛之一就是与互联网密切相关的话题，参与论坛的嘉宾如潘军、叶兵、杨冉，都是带着“互联网”来的。

　　聂梅生的依据是，首先中国的GDP增速在下降，固定资产投资增速也在下降，固定资产投资占GDP比例也在下降。从世界范围来看，当这些出现下降的时候，依靠消费来拉动经济就势在必行。相比于美国和日本等国家消费对GDP的占比达到70%～80%，中国才在50%之间，这个换档空间十分巨大。所以，房地产行业关注社区服务，利用天然优势进入业主的日常消费领域，是机会也是必然。

　　此外，中国的人口结构也发生了变化，到2020年乃至2030年，中国的老龄人口会有较大的增加，其中，65岁以上的人口数量，在今年达到了2.25亿。这和日本当年的情况差不多，日本当年光是医药这一项对于GDP的拉动，就已经达到了6%左右。正是因为看到了老龄人口这一块的消费需求和潜力，所以国家才大力支持养老地产和旅游休闲产业等。

　　【需求】任志强：改善、折旧和离婚等创造新一轮需求

　　任志强从需求的角度来看待未来中国房地产市场的发展。这些需求包括：城镇化进程、家庭分裂、改善和折旧引发的需求。

　　城镇化进程自不必说，已经经过诸多专家的论证，大家也很熟悉，攸克君就不赘言。

　　而家庭分裂这一观点，就引发全场哗然，甚至有媒体报道认为任志强这一论点太偏激太软弱，而实际上，任的这一观点，是针对“中国人口逐步减少从而导致未来房地产需求减少”，以及“未来90后可以继承4套房子从而没有购房需求”这两个观点说的。他用被称之为世界老龄化程度最高的德国举例：德国的一个调查结果显示，从1960年起，在总人口的变化过程中，家庭数决定了住房需求，虽然德国总人口数量在降低，但是家庭人口规模也在下降，家庭户数在增加，从而导致住房需求在增加。

　　从任的演讲可以看出，他认为，虽然中国的整体人口是呈下降趋势，但是，家庭户数是在增加的，家庭规模在下降，年轻人和老年人往往分开住；老龄化虽然严重，但是人口平均年龄在增加，老年人的住房短期内还不会腾出来给年轻人；高离婚率也增加了。

　　还有一个需求是折旧和改善，这个是相对于之前刚需作为市场主流而言的。随着人们的财富的提升，改善居住条件的愿望很迫切，以及，第二居所已经成为新形势的“刚需”。

　　【基础】贾康：中国整体走向新常态，房地产应该更有信心

　　贾康的演讲更多围绕中国的经济社会和体制发展状况展开。他认为，中国经济虽然下行，但是结构有所改善，政府的相关政策虽然没有完全有效落实，但是相较而言，许多制度和行动，也开始或可预期地会展现成效。如二季度的GDP增速为7%，好过之前国内外的预期；增加有效投资的相关政府部署正在实施当中，下半年投资力度将会增加；单位GDP就业容纳能力增加，证明中国经济结构在优化等。

　　而经济基本面和结构的向好，也将带给中国房地产行业更好的未来和更多的机遇。

　　“我简单说一下基本的结论，去年2014年一季度开始大家热议的中国房地产市场的调整变化，可以明确认为是一个阶段调整而伴随着的新的境况，高端的以北京为代表的出现回暖，今年上半年这个过程一直在延续，从今年来看，下半年的走势里，其他高高低低的各个区域他们的分化会继续，总体来说，最大的可能是，房地产有望在年底出现新常态的雏形。这方面应该说不排除个别城市，个别区域，个别开发商有可能碰到非常沉重的压力，总体来说我们应该更有信心。”

　　【趋势】钟伟：重新配置存量

　　“我们未来获得巨大财富的方式，有可能不再是用工业3.0和城市化的思维，或者是计划一个家庭从三口人，变成两口人，变成一口人的方式维持增量的财富，我们拥有的财富已经足够巨大，所以我们未来拥有新的财富的方式也许是对已经有的财富，通过一个新的思维自下而上，让它们重新配置，如果作为存量财富的重新配置者，那么我们将获得最大的财富。”

　　以上是钟伟当天上午演讲的结束语，也最能代表他的观点，与其谈增量，不如转换思维，重新配置存量财富，表现在房地产行业，就是建更好的房子，提供更好的服务。这从他所说的未来中国房地产行业的8个趋势中可以看出。

　　第一，中国房地产行业，从领先增长，转型为，平庸增长；第二，从注重增量，转型为，增量和存量同样重要；第三，从注重投资开发，转型为，注重管理运营；第四，从追求加杠杆，转型为，泛金融化；第五，从重资产拼规模，转型为，轻资产多业态；第六，买地买房，转型为，看客群推服务；第七，从钢筋水泥，转型为，智慧绿色；第八，从以我为主，转型为，公私合营。

　　【个性】开发商：产品创新、客户体验、90后需求

　　当天发言的开发商，从比较先锋的潘军，到偏向稳重的陈小平，发言重点都是围绕“产品创新、客户体验”而言。其中，陈小平更明确提出“90后需求、个性化需求”。

　　现场，陈小平展示了一组橱柜的照片，是由某品牌家居企业提供给他的，其中设计理念，甚至考虑到用户是女性还是男性，若是女性，她的年龄段与用化妆品的习惯等。陈小平感慨道，自己作为一个房地产开发商感到很惭愧，业主的类群和生活习惯，本该是他们应该考虑的事情。

　　【数据】机构：去库存仍是市场重心，企业家信心提升幅度高于市场

　　现场，REICO工作室发布了2015年1~6月中国房地产市场报告。

　　报告数据显示二季度首次出现增加，同比增幅达到了13.4%，从价格上来看，二季度70个大中城市新建城市降幅在逐步收窄的，而且在6月份平均房价止跌；二季度房地产开发投资的增速只有2.3%，依然是延续去年以来持续较快回落态势；二季度企业购置土地面积依然在大幅度下降，同比降幅在30%以上，创历史新低。由此，REICO工作室认为，中国的方面市场正在经历触底过程，这个过程存在着不稳定性。

　　此外，REICO工作室预计三季度房地产市场仍然以去库存为主体，但是在促进住房消费的各项政策作用之下，房价下降将会进一步减少。究其原因，一是房地产开发投资增速继续回落，第二是在大力推进住房消费的影响下，预计三季度会出现成交上升的情况。

　　全联房地产商会副秘书长发布了CRECC企业景气指数报告，包括企业的景气指数和企业家的景气指数，其中，房地产企业家信心指数已经达到了89.94%，创2013年以来新高；企业家景气指数高于企业景气指数；预期的指数高于近期的指数。