峰会高端对话：迎接商业地产新时代 如何突破与变革

　　主持人：感谢李总的分享。下面就让我们进入精彩的“渝城论道”环节，“迎接商业地产新时代，如何突破与变革”!

　　商业地产从开发到运营，是根据项目总体量和项目定位的业态组合，将商业的业种和业态进行有效组合，而品牌商家是业态组合的核心内容，是商业地产项目组成元素。面对未来商业项目激增，开发商和品牌上家如何应对?

　　接下来让我们有请主持嘉宾：赢商(集团)控股有限公司总裁吴传鲲先生。

　　对话嘉宾：北京汉博商业管理股份有限公司董事高级副总裁李亚明先生，赢傲科技董事长李健先生，第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华先生，上海悠游堂投资发展股份有限公司董事长陈笑凡先生，大白鲸世界文化发展有限公司拓展部及产品中心总经理王晟先生。

　　有请各位来宾来到舞台中央，有请。今天我们主要讨论的是两个小话题：一个是面临互联网+时代的来临，各企业如何突破与变革;二是商业与地产新时期，请各位谈一下未来的趋势以及重庆、西南市场的见解，有请各位。

　　吴传鲲：谢谢主持人。到了对话的环节，刚才我还在跟周旬总聊，我们的对话为什么没有开发商呢?周总就说重庆的开发商比较低调，就不能随便上来谈。我想也是，有我们的观点顾问，有做互联网科技，有做儿童娱乐的，其实可能我们这些人来聊还没有太多的顾忌，可能会聊得更透彻一些。

　　第一个话题，面对互联网+的来临，各个企业怎么突破和变革?我就想到这个话题比较大，正好在座每一位都有其代表性，我们就从你的企业来讲，互联网+意味着什么?有什么机会?有什么挑战?未来对商业地产的影响会是一个什么样的前景?先从亚明总。

　　李亚明：首先向赢商网表示感谢，能有这么一个机会来到重庆，跟业内的同行做一个面对面的交流。说到互联网，其实原来我写过一篇文章，我那句话叫做“如果商业不能回执到他的本质内，那么互联网永远飘在空中”。实际上现在在我们管理的全国大概6个项目，跟互联网也都有一些直面的接触，按照刚才李健的话说就是大胆的拥抱了一下。实际上现在包括前几天在朋友圈刷的一些业内的所谓O2O、大数据，包括刚才说的导流、引流、交易，我们这边目前用得更多的还是出于对企业商户信息核心机密数据的保密下，尊重甲方的意愿，更多还是跟我们的垂直电商合作，比如一些APP的应用，包括一些专业的APP合作开发。在这个领域上来说，我的理解就是传统媒体和新型媒体比较速度提高了，传达的半径包括辐射的面目前来说这是最可喜的。当然了，在这一轮互联网科技过程中，一方面是积极的运用科技成果，跟我们的项目特质有机的结合，更好的转化。

　　刚才说到科技应用，现在目前来说我的理解还是更好的去接触、熟悉、运用好。说到商业的本质，因为我们汉博主要是做购物中心的，可能在商业地产是个大概念，涵盖的项目也很多，我们主要是做都市零售购物中心。刚才说耿总说我们做昆明的南亚，实际上当年我们也为重庆做过非常有益的贡献，就是2007年汉博操盘的江北大融城，到2010年开业，管理运营一年汉博推出的。那时当年烂尾10年的一个项目，可能熟悉江北的项目，当年只有重百在那儿开业。现在它已经成为观音桥比较标志性的，也受消费者喜欢的。说到刚才的商业本质内容，一个是客户，一个是客户的需求。

　　原来我们看购物中心这块，一般是零售、娱乐加生活服务配套，有一个购物中心我也不知道应该叫什么了，应该叫生活中心，只要客户有需求、市场有需求，我们都可以通过运营和前期招商找到客户的需求，通过运营把项目越做越好。包括在一线城市，还有发达的二线城市，在传统的四大功能里已经加上了体育主题、运动主题、医疗主题、非遗文化，我觉得现在购物中心可做的内容越来越多。前几天我们去考察日本，商业圈都很爱去日本考察，比如日本的糖果可以是一栋楼，去看他的蛋糕，可以一整层全部卖蛋糕。最可喜的是什么呢?比如我们现在流行的家庭儿童这个主题，大日本有一个宠物店的主题，在国内一般把猫、狗叫做儿子、闺女，实际上它已经是家庭不可分割的。国内就宠物这块，无非就是剪剪毛、看看病、洗洗澡、买买狗食、狗粮，但如果把它当做人来看，家庭一员来看，你会增加教育、培训，狗也会算术，他相当于3-5岁的智力水平。那么体育比赛，狗的减肥，现在咱们的购物中心不允许狗进商场，你能不能开发出一个对宠物的专用电梯，能不能形成你购物中心的亮点呢?我先说这么多。谢谢。

　　吴传鲲：谢谢李总，我理解李总最后虽然说到了宠物身上，但出发点对互联网+这个事情，首先我们还是要把作为承载，任何东西的物理空间，你的产品、运营要做好，还是以客户为主，互联网把它看作一个工具和技术手段，然后再想着怎么更好的连接。接下来是陈总，从我的理解至少互联网对我们这个行业不会太大，反过来我们怎么样在互联网+的时代作为一种运营、作为一种技术手段也好，把企业能够带上新的台阶。

　　陈笑凡：谢谢吴总提供这样一个机会，来阐述一下悠游堂对于所谓互联网+的理解。过程李总提到日本，因为悠游堂本身这个品牌，包括最早的经营理念其实是来源于日本。当时我记得2004年我在日本，我们一个很便宜的手机就可以移动支付，比如你去便利店买东西，手机就可以直接付钱，坐地铁也可以用手机付钱。2004年我们到日本百货公司办一个会员卡，在线上做一个注册，这样你就可以预约，比如这个商品什么时候到你家，准确的时间是以半个小时计算，比如10点到10点半之间。那个时候我们在日本坐出租车，他们也没有像滴滴打车这样的应用。其实所谓更多的互联网+是企业的信息化建设。

　　中国本身来讲，作为互联网本身的流行是有一个大背景，中国的互联网背景是远远滞后于世界上的平均水平。日本在2004年的时候就实现了一些移动互联的概念和应用，比如我们那时吃饭，日本都是AA制，手机上直接有一个软件，用蓝牙接上以后就可以很快算出你要付多少钱，这就是一个应用，当时我们还不太理解。日本生活中所谓的移动互联网技术，在十年前他已经非常发达，而且这个技术并不是像中国在微信或者一家大型的互联网公司，他在每一家做具体的企业都有信息化技术。在这个意义上来讲，我们看到所谓的互联网+，就是移动互联更多反过来应该是企业+互联网，作为一个企业或者行业，你怎么利用现在发展的信息化技术。因为中国以前整体的信息化比较落后，所以需要有这样一个概念和大量的资金、人去关注这个行业，互联网更多的是成为一个独立的行业，更多的游离于企业之外，这其实是一种集约的方式，通过快速的产业升级，给更多的企业提供支持和服务。

　　但其实我们认为，进入到移动互联时代，就所谓的到企业经济的时代又发生很大的变化，我们看到以前的互联网更多主宰是电商，电商对应的是零售业态，零售业态其实是一个商品，他受到所谓电商的冲击是比较大的。但实际上另外一个方面，零售业态又是一个信息化程度相对比较高的，比如百货、超市，从第一间店开始，可能就需要这个系统。但是我们现在做购物中心，我个人对于购物中心做互联网+本身不是很看好，其实购物中心里面有千千万万的服务，不同的服务业态，但服务型的企业有很大的特点，他没有库存，特别是在企业发展初期的时候，没有这样一个根本的需求。所以他的信息化跟企业本身的信息化建设是非常滞后的，在这样的情况来讲，购物中心作为一个平台，很多数据要从企业里面获得，从具体的品牌或者是业态获得，然后再进行归纳，其实很难取得。无论是商业也好、游乐也好，或者是影院、各种各样的服务企业，就是体验式业态，体验式业态是没有后台，这种情况下未来怎么和购物中心的数据进行对接交换，我们认为在这当中可能路更长，起点可能是服务型行业，或者说互联网+这样一个抽象概念，自己所谓的信息化建设。

　　这个本身来讲是一个很大的投入，如果说他没有足够多的能力，他就没有足够多的量来消化信息化投入。如果你没有能力消化信息化的投入，不能搭建一个后台，增长也比较困难。作为悠游堂本身来讲，我们认为购物中心给了我们一个很大的机会，因为购物中心是一个战略标准化的平台，我们通过购物中心全国扩张性的过程中，完成了自身的规模建设。然后再在规模基础之上进一步进行信息化建设，基于信息化建设，我们认为移动互联的时代，又给我们这样所谓的儿童游乐行业带来了很多机会。我们说这个业态虽然刚才吴总说和现在的互联网影响比较小的，但负面影响比较小，未来的正面影响其实是比较大的。因为我们这个行业有几个特点：第一个，顾客非常精准，人群非常精准，都是0-6岁的孩子和他的父母，父母是25岁-35岁，他的购物习惯、购物的能力基本上我们很快就能判断出来，不需要太多大数据的分析。第二就是顾客的黏性很强，都是我们说的游乐行业，一般都是办卡用户，一般都是每周或者每个月到店1-2次，黏性很强。第三个特点滞留时间很长，我们说一些超市、便利店黏性也很强，但滞留时间很短。第四个是我们最大的特点，这也是作为儿童游乐行业去和其他体验式业态很大不同的地方，我们的顾客是两个，一个是儿童、一个是木，儿童在玩的时候父母是处于一个空闲的状态。基于这样的状态，我们可以利用移动互联的手段，给父母推送更多的信息、更多的服务和更多提供的商品也好、服务也好，从而使得你的内容更丰富，使他的黏性更强，同时也提高你的场地收益。在这个意义上来讲，又改变了我们传统服务性行业的特点。如果没有移动互联，就很难做相应的配合。但如果当你和这些会员充分通过互联网手段进行互动的时候，当你可以给他提供更多商品、更多服务的时候，哪怕仍然是100个人，你给他提供的服务内容更多，你的销售收入也会更高。

　　所以现在的时代，不管是购物中心的发展，还是互联网的发展，对于儿童娱乐行业是很大的帮助，这是我们对互联网+的理解，谢谢大家!

　　吴传鲲：谢谢陈总，讲得非常清晰，不管你是商户也好、不管是游乐行业也好，我们谈到互联网+前首先有一个投入，就是要做企业的信息化建设，这个信息化建设的框架必须搭好。接下来请胡总，你认为对于你们公司互联网+的来临会有怎样的机遇和挑战?

　　胡裕华：我就说两方面的观点，现在很多人都在谈电商冲击，很多都觉得零售、商场很难活，首先一个商场跟电商不是一个人口的游戏，我觉得完全可以共生的事情。首先就是电商这方面的一个观点，我觉得电商其实是没有像商场那样的体验感，电商再怎么样，他总没有试衣间，所以他很多体验还是必须在商场进行。家庭来讲，还是需要有一个地方，所以商场永远有其存在的价值。只不过我们在商场里，在现在这样一个变革的时代，我们也不能只是依靠零售来讲商业效益，可能我们会增加体验感。

　　体验感这个问题其实除了传统上增加一点产品、娱乐的方向之外，其实好比我们要买一些奢侈品的时候，可能我们还需要一些仪式感，在购买的过程中我要体验尊贵的态度，这是你在电商体验不到的。另外刚才台湾朋友讲到一些互动的元素，就使得我在这个商场里面，不单是购物的体验，是一个游乐的体验、是一个参观的体验、是一个学习的体验。当然我觉得这些都是未来商场可能的方向。这个故事就好象十几年前出现很多盗版DVD，后来还出现网上看电影，我们认为电影院完蛋了，确实有好多电影院完蛋了。但是原来我们只要把电影院的环境弄得舒适一点，从大型电影院变为小型电影院，把屏幕弄得更大一点，音箱弄得好一点，还是发现比在家里看好。

　　第二个观点如果我不能完全打败它，我是不是拥抱它?这也是我们讲互联网+的问题。现在我们在谈电商，但其实电商这个问题只不过是互联网时代的开始，我觉得大家远没有挖掘到互联网里面真正的潜力。比如说作为商场来讲，既然是一个交流的平台，既然是大家休闲娱乐的一个目的地，一个商场如果做得好的话，人流量可能十几万、几十万。互联网的思维“羊毛出在牛身上”，除了传统上靠零售的销售，因此产生租金，租金变为一个商场的收益。我们其实可以拓宽这个思维，不完全靠租金或者营销分成。所以电商其中一个很重要的资源其实就是客户资源，如果我的人流量一个商场可以是几万、十几万，甚至几十万的话，这个资源也可以挖掘，除了靠传统上的租金，如果我把这个商场打造成一个交流的平台，虽然还没有完全实现。我觉得完全有可能在未来实现，就是做一个载体、一个平台，那么多人流我在里面做广告可能也挣钱，会不会跟网络的各种供应商合作搞很多游戏，最后产生效益;零售的店会不会是电商的体验店呢?就比如苹果的旗舰店就是这样的概念，不一定通过苹果旗舰店来销售，是通过苹果旗舰店让你感受他的产品，然后你喜欢了自己去网上买，你在不在店里买其实不重要。其实中间还是有很多可能性去挖掘，商场和电商都可以是共生的概念，我也期待未来开发商也好，包括专业公司也可以探索，当然也可以更多的和科技公司合作，刚才也有讲到关于电子科技怎么提升商场的体验感，包括舒适度，这些都是可以在未来发生的。谢谢。

　　吴传鲲：谢谢胡总，胡总两个观点，第一个就是线下的不管是购物中心也好，还是零售也好，跟电商、互联网可能会互相补充;第二个就是未来的购物中心可能作为一个载体，收入来源并不是只有租金这么单一，只要你做得够好、有人流量，你可能会有潜在的其他各个方面的收入。接下来是我们的兄弟公司赢傲科技的李总，刚才他的演讲大家也看到了，对互联网+李总能不能再概括一下?

　　李健：谢谢吴总。我想提几个观点，现在市场上认为购物中心做互联网+或者想要做互联网+的概念就是做电商，跟电商云上去PK，这肯定是错的，而且这样是大错特错，因为只是说多了一种让客户在一个数字空间里跟你交换信息的工具。实际上我们每个人在现实世界里都有一个身份标签，真个身份标签可能是你的身份证、护照，或者你的工作证。那么实际上到现在，每人手机里都拿着一个移动互联设备，实际上你都会有一个数字世界、虚拟世界的信息标签，这个标签可能是你的微信号，可能是你的微博号，可能是你的QQ号，这些都有可能。实际上在目前移动互联网网络环境已经发达的时代，如果实体商业不建立一个与消费者对话的数字空间标识的话，实际上是你放弃了在数字空间的话语权。我相信拥抱互联网，首先要在数字空间里建立一个信息释放平台以及话语权。

　　另外一个，目前也有很多提到实体商业，要做互联网首先想到的是我要有wifi系统，实际上wifi系统不是一个必要的配置。刚才几位嘉宾提到日本，其实在日本、韩国互联网走在比较前的区域国家，实际上客户随便一个，在国内就是中国移动、中国联通、中国电信，这些一级的网络供应商，实际上现在是成本比较高，现在可能还没有无线4G上网的套餐，我认为在不久的时间，这个套餐一定会出现。现在在日本韩国，一个月只要一百多块钱的花费，你的4G非常快的网速是可以随便用的。有些朋友我们也问过，你进到一个公共空间里会很重视他的wifi吗?自己的流量都用不完，我还用他的wifi干嘛?所以想要通过wifi获取数据的目的也是错的。

　　另外一个，其实在2013年或者2014年初的时候，非常多的购物中心想到，我首先是不是应该做个APP，当然如果你的APP客户都愿意下载的话最好，我可以引用购物中心一位老总的一句话，他的APP上线之后，下载的人数非常不满意，他用一句话来形容说“我要客户下载一个APP，比我卖一件衣服给他还难”，可能通过一些促销，赠送一些礼品，下载拿了你的礼品之后就卸载了。实际上可能我们所谓的拥抱互联网的形式是非常多样的。像刚才我举例子，在整个购物中心的物理空间应用场景里，怎么跟客户多互动，让他多做体验，或者让他停车有一个更好的体验，或者让他找你商场的某个位置有更好的体验，其实这些都是我们购物中心拥抱互联网的一种方式。当然未来可能有更多方式，甚至我们说未来可能根本不用手机，更多的互联设备，你可能一个眼镜、一个智能手表，已经跟商场里的购物中心进行互动。而构成整个购物中心互联网应用的，刚才也有嘉宾提到，是购物中心一个信息化的建设，必然会有三个平台，一个是运营管理平台、一个是商家平台、一个是消费跟跟你连接的平台。所以我们现在的观点，在目前的阶段可能最容易的就是我们会使用人数最多、基础最多的微信作为基础，因为这是最便捷的，客户可以通过微信关注二、三十个公众号，而且公众号不会对他造成任何骚扰。甚至不用进入公众号，不用下载APP，他也能享受你给他提供的服务。

　　实体商业核心围绕着互联网就是人与服务这两个关键词，我们前段时间有一个非常热闹的新闻，优衣库试衣间的事件，马上有一个新闻出来说天猫跟京东都哭了，因为他们没有试衣间。这也可以反映出一个实体商业跟本身这种电商不同的地方，如何在这个物理空间利用好互联网工具，做好跟客户的连接才是最关键的，谢谢。

　　吴传鲲：李总的观点是不管是购物中心还是商户，都必须在虚拟世界里先找到自己的位置，先建立一个连接，方便你把自己的信息传递出去，同时把别人的信息交换进来，然后才是考虑在这个链接之下能够做什么服务，能够做更多的东西。接下来是大白鲸的王总，大白鲸应该也是做儿童娱乐的，不知道对于互联网+的来临你是怎么看的?

　　王晟：感谢吴总。说到互联网我们经常会提到互联网思维，我们也再说资本概念，就是平台共享、优势互补、整合资源。我们大白鲸也一直秉承这个概念，我们在任何场所、任何地方去做讲演，我们大白鲸不仅仅是做一个儿童乐园，我们是要做一个产业链。我们整合一些在各领域里专业的去做这件事情，就是专业人做专业的事情，大白鲸有做文化产业的、有做图书的、有做卡通片的，还有做企划的、宣传的，包括话剧、舞台剧，这一系列的，大白鲸的实体本来是做落地的项目。我们希望通过整合产业链打通，来做这个大白鲸的计划。

　　现在越来越商业综合体希望儿童乐园进去，但我们被同质化也很严重，市场需求量大了，同质化也比较严重。我们就要创新，如何创新?一个是主题创新，比如说同行业在做创新，大白鲸一直在做原创主题的创新。我们比较专注于业态的创新，我们公司利用网络资源，本身大白鲸有很多资源，我们利用这些资源，把跨界的行业组合在一起形成一些产品。比如我们陆续在推出一些产品，比如我们把白鲸和咖啡做结合，把企业展示和游乐做结合，把动物展示和游乐做一种结合。我们做海洋馆的时候，你在海洋馆里看到这些海洋动物并不稀奇，但是你在儿童乐园里做这种海洋动物的展示非常创新。所以我们大白鲸不断的坚持创新。

　　吴传鲲：谢谢王总。王总的核心，互联网思维，虽然我们也是做儿童乐园，但只要跟我们相关的，可以引进更多的资源进行合作，我们会把这个空间进行好。接下来还有几分钟的时间问最后一个问题，我就想汉博的李总和第一太平的胡总来回答，因为是关于市场的，那么对于未来重庆和西南市场的一些发展方向基本判断，先请李总。

　　李亚明：简短的判断，我觉得这样，因为成都、重庆一年也来个十几回，重庆作为一个人口几千万的直辖市，目前第一轮的商业地产开发我觉得刚刚结束，第二轮商业地产开发刚刚兴起。那么之所以现在大家都感觉有一定的大力，我觉得是在瞬间阶段内的土地供应过大，实际上有一个消化存量期的缓冲时间。所以还是做好自己的本质，那么结合四川的特点，大家都知道四川省是中国的人口大省，当然了四川也是劳务输出过去的一个大省。所以这个城市，包括巴蜀文化带来的一些休闲慢生活的情调，除了在选址开发，做好自己的积累基础上，结合商业的主流人群。因为未来重庆一定是从原来的一两个都市化，或者核心商圈会向城市摊大饼，一定向区域购物中心和社区商业中心发展，因为商业永远有两件事：一个是便宜，就是我们所说的性价比高;第二是便利，谁也不会买包烟跑到解放碑去买。

　　吴传鲲：谢谢李总，说得非常直接，胡总。

　　胡裕华：我在成都多一点，可以再补充一下。我觉得在成都也好、重庆也好，就像刚才讲的土地供应这些年量比较大，所以在商业方面过去五年可能突然多了很多。在成都有人说多了多商场之后，发现同质化非常厉害，我觉得重庆可能也在走这条路，所以这需要大家去注意。因为当供应过剩的情况之下，通常出现的情况就是可能出现冰火向重天，好的可能很好、差的也很差，最后谁行呢?除了地理位置、交通等限制之外，你的经营、规划、策划，包括引进的商家，你是不是有特色的商家，是不是有特色的卖点，我觉得这些后面都会决定你这个商场成功与否很重要的因素。

　　所以在目前供应过剩的情况下，所有开发商，包括商场经营者可能要在整个经营上，包括招商要花更多的心思，创造更多的新鲜亮点，才可能在那么大的竞争之下取得成功。

　　吴传鲲：谢谢胡总。再次感谢台上的五位嘉宾，也希望大家有所收获，谢谢。

　　主持人：非常感谢以上各位嘉宾分享行业的观点，让我们再次把热情的掌声送给以上几位，谢谢。

　　最后就让我们进入本次会议最激动人心的“商业地产开发商与品牌商家招商对接会”环节，请各位与会代表自由交流，预祝商业地产开发商招商与品牌商家拓展成功!

　　交流区域在门口的位置，也欢迎大家去畅谈交流，一个小时之后仍然在本宴会厅用晚餐。

　　尊敬的来宾们，伴随时光飞逝，“中国(重庆)商业推动地产论坛西南峰会暨赢商网招商大会”也到了和大家说再见的时刻了，今天各行业领导、专家齐聚一堂各抒己见，为我们带来了一场空前精彩的行业盛宴，我们希望通过本次大会可以对在座的各大企业有指导和发展的帮助作用，能促进行业间更好的交流与合作。

　　在此，非常感谢在场的各位来宾对我们赢商网的大力支持与关注!“中国(重庆)商业推动地产论坛峰会暨赢商网招商大会”到此结束!