盈石司徒文聪：盘活存量是商业地产轻资产必经路

　　2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

　　从正大广场到前门大街，从购物中心到旅游商业，盈石的商业管理触角已从上海、北京等一线城市，拓展到成都、武汉等二三线城市。

　　在盈石中国商业投资控股集团董事长兼总裁司徒文聪看来，盈石管理版图的拓展离不开公司“两手都要抓”的运营思维，即一方面抓传统商业的底层功夫，另一方面则要将“互联网+”和大数据运用到传统商业中。

　　据司徒文聪介绍，目前由集团及上海、北京、深圳、武汉、成都五家分公司参与招商经营管理的项目达32个，累计服务总面积超3424万平方米，而服务项目则涵盖城市综合体、经典都市文化旅游类及社区商业等多种形态。

　　对于合作伙伴的选择，司徒文聪表示，在结合自身发展速度外，盈石比较看重合作项目的存在价值。在“大而全”商业模式开始面临面积过剩、电商冲击等困局下，盈石将关注“小而专”的社区商业及以儿童和家庭为主题的商业项目。

　　当前商业地产的竞争正走向深水区，在司徒文聪看来，商业地产近10年的快速发展主要还是经济上升带来的需求增长，但不排除地产行业膨胀引发的泡沫。而在移动互联网时代，商业地产不会发生决定性变化，如果目前所存在的问题没有解决，只会加剧竞争。

　　在商业地产四大困境中，司徒文聪特别提到的一点是，“三四线城市和部分二线城市的新兴区域供应量过大，消费需求无法短期跟上导致大量空置”。盈石跟踪的数据显示，在2015-2017年三年时间内，中国20大城市商业新增供应量接近4000万平方米，其中二线城市占比达到71%。

　　“目前，在二三线城市或非核心区域商业供应过剩其实是一种市场博弈，城镇化升级及生活圈外溢会实际产生需求的速度是远低于项目入市的节奏。”

　　而在竞争加剧的当下，轻资产无疑是商业地产重要的选择之一，“这一必经之路是盘活存量资产”。

　　司徒文聪表示，在这个过程中有几个重要角色，其中政府需要扮演好裁判的角色，同时提供资产证券化平台来转化存量地产。而其中更为关键的一点在于引入个人投资者，即通过类似REITs或AMBS等可交易可流通的金融产品进行权益的转化。

　　另谈及商业地产的未来，司徒文聪认为，商业物业投资的两个能力决定了谁将成为最大赢家，一是资产运营管理能力，二是金融创新能力，其中前者是决定力，而后者是助力，主次顺序不能颠倒。

　　“我们建议在二者取舍之间首先考虑对项目的把控程度，合理评估运营能力对资产回报的提升能力，确保项目的可行度。而在金融创新上则要注意模式的合规合法，避免监管干预时资金断链。”

　　以下为观点地产新媒体对盈石中国商业投资控股集团董事长兼总裁司徒文聪的采访实录：

　　观点地产新媒体：从正大广场到前门大街，盈石操作的项目已从商业中心深入到旅游商业等多种业态，盈石的运营思维是什么？目前在中国的规模有多大？

　　司徒文聪：盈石的运营思维主要有两点，一是深度抓传统商业的底层功夫，不能掉以轻心；二是把“互联网+”和大数据运用到传统商业中以产生一个更有竞争力的管控模式。

　　盈石中国商业投资控股集团通过布局在北京、上海、深圳、成都、武汉等具有较大商业地产潜力的五大城市核心公司，配合涵盖柏盈设计工程咨询及盈石商业产权管理等专业服务平台，从投融资环节到前期定位与规划设计，再到中期品牌招商，至后期营销及运营管理，为项目提供创新的商业运营模式。

　　目前由集团、上海分公司、北京分公司、深圳分公司、成都分公司、武汉分公司参与招商经营管理的项目达到32个，累计服务总面积超过3424万平方米，商业管理的触角已从上海、北京等一线城市，拓展到重庆、天津、成都、长沙、武汉、西安、贵阳、宁波、哈尔滨、盘锦、义乌等二三线城市。而服务的项目涵盖购物中心及城市综合体、高端项目、经典都市文化旅游类及社区商业等多种商业地产形态。

　　观点地产新媒体：翻开盈石在中国的布局图，涉足的城市已分布大江南北，合作对象也囊括中粮、SOHO中国等多家地产大佬，盈石对项目、城市和合作对象的选择标准？

　　司徒文聪：将会结合盈石自身的发展速度，选择志同道合的合作伙伴，其中包括开发商及金融机构等。

　　同时也会比较看重合作项目的存在价值，当前的商业地产市场环境中，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局，我们会关注“小而专”的社区商业，关注以儿童和家庭为主题的商业项目，关注时尚及创意品牌等领域。

　　观点地产新媒体：商业地产热潮延续数年，竞争正在走向深水区，您认为移动互联网时代下商业地产的未来会是什么景象？怎样才能避免泡沫化与同质化的冲击？

　　司徒文聪：近10多年来，中国的商业地产发展得非常快，这种增长大多数还是来自于经济上升后所带来的需求增长，但也不能排除部分来自于房地产行业膨胀所引出的泡沫。在移动互联网时代下，商业地产的本质依然不会有决定性变化，如果目前中国的商业地产所存在的问题没有解决，只会更大程度加剧竞争。

　　总体来说，目前面临的困境可分为四点：第一，销售型项目占比过大，风险大量转移至非专业的中小投资者；第二，三四线城市和部分二线城市的新兴区域供应量过大，消费需求无法短期跟上导致大量空置；第三，租售比失衡导致整个行业中投机空间大于投资空间，资源无法在行业中沉淀；第四，人才缺失，目前谈到的同质化、O2O、轻资产、互联网冲击等多个影响商业地产的因素，本质上需要有创新思维的人才来驱动，而目前单单能做好商业运营的人才数量已不足，在这个基础上商业地产整体升级难度非常大。

　　观点地产新媒体：一线城市的商业地产相对比较稳定，但二三线城市确实出现了一定的过剩，您怎么看商业地产在中国城市分布上呈现的差异？城镇化的推进能给二三线商业带来新的转机吗？

　　司徒文聪：盈石研究中心跟踪的中国二十大城市商业地产数据显示，截至2014年末，中国20大城市现有优质商业物业存量面积达到近9000万平方米，且在2015-2017年的三年时间内，这些城市的新增供应量将接近4000万平方米，约占现有存量的45%，这个比例是相当惊人的。

　　从供应比例来看，未来供应中二线城市占比达到71%，一线城市只有29%，这和目前存量结构有比较明显的差异。 另外，在供应分布中，可以发现有接近2600万平方米的新增供应将出现在原有城市的非核心商圈，占未来供应量的2/3。

　　目前，在二三线城市或者非核心区域商业供应过剩其实是一种市场博弈。我们发现，城镇化升级及近些年生活圈外溢会导致多数城市人群聚集后产生新的消费需求，但实际产生需求的速度是远低于目前项目入市的节奏。

　　那么，问题来了，到底是先打造商业需求还是先打造商业项目来吸引或者创造需求？从目前结果看，多数开发商往往是选择后者。这和多数中国开发商注重住宅市场有相当程度的关系，商业在多数情况下还处于一个配套的角色。未来中国城镇化进程是不可逆的，但这是一个非常漫长的过程，没有办法解决短期商业市场供需不合理的现象。

　　观点地产新媒体：从行业来看，商业地产项目的资本运作比较活跃，盈石在这方面也有多个成功案例。运作过程中，可能遇到的困难与风险有哪些？资本市场是否继续看好中国商业地产的发展？

　　司徒文聪：总的说来，资金成本与资金发行目标是运营型商业地产的命脉，而开发商的商业房产金融创新则是一个关键发展思维。

　　当前情况下，外国资金的参与度风险越来越小，因为基金针对回报期限、回报率及资金成本等方面的需求趋向理性。

　　观点地产新媒体：REITs试水松动，信贷资产证券化传出风声，房地产金融最顶层正在酝酿着改变，这将对商业地产发展和格局产生什么样的影响？企业又将如何应对和赢得先机？

　　司徒文聪：中国商业地产走向轻资产必经之路是盘活存量资产。而在这个过程中有几个重要角色，其中政府未来需要做的是扮演好裁判的角色，同时提供资产证券化平台来帮助存量地产进行转化。

　　目前，产业资本在地产中的布局已经很深，许多都以私募地产基金形式存在于行业内，且正在从债权投资结构向股权投资结构转型。大型机构投资者，如险资，过去几年已加速在商业地产的布局，对这些机构来说提升资产回报率更为关键。而个人投资者在销售类产品外，在中国商业地产上，尤其是优质商业地产上的投入几近为零，这个和国外成熟市场还是有非常大的区别。

　　所以我认为，未来中国商业地产轻资产的关键点在于引入个人投资者，通过类似REITs或AMBS等可交易可流通的金融产品进行权益的转化。这既有助于开发商盘活存量资产，也能为个人投资者拓展新的投资渠道。

　　未来，商业物业投资的两个能力决定了谁将成为最大赢家，一是资产运营管理能力，二是金融创新能力，其中前者是决定力，而后者是助力，主次顺序不能颠倒。金融化是重要的出路，但在转型过程中必定面临许多新的问题。不管金融模式如何变化，资金都是有成本的。所以当你投资标的不成功时，金融模式再好再新也是输钱，而且融的越多输的越多。

　　我们建议在二者取舍之间首先考虑对项目的把控程度，合理评估运营能力对资产回报的提升能力，确保项目的可行度。而在金融创新上则要注意模式的合规合法，避免监管干预时资金断链。

　　观点地产新媒体：自2003年从瑞安出来后，您在盈石亲历了中国商业地产发展过程，和十年前相比有什么不同之处？中国商业地产未来前景如何？

　　司徒文聪：首先商业地产的规模在这几年增长很快，而且开发商对商业物业的观念一直在向西方成熟市场靠近，从原先主要以销售为盈利模式转为持有项目，而市场上很多原来的住宅开发商也进入了商业地产领域。

　　同时，在大资管背景下，很多机构投资者也陆续在商业地产领域进行布局，加大投入力度，但是能做好商业地产的人才并没有对应地增长，所以很多环节上的困难自然就暴露出来。

　　要解决目前商业地产上的种种问题，最好的办法还是交给市场进行充分竞争。优胜劣汰之下，不管是项目本身还是运营理念或是运营能力最终还是会体现在结果上。胜出者必然有可取之处，消费端会以实际行动投票，而政府的过度保护或不公平竞争反而是最大的威胁。

　　观点地产新媒体：2015博鳌房地产论坛主题为“转变时期的中国房地产”，在这种背景下，盈石未来的发展战略与目标是什么？

　　司徒文聪：我们认为，未来商业发展有四个主要方向，而这也是盈石的发展战略与运营目标。首先是科技化运营管理，即将新技术、新设备、互联网大数据移植到目前的商业运营管理中，从安保到卫生各个领域。第二个则是创业金融能力，我们正开发商户盈利能力的信用认证和金融机构一起合作解决商户资金流动性问题。

　　而第三点是品牌的深度嫁接，通过我们自己的品牌选择投资一些在未来商业细分领域非常有潜力的项目，并帮助他们嫁接到我们运营管理的项目中和这些品牌共同成长。最后，我们看中文化资源的商用化，文化是无国界，并且是众人可以平等欣赏的艺术，利用好文化资源将创造出巨大的商业价值。