人口老龄化对商业地产是一场灾难还是前所未有的机遇？

　　在日前召开的中国零售商大会上，首都经贸大学教授陈立平指出，未来中国零售业面临的最大问题是人口的急速老龄化，而这也是被零售商所严重忽略的一个问题。　 

　　对于来势汹汹的老龄化社会，我们的商业准备好转型了吗？这对我们而言是一场灾难还是前所未有的机遇？　 

　　老龄化对商业地产是一场灾难？　 

　　未来5到10年，中国市场的消费趋势有以下几个特点会对零售业产生影响：　 

　　一是人口快速老龄化。有数据显示，到2030年，中国的老年人口将达到3.5亿；

　　二是中国人普遍未富先老，多数人养老条件令人堪忧；

　　三是与许多发达国家相似，中国正面临严重的少子化。家庭规模变小，空巢家庭和单身家庭越来越多。

　　四是人口分布不均匀，主力消费群涌向一二线城市，小城市面临萧条。　　 

　　从长远看，中国零售业的整体市场规模将会缩小，三四线城市更是不容乐观。但实际上，零售企业普遍低估了人口老龄化将对零售业带来的影响，目前实体零售仍在大肆扩张，大型购物中心遍地开花。陈立平教授认为，他对此表示担忧：或许最惨烈的关店潮尚未真正到来。　 

　　日本实体零售业的前车之鉴 

　　日本人口老年化非常明显，青少年人口占总人口比重不断下降，尤其是在06 年以后，老年人占总人口比重超过20%，并呈现上升趋势。人口结构的变化对零售业态的变迁有着重要影响，居民消费习惯及消费结构都会有所改变。　 

　　日本的一个研究表明，人口到60岁以上，每增加一个百分点，食品销售额就会降低1.5%。所以，不仅要高度关注网络、年轻人、网络购物对实体零售店的挑战，更要关注老龄化对零售业会提出哪些挑战。

　　日本实体零售有以下几个特点： 

　　一方面是发展极不平衡，表现出过密和过疏。像东京、大阪、名古屋等城市的零售业高度发达，地方城市零售业却一片萧条，大量购物中心、商业街倒闭，造成现在日本3000多万60岁以上的老人成为“购物难民”(即住处周围500米内没有商店的居民)，这已经是很严重的社会问题。另一方面，年轻一代形成完全是以女性为主导的消费结构，女性教育程度变高、经济独立，导致离婚率上升，生育率下降。 

　　从日本的经验来看，人口问题带来的一个结果是以个人消费为主的社区店、小业态迅速发展，如小型超市、便利店、药妆店等，都有非常大的发展潜力。　 

　　据2012年日本零售百强统计的结果表明，排名前十的零售商当中，有五家是便利店。在未来老龄化环境下，从日本的经验看，零售业将呈小型化发展，最近东京推出了300、400平方米的微型百货店，主要经营服装，百货中一些杂货和有机食品，部分家庭的厨房，卫生间的用品，这是日本零售业目前发展的一个动向。　 

　　另据观察，711在2012年的时候，它的来店顾客发生了变化。1994年的时候，50岁的顾客只占10%，到2012年基本上已经超过30%，如果按50岁以上算，一半都是来自50岁以上的，所以从这点来看，消费者在发生巨大的变化，这也给我国零售业提出了很多启示。 

　　另一方面是以家庭消费为中心的体验式购物中心受到欢迎，从而产生个人消费和家庭消费的两极化发展。在日本能适应这一发展趋势积极变革创新的企业都发展的相当顺利，如永旺、711、全家便利等，而象征大家庭化、大量消费时代的百货店和大卖场急剧衰落。　 

　　此外，日本零售业发展还呈现低价格的趋势。日本从1990年代初期开始，以优衣库为代表的零售制造专门店以价格杀手的姿态引领日本零售业的发展。日本第二次流通革命的主要特征就是以消费者需求为起点，整合制造—批发—零售各环节，通过上下游构筑的一体化新体系实现向顾客提供高质量低价格的商品。其实，未来中国的零售革命，不管是网络还是实体店，最终体现是的供应链，怎么能够做到低价格。 

　　下一个蓝海：老年消费市场　 

　　人们往往认为中国的老年人在花钱方面是因循守旧的保守派。但这种传统观念正受到一份新市场调研报告的质疑，报告称这些老年人正在成为更乐意花钱的消费者。　 

　　国家发改委产业所老年产业经济课题组研究员周留建日前表示，中国2020年老年人消费将超4.3万亿元，2030年将超过13万亿元。2010年仅为1.4万亿元。　 

　　英敏特研究报告发现，在中国推出的新产品中，以老年人为目标顾客的寥寥无几。但对想为这个被低估的市场提供服务的企业而言，这也意味着商机。对750名老人进行的这次调查发现，对于产品和零售商，约64%的受访老人认同“比起一成不变，体验新事物是件好事。”　 

　　英敏特亚太区研究总监马修·格莱博表示，目前鲜有企业迎合该年龄阶段人口的需求，而这些中国老人的消费能力亦常遭忽视，“尽管全世界的所有眼睛都在紧盯中国迅猛增长的消费者市场，但其中规模最大且增长最迅速的群体之一却基本被置之不理。”　 

　　英敏特的数据库显示，2014年在华推出的近1.5万个新产品中，仅有33个是专为老年人量身打造的。其中，占比最高的4个新产品分别为乳制品（30%）、早餐麦片（29%）、热饮（17%）和保健品（9%）。业内人士表示，尽管（中国）老龄化社会已持续多年，但仍严重缺乏为老年人进行设计或制造产品及提供服务的人才。