上海天山商圈“地位”尴尬 百盛要转型城市奥特莱斯

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　　凭良心说，传统的百货公司在魔都的生意真心难做啊，又不是开在南京东路那种外地土豪很多的地方，别说是百盛了，就连淮海路的太平洋百货现在也快撑不下去了，大家都在摒，看谁先倒下。

　　天山商圈一直是温吞水一样的存在。开的购物中心估计都是亏损的。电影院的话，原先的虹桥百盛也有一家，加上马路对面的天山电影院， 在几分钟的路程内涵盖了三家影院形成三足鼎立的局面也是蛮牛掰的。后来带电影院的虹桥百盛拆了，天山电影院也成了一个回忆。

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　　天山路商圈是上海西部地区除中山公园以外最早建设的一大商业中心，尤其从天山路的遵义路至娄山关路段集中了上百家商店，有上海“天山路一条街”之美称，其存在的历史比我们80后都还要早二十年。天山一条街，在60岁以上的周边居民口中的省略称呼，叫“一条街”。天山一条街当年的长度不足300米，天山一条街的建成开业，改变了长宁西部的商业格局，从那一刻起，天山一条街的声誉远播，成为上海社区商业的典范。

　　作为老牌商业街，天山商圈从未停止过革新的脚步。时隔四年，上海天山百盛又要“变脸”了，在这之前，其经历了从天山商厦到长房国际广场，再到上海天山百盛的三度换血。

　　处境尴尬，欲走还留　 

　　近年来，坐落于长宁区中部的天山板块正努力从社区商街的束缚中“挣脱”出来，努力向虹桥国际商圈靠拢，成为一个中高档商圈。但是这一转型，可能还不单单取决于商圈自身。

　　从交通来说，这里的条件虽然得天独厚，地铁二号线的4个出口分别通向商圈的4个角，但目前4个角上的商家普遍反映生意不好做。从数据来看，包括百盛、汇金等在内的天山商圈，销售经营在同级商圈中排名靠后。一直以来，位居虹桥商圈与中山公园商圈之间，前后冲击，使得天山路商圈“地位”其实比较尴尬，要吸引到周边的客流并非易事。

　  “这里看似靠近虹桥，但是中高端消费聚集性较弱，‘高大上’的顾客偏好古北；另一边，轨道交通二号线娄山关路站的开通，可以为天山商圈带来更多的人流，但如今却恰恰成为了一大‘硬伤’。地铁也可以带走人流，对于之前无地铁连接，相互关联度不高的两个商圈而言，地铁的开通即相当于缩短了相互之间的距离，使彼此间的竞争加强。”瑞铂商业总经理刘科直言。

　　由于销售差强人意，天山商圈的商业操盘者们大多都有着被替换的相似命运。开业仅仅四年，天山百盛便打算“升级改造”，转型为城市奥特莱斯；而其对角的汇金百货天山店，前身为虹桥国际商都，目前汇金天山店在上海百货业中销售排在20名之外，而汇金百货徐汇店排名则一直靠前，今年5月销售排第六；已易名为巴黎春天的上海泓鑫时尚广场两年前被新世界百货中国收购后，如今入住的商家也是门可罗雀。　　 

　　功能调整，业态硬伤

　　“天山路一条街”原本是上海西部地区最热闹的商业中心之一，上世纪九十年代末，在消费品市场疲软、零售行业竞争空前激烈的形势下，作为“一条街”的地标，天山商厦凭借良好的购物环境、高雅的商业文化氛围和优势的服务，开业不久就成为了长宁区内甚至上海西区最受待见的百货商场之一，天天顾客络绎不尽。随着仁恒河滨花园、天山河畔花园等中高档居住社区的建成、虹桥开发区新建商办楼商务人士、古北新区外籍和高层次办公人士的成批增加，以及地铁的辐射效应，却未能给这个这一商业街“圈”来预想中的消费客流。周边中山公园龙之梦等购物中心的崛起，原本备受瞩目的天山商厦日趋偏僻。　 

　　上世纪末开始，上海长宁区加大了商业开发力度，新虹桥商业中心则是《上海市商业网点布局规划纲要(2009-2020年)》确定的12个市级商业中心中最新启动的项目之一。按照规划，其定位将以高端路线为主，而与之临近的娄山关路、天山路一带则将集中成长百货，包罗原天山商厦、汇金百货在内的一些商场都将按照新的定位做出调整，即以中高端的品牌为主打。

　　瑞铂商业总经理刘科表示：“天山路商圈在人们传统印象中固有‘社区商业’概念，其从一条社区商街向一个中高档商圈转型，已经拔高甚至透支了其原有的承载能力。加上近年来，受电商冲击，实体百货纷纷转型，目前看来，体验性业态对百货销售提振不大，即使业态升级改造，也不可能有质的改变。”　 

　　重组机会

　　从过去五年租金的复合增长率来看，次级商圈达到10%，核心商圈则为8.7%。过去三年，次级商圈的这一数字更是核心商圈的一倍多。市中心传统商圈、内环商圈，中外环商圈各自的购物中心业绩增速同样印证了市中心商业的下滑，市中心传统商圈去年普遍不是下滑就是微幅上升，关键在于人口转移了生活方式变了。

　　尽管前景不明，但各区的商圈升级仍在火热进行中。一些业内人士认为，增长平缓期也是中心城区商圈新一轮业态优化和调整期。徐家汇商圈今年启动了近年来最大规模的一次商圈业态调整，谋划新一轮转型升级，而早已经定位高档的淮海路、南京路等成熟商圈，也在近几年不断升级。而根据去年公布的《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》显示，未来上海将规划15个市级商业中心，其中新虹桥-天山商业中心“升级”为“市级商业中心”。

　　“尚嘉中心、金光绿庭、南丰城的相继入市为整个新虹桥板块的商业注入了新的活力，起到了较好的档次拉伸作用。最近大家所关心的百盛，目前也与韩国衣恋集团合作，仿照衣恋在韩国打造奥特莱斯的做法，在天山地区也将打造出颇具规模和影响力的城市奥特莱斯。相信起步较早、但由于诸多因素导致其发展较慢的天山商圈，未来将在很短的时间里带给我们惊喜。”DTZ戴德梁行中国区商业地产部主管江舒民说。