银泰商业12亿元加码西湖商圈 龙湖力挫万科补仓城东

　　许久静默的杭州主城，终于在月末上演了一场看点颇多的土地争夺战。

　　7月30日，杭州市国土资源局挂牌出让3宗地块，其中杭政储出[2015]15号（湖滨单元D-C2/C3-05、06地块）、16号(湖滨单元D-B1-16（B）地块）为商业用地，而17号（丁桥单元R21-14地块）为宅地。

　　首个回合，经36轮竞价与23轮配建保障房面积，银泰与上城区城投联合体以64693万元上限价格竞得15号地块（西湖电影院），折合楼面价48024元/平方米，溢价49%。

　　在首轮拉锯后，银泰联合体在第二回合中再次杠上7号买家，最终以57239万元上限价格竞得16号地块（中华饭店），楼面价40538元/平方米，配建3100平方米商业安置保障房。

　　而丁桥宅地则在13轮火拼后，由68号龙湖以12.4亿元收入囊中，楼面价6787.9元/平方米，万科“捡漏”未果。

　　龙湖补仓城东

　　出让公告显示，丁桥单元的R21-14地块东至规划笕华路，南至规划二号路，西至同协支路，北至丁石路，出让面积119亩，出让面积79425平方米，容积率2.3，可建面积达18.3万平方米。

　　该地块的起拍价为109662.0万元，起拍楼面价约6003元/平方米。对照龙湖12.4亿元的拿地总价，溢价率达13.07%。

　　在丁桥宅地竞价前，市场对此场拍地的总结是“万科捡漏的龙湖补仓的远洋抬价的”。显然，远洋并未“抬价”，而只是在现场打了一场酱油，但龙湖的确是来“补仓”的。

　　据观点地产新媒体了解，在城东区域，龙湖早在2013年已两次拿地，并开发了龙湖·名景台，2015年前6月的成交均价为14211元/平方米。

　　资料显示，龙湖·名景台的总占地面积为99293平方米，两次拿地楼面价分别为8143元/平方米、8886元/平方米，容积率为2.2。

　　由于已经开发了两年多的时间，透明售房网数据称，名景台总共1721套房源仅剩426套可售。这意味着，龙湖在城东的存货已不足，低溢价拿地不失为划算的补仓之举。

　　值得一提的是，在龙湖此次拿下的丁桥宅地对面即为远洋·香奈项目，该楼盘目前仍处待售状态。在远洋公布的杭州下半年战略中，香奈是其三大主力之一。按照龙湖的开发速度，二者在未来必将呈现正面“对抗”之势。

　　今年3月17日，杭州国土局成功拍出年后首宗宅地。远洋以4.45亿元拿下丁桥单元R21-15宅地，楼面价6088元/平方米，出让面积34819平方米(约52.2亩)，可建面积73120平方米。

　　银泰加码西湖

　　此次拍地前，市场已有多方传言银泰将通过此次明星商地加码西湖商圈，而最终的拍地结果也已证实此前猜测。

　　据国土局挂牌资料，湖滨D-05、06地块，位于西子湖畔，东至延安路，南至东坡大世界，西至东坡路，北至平海路。地块前身即平海路115号的西湖电影院，也是杭城最老的电影院。

　　而湖滨D-16地块，同在延安路上，南至解放路，西至湖滨路，北至邮电路，离西湖更近，前身即邮电路55号的中华饭店。

　　值得一提的是，在竞拍前，杭州国土局曾调整过湖滨两地块规划，对其做了一定的“瘦身”改造。

　　具体而言，此前西湖电影院地块出让面积5327平方米，容积率3.3，建筑密度85%，绿化率40%，高度18米。而调整后，出让面积缩至4082平方米，性质仍为文化娱乐兼容商业用地，地上建筑面积13470.6平方米，起价43418万元，折合楼面起价达32232元/平方米。

　　而中华饭店地块在调整前，用地性质为商业金融业用地，用地面积约0.75公顷，容积率不大于1.8，建筑密度不大于50%，绿地率不小于30%，建筑限高14米。

　　调整后，上述地块一分为二，D-16（A）为保留地块（L形），D-16（B）为新建地块，用地性质为商业设施用地，用地面积约0.5公顷，容积率不大于2.82，建筑密度不大于90%，绿地率不小于5%，建筑限高控制在16米以内，电梯机房最高不超过19米。

　　对于银泰此次“坎坷”加码，有杭州业内认为，银泰拿下并建造湖滨银泰三期的可能性极大。

　　从地图上看，湖滨银泰一期东起东坡路，西至湖滨路，定位为国际一线顶级奢侈品牌专卖店；二期北起平海路，南起解放路，定位为国际二线品牌和国际快时尚品牌。

　　另外，全国最大的苹果旗舰店所在的龙翔里建筑群，作为湖滨银泰第四期也已在去年落成，且正对着西湖电影院地块。

　　“如果银泰拿下西湖电影院地块，建湖滨银泰三期，那么湖滨银泰在整个湖滨商圈内将连成一片，集聚优势凸显。”