许家印对战“首万”联姻 物业上市游戏中的规模之争

　　彩生活发出高收益财务报表之后，社区物业就成了房企都想沾边的明星级业务，以致不少开发商纷纷争先恐后对外释放出要重点聚焦“物业平台”的信号。

　　于是7月31日，在首创、万科宣布为更好地管理双方物业资源，成立新物业公司的同时，“土豪”许家印老板的恒大集团也对外宣称，与腾讯一同成为马斯葛的大股东，致力于携手打造全球最大的互联网社区服务商。

　　有分析人士就对观点地产新媒体表示，伴随社区消费占比的提升，社区消费市场是企业逐利的方向。由此，拥有庞大物业资源的企业无疑具备先天优势，更好助力物管规模的拓展。

　　不过分析认为，在进入门槛不高的物业管理行业，虽然规模较为重要，但在竞争激烈情况下，如何形成有自身特色的综合性平台或更为关键。

　　“马斯葛”对战首万联姻

　　据了解，万科与首创置业此次合作联合注册成立了一家物业公司，公司名称为首万誉业股份有限公司，股权架构为首创占比51%，万科占比49%。

　　双方的合作形式主要是由万科物业管理中心将全面管理首创所有新物业的基层物业服务，为首创新项目成立私人定制“服务包”；同时，物业保值增值由首创和万科物业共同研发服务产品。

　　新的物业公司将在4个月后全面接管面积为11800万平方米的物业。其中包括：总建筑面积逾800万平方米的首创物业、面积约11000万平方米万科物业。

　　与首创的合作，并非万科首次在物业方面的动作。早在今年6月底，万科就明确了其在物业发展方面的心思，并在公司董事会上通过了《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》，同意万科物业业务通过市场化道路追求快速增长的总体策略及引入事业合伙人机制。

　　万科称，万科物业业务未来几年新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘，但原则上不承接与万科自身在售楼盘存在直接竞争关系的在售项目，同时鼓励万科物业业务通过并购与合作实现快速增长。

　　与万科以自身物业谋求上市不同，恒大的物业上市路径可以说是“借鸡生蛋”，即通过收购，先有壳，再填充物业。

　　7月31日，马斯葛发布公告，此前宣布拟认购公司75%股份的腾讯控股与恒大地产，将成为该公司两大股东。其中恒大持股55%，涉资5.5亿港元；腾讯持股20%，涉资2亿港元，其余25%全部为公众流通股。

　　据悉，腾讯、恒大此次合作，主要以恒大社区为基础，同时面向数量巨大的国内其他社区，提供物业服务、增值服务、社区活动等服务。

　　万科、恒大同一时间公布物业板块的最新进展情况或存在时间上的巧合，但分羹“物业”的心思表露无遗，也使得以社区服务为基础的物业市场竞争更加白热化。

　　不过，相关分析师向观点地产新媒体表示，对于万科、恒大而言，二者各自优势、劣势都较为明显。

　　“万科在物业规模方面名列前茅，而以O2O服务平台取胜的互联网基因并不明显，相反，恒大选择联手腾讯或能在这方面提供助力，但是恒大规模毕竟有限，且在收购马斯葛后，若未有自身特色的物管模式，其后续扩张或也并不容易。”

　　数据显示，截至2014年底，万科物管面积靠前，其已覆盖内地61个大中城市，服务项目457个，管理面积1.03亿平方米。

　　物业管理的规模之争

　　伴随万科、恒大物业平台的逐步成型，这场关于物业市场纷争的大戏也正在上演。

　　目前物业拆分上市最具代表的案例莫过于花样年旗下的彩生活平台，也正是彩生活高额的收益让后来者纷纷效仿，由此加剧了物业市场的竞争。

　　资料显示，彩生活成立于2002年，于2014年6月30日在香港联交所主板挂牌上市。通过内生与并购进行扩张，彩生活在管物业建筑面积、在管住宅社区数量和覆盖城市逐步增长。

　　与规模增长相比，让同行眼红的或是其呈倍增长的收益。以2014年为例，彩生活年内总收益由2013年的2.33亿元增至3.89亿元，增幅为67.0%；年内毛利由2013年的1.43亿元增至3.099亿元，增幅为115.8%。毛利率则由2013年的61.6%增加18个百分点至79.6%。

　　此背景下，物业市场这块蛋糕变得更加诱人。连一向甚少发言的央企中海也于7月6日表态，决定对其物业管理业务进行建议分拆并以介绍方式独立上市，并将透过公司以实物分派其于中海物业集团有限公司的全部股份予公司股东的方式进行。

　　对此，业内分析人士向观点地产新媒体指出，在明确拆分物业上市路径，开启物业平台发展之路后，如何做大规模营造更大盈利空间成为未来企业物业发展关键。而目前来看，这场有关物业管理面积的争夺战已悄然开始。

　　以彩生活为例，尽管彩生活业务呈增长态势，但2014年末彩生活在百强物管企业中市占率仍然只有6%。

　　对此，潘军在花样年2014年业绩会上表示，2014年彩生活服务面积已达到2.05亿平方米，2015年底要实现3.2亿平方米的服务面积，争取在今年6月底成为全球最大物业管理服务公司。

　　而为了扩大规模，发展了22年的万科物业也在今年5月首次接手管理其它开发商的地产项目。5月16日，南京地王项目——金隅紫京府就正式签约万科物业，合作形式为万科物业输出人员、体系和整个管控标准，南京万科物业派驻人员接管项目，全权操盘。

　　彼时，万科董秘谭华杰解释称，万科物业的市场占有率约为0.6%，尽管规模排名靠前，但想实现更大规模的覆盖，“就必须走出去”。

　　不过，在争夺规模排名的同时，上述业内分析人士对观点地产新媒体指出，在当前互联网发展的趋势下，房企如何使用互联网思维去实现自身特色，或才是其如何从这场大戏中脱颖而出的关键性因素。