小米、万科们的新蓝海：万亿出租公寓市场正崛起

　　作为小米雷军、万科郁亮都在关注的房地产细分领域，出租公寓正在获得越来越多资本的青睐。但最近YOU+国际公寓被爆营销作假，凸显出这个正当红的领域存在的各种隐患和问题。

　　出租公寓的兴起，归根结底，是源于大量年轻的、创业人群的需求，以及存在各种闲置的房产资源。在互联网思维的风靡下，这两者的对接现在才刚刚开始。

　　除了风投等资本，传统的开发商也在进入这一领域，万科高级副总裁、董秘谭华杰对21世纪经济报道记者透露，万科旗下的出租公寓产品名为“万科驿”，其第一个项目是位于厦门的被窝公寓，到今年年底或明年，万科将有望成为集中式出租公寓市场的老大。

　　互联网风潮下的“YOU+们”

　　8月初，一篇名为《YOU+公寓的骗局》的文章将YOU+公寓再次推到了风口浪尖。

　　YOU+公寓的实际居住环境，远低于外界对其重点推广的精装Loft。无论是房屋空间、家具配置、房屋租金、付款方式还是水电费，其性价比之低，成为了网友的“槽点”。

　　对此，互联网行业分析师梁振鹏认为，YOU+公寓之所以会被质疑，很大程度是由于其过分重于营销，却没将用户体验的实质做到位。

　　尽管问题重重，但出租公寓还是如雨后春笋一般发展起来。据21世纪经济报道记者了解，市场上诸如YOU+模式的出租公寓在北上广等人口众多的大城市布局广泛，如蘑菇公寓、优客逸家、魔方公寓、自如寓等。

　　这些公寓大多都是急速成长于2013-2014年。2013年赛富投了新派公寓1.6亿元，华平投了魔方公寓3000万美元；2014年，蘑菇公寓、优客逸家、YOU+国际青年社区等长租公寓相继获得资本注入。于今年上半年，青客公寓完成了从400万元、4000万元到近2亿元融资的“三级跳”，魔方公寓则凭借2亿美元的融资成为了行业第一。

　　另外，传统的开发商和中介代理机构也在布局这一领域。我爱我家北京公司在7月初开发了出租公寓领域的新业务，世联行则对上海晟曜资产管理有限公司注资4000万元形成控股，欲发力于租赁市场。

　　作为住宅开发的老大，万科自然也不会错过这一细分领域。2014年开始，万科已经在厦门、广州等地布局推出针对大学生的小户型出租公寓，即被窝公寓。

　　这个市场到底有多大？“目前我国有2.53亿流动人口，占人口总量的17.2%，他们中大部分都需要租房，急剧增长的市场需求，预示着出租公寓行业在未来的发展空间。”魔方（中国）生活服务集团商务发展部总经理陈雷说。

　　从房屋属性和功能来看，出租公寓的火爆一方面是刚性租赁需求得不到满足，另一方面是大量闲置房源亟待升级所造成的。根据58同城中国租赁市场报告，2013年时，仅北京、上海和深圳三地的存量房市场规模高达3000亿元。而整个中国租赁市场规模已经达到2.5万亿元。

　　根据经营模式的不同，出租公寓分为分散式公寓和集中式公寓。分散式公寓是从分散的业主手中收集房源，再对其配置统一的家居设备和服务，即将一间套间拆分为几个单间进行出租。但是政府将此租房模式鉴定为群租房；而集中式公寓房源来自于工业用地，需要批文才能改变物业性质。此前，上海蘑菇公寓就因在拿房阶段没有明确其房源性质，遭到“群租房”认定而被迫将其已改造成型的房屋拆除。

　　谭华杰介绍，在集中式管理的出租公寓领域，目前最大规模的是北京的未来域，有10000套，魔方公寓1500套，you+是500套左右；一些非集中式的出租公寓可以做到20000套，但这些其实属于中介服务领域，不能算在内。

　　谭华杰透露，万科的被窝公寓现在在厦门马上会推广到8000-9000套，今年还会推广在广州的被窝公寓，这样，万科年底或明年就会超过未来域，成为集中式出租公寓市场的老大。

　　出租公寓的费效比奥秘

　　“未来20年，最核心的客户是创客。”谭华杰曾在专访中对21世纪经济报道记者表示，这是一个属于创客的时代，抓住创客的需求就是抓住了未来20年的客群和市场。

　　而对于创客们来说，他们所需要的物业最核心的不是住宅，而是创业者的需求，以及他们的社区。谭华杰说，万科很多产品比如创业园、出租公寓、度假产品等都是服务于创客的，以后还有很多服务将针对创客。

　　出租公寓就是迎合创客们需求的一个产品。它与普通出租住宅的区别在于，瞄准年轻群体，不仅做房屋租赁，还需涉及装修、物业和社交等方面的布置。

　　由此，出租公寓的成本和盈利如何平衡是很根本的问题。相关数据显示，就相同的100间房间而言，经济型酒店对其投资需达约800万，而出租公寓只需投资约500万；同时，经济型酒店的投资回报周期在5年以上，而出租公寓的回报周期短则1年、长则4年。

　　看起来诱人，但是出租公寓的投资和回报在账务计算上有很多奥秘。谭华杰说，万科的做法是先整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造，这个做法跟如家酒店是一样的。因为如果自己盖房子是算不了账的，出租公寓非常便宜，以厦门被窝公寓为例，租金只要1300元左右。

　　“做这么便宜的公寓，你一定要省钱，如果大手大脚的肯定搞不定。”谭华杰透露，万科内部有一个非常重要的指标叫费效比，意思是收1元的租金，租金里企业自己会用掉多少钱，为了收1元的租金，管理费会用掉多少钱，这个行业目前整体大概是0.6，即收1元的租金，他们自己的人员、工资、管理、行政费用要花费6毛钱。You+公寓是0.75。而万科的被窝公寓是0.05。万科现在对出租公寓业务的要求就是费效比不得高于0.15。

　　万科是如何省钱的？谭华杰说，有很多办法可以让生态自己实现内部制度的形成，不能什么都雇人。举个例子，被窝公寓看门的不是万科雇的保安，而是门口开小卖店的人，因为只有他肯定是不会离开的，他比保安会更加忠诚地守着这个公寓；另外，公寓里派发信件、报纸的是环卫工等等。

　　从行业整体来看，目前出租公寓的盈利仅仅能够维持公司的基本正常运转以及项目开发。链家自如CEO熊林认为，只有通过良好运营，围绕租客的起居生活提供更多的附加值，才能把这个市场真正运作好。