携手金地、鸿荣源 深圳龙华“巨无霸”旧改再添新玩家

继金地、鸿荣源相继入局后，深圳龙华区旧改“四大巨无霸”之一深圳龙华商业中心项目北片区实施主体企业也揭开面纱。

2月23日，深圳市城市更新和土地整备局发布关于《龙华街道龙华商业中心城市更新单元北片区项目实施主体确认公示》，确认由深圳市鸿耀泰实业有限公司担任项目实施主体，项目拆除用地面积5.46万平方米。

据资料显示，龙华街道龙华商业中心城市更新单元位于龙华街道人民路与建设路交汇处南侧，更新单元用地面积34.62万平方米，拆除用地面积34.33万平方米，其中开发建设用地面积19.55万平方米，规划容积为161.51万平方米，规划容积率8.26。

值得注意的是，该更新单元整体规划含北、中、东、南一、南二共五个片区，各个片区均整体实施。

其中，单元南一片区实施主体深圳市亿年投资有限公司背后房企为金地集团，单元南二片区实施主体深圳市鸿龙达投资有限公司的大股东则为鸿荣源集团，单元东片区实施主体则为深圳市汕源新实业有限公司。

至此，深圳龙华商业中心城更单元整体规划五个片区中，已有四个完成确认实施主体。

旧改往昔

提起深圳百万方平米级别旧改项目，大部分人会想起南山白石洲旧改、罗湖蔡屋围旧改及华润大冲旧改等项目。

龙华区其实也有四大旧改，分别为中洲龙华商业中心、鸿荣源壹成中心、海岸城第三工业区旧改及德业基龙华旧城核心区城市综合体。

值得注意的是，鸿荣源壹成中心已有多区交楼入住，海岸城第三工业区旧改则是继南山海岸城、沙井海岸城、福田海岸城之后的第四座深圳海岸城；德业基龙华旧城核心区城市综合体项目体量达到134万平方米；而龙华商业中心则因多家房企参与实施而备受关注。

龙华商业中心城市更新单元位于深圳市龙华区龙华街道人民路与建设路交汇处南侧，早在2004年10月，该项目就已位列宝安区和龙岗区自行开展的70个旧城旧村改造项目之一。2010年被纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目》，改造范围面积为41.59万平方米。

彼时，有部分购房者想高价购入距离该项目最近的两户小区龙泽榕园及锦绣花园，通过“博旧改”实现盈利。于2019年3月，该项目计划拆除用地面积调整为33万平方米，将龙泽榕圆和锦绣花园两户小区划出了旧改范围；2021年10月末，《龙华街道龙华商业中心城市更新单元规划》获得审批并原则通过。

占地面积经过调整，建筑规划也发生相应变化。目前，龙华商业中心旧改项目规划包括1栋250米的地标建筑，住宅90.25万平方米，其中含公共租赁住房22.51万平方米，商业、办公及旅馆业64.33万平方米，地下商业1.35万平方米，公共配套设施5.58万平方米。

此外，观点新媒体在查询2020年6月5日所发布有关龙华商业中心城更单元规划草案公示时，得知该项目公共配套设施中包含2所9班幼儿园、老年人日间照料中心、社区健康服务中心、邮政所、五个公交首末站等。

值得一提的是，该项目由中洲控股主导开发。2012年，中洲集团应邀作为龙华商业中心城市更新单元的投资主体入驻龙华商业中心项目，并成立深圳市中洲龙商置业有限公司以推进相关工作。

截至目前，中洲控股于在深圳已完成开发多个地产项目。据其2021半年报披露，项目包括中洲滨海华府、中洲滨海商业中心项目；中洲坊创意中心项目；黄金台项目等。

此外，中洲控股2021前三季度实现营业收入60.02亿元，同比增长5.16%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.07亿元，同比增长271.34%。

中洲控股表示，业绩上涨的主要原因是期内结算的房地产项目毛利较上年同期上升。

2021年中洲控股似乎打破了2018、2019年业绩下滑，逐渐向长期价值观念体系靠拢，这无疑更有利于其城市更新项目的发展，龙华商业中心旧改的提速应已近在眼前。

新企入局

有业内人士曾在公开采访中表示，龙华商业中心商业比例较大，未来商业去化难度较大。此外，该项目与深圳壹方天地商业综合体项目距离较近，不难假设，未来龙华商业中心与壹方天地或形成竞争关系。

话虽如此，商业价值在竞争对手面前是墙壁，在商人的眼中则是宝石。因此，龙华商业中心旧改项目也吸引了一批旧改玩家入局。

据2020年深圳龙华区所公布《龙华区2020年重大前期项目计划表》中可得知，该项目由4个单位合申报，其中包括深圳市汕源新实业有限公司、深圳市鸿荣源实业有限公司、深圳市桦浩泰投资发展有限公司、深圳市中洲龙商置业有限公司，估算总投资约245亿元人民币。

而后公布的实施主体中，以上几家企业身影频现，背后则涉及金地集团及鸿荣源集团。

但与金地、鸿荣源等一众旧改老玩家不同，北片区项目实施主体深圳市鸿耀泰实业有限公司是个新面孔。据企查查显示，深圳市鸿耀泰实业有限公司成立于2020年8月3日，主要从事房地产开发经营；投资兴办实业等。该公司由深圳市桦浩泰投资发展有限公司控股57.14%，由深圳市鸿诚泰投资有限公司控股42.86%。

而观点新媒体在穿透股权图后得知，深圳市桦浩泰投资发展有限公司成立于2018年8月14日，法定代表人李丽华同时为鸿耀泰实业的实际控制人及最终受益人；而鸿耀泰实业的另一位最终受益人郑泽源则持有鸿诚泰投资90%股份。

此外，李丽华还持有深圳市泓锦文并购基金合伙企业（有限合伙）3.39%股份。该企业对外投资包括深圳市医诺智能科技发展有限公司、深圳天鹰兄弟无人机创新有限公司等11家涉及科技类目企业。

相较于鸿耀泰实业所负责的北片区，金地集团负责的南一片区稍小一些。

1月5日，深圳龙华区更新整备局发布关于龙华街道龙华商业中心城市更新单元南一片区项目实施主体确认公示，更新单元南一片区项目拆除用地面积为3.08万平方米，实施主体为深圳市亿年投资有限公司。

据了解，该公司大股东为深圳市力卓实业有限公司，而力卓实业由嘉兴金琥三十三号投资合伙企业（有限合伙）持股99%。观点新媒体再度进行股权穿透后发现，该合伙企业私募基金管理人为深圳市金地投资管理有限公司。

除南一片区外，龙华商业中心更新单元南二片区项目拆除用地面积为5.02万平方米，而该片区实施主体于2021年8月3日确定为深圳市鸿龙达投资有限公司，该公司即为深圳市鸿荣源控股（集团）有限公司100%持股。

作为深耕深圳龙华区域的旧改玩家之一，鸿荣源集团所涉及更新项目包含民治第三工业区、观城横坑河西项目、元芬项目、牛湖老村项目等。

另悉，于2021年6月，龙华商业中心东片区主体进行确认公示，项目东片区拆除用地面积4.42万平方米，其中开发建设用地面积2.75万平方米，而该片区由深圳市汕源新实业有限公司自行实施。

据此，这项于2004年便列为改造项目的龙华商业中心城市更新单元，在2021年终于转动起前进的齿轮。