商业地产竞争日趋激烈 贵州地级市场如何做商业地产

　　近年来，在贵州省提出五个100工程，其中重点打造100个城市综合体的背景下，贵州商业地产进入快速发展期，整个商业地产大环境迎来新一轮的成长机遇；另外在住宅地产的调控政策下，众多开发商摒弃传统住宅销售的短期获利模式，不限贷不限购的商业地产成为了他们的新方向，这导致贵州的商业地产近年来呈现出明显的井喷趋势。开发企业如何规避开发风险？如何避免大量同期开发的同质化定位？如何实现商业地产开发中资产的有效增值？商业地产开发的融资通路如何打通？这将是贵州商业地产开发企业面临的困惑和难题。

深圳顶聚商业咨询董事总经理刘永生

　　我认为，贵州在住宅限购政策加上住宅存量大且去化率低的市场环境下，必将刺激商业地产供应量持续走高，未来伴随着越来越多的商业地产短时间内集中上市，贵州本土的零售龙头国贸百货、星力百货也按捺不住在战略布局上谋求变革，由纯零售运营商走向商业地产开发运营商，贵州的商业地产市场竞争将更加激烈。

　　贵州大多商业地产开发企业都是做住宅或者是搞矿业出身的，几乎没有做商业零售的经验，没有团队也没有运营体系，因此，他们都是依靠外脑即商业地产顾问咨询策划公司来保障他们的项目开发，目前，市场有两种类型商业地产顾问咨询公司，一类是从原来住宅销售代理公司衍生的服务项目，这类公司以前主要都是做地产或者街铺销售，后来因为商业地产较火的时候他们衍生的服务内容，这类公司侧重点是销售，团队的核心骨干大多是从事地产销售出身，我们称之为销售型的商业策划公司，如中原地产、世联地产等。另外一类是原来从事零售业的顾问公司转为从事商业地产顾问，这类公司的核心团队本身都是从事零售行业，对商业运营非常熟悉，也懂得从未来运营角度出发来考虑商业项目的规划定位和业态组合，这类公司我们称之为运营型的商业咨询顾问公司，他们的侧重点是商业定位规划，招商资源整合和项目未来的持续运营。

　　开发企业如何规避开发风险和避免同质化？

　　基于客观市场的情况做商业定位规划

　　商业地产开发企业拿到地块后，开发企业应理顺项目开发的结构规划。

　　商业地产开发有四个规划，即商业规划、资产规划、建筑规划和运营招商规划，商业规划就是开发企业拿到地块要先从项目地市场需求和竞争角度来考虑商业业态的功能分区和项目的整体定位，主力店次主力店是否能入驻当地市场？当地竞争环境状况等这些都要基于对于项目地市场充分的调研和对可能入驻的商户充分摸底后再来做商业规划，而不是基于地块的本身的功能去规划，这样保证项目的商业功能规划最后能落地实现，不是盲目地闭门造车的规划。

　　根据确定商业规划再来做资产规划，测算开发成本收益，确定哪些商业自持那些商业销售，把长期自持，短期自持和出售的商业注入不同的法人主体，把开发者、运营者、持有者的关系理顺，以便将来通过资本市场融资保障资产法人主体独立和税务框架的设立。

　　根据资产结构和商业规划建筑设计院按照设计规范出建筑概念方案和平面设计图纸，最后根据商业规划和资产规划、建筑设计规划来做招商运营销售方案。

　　这四个结构除建筑结构由设计院完成外，其它都是由商业策划公司来完成的，这四个结构顺序不能乱，有的开发商直接先找建筑设计院根据控规指标来设计建筑结构，再找商业公司来规划商业结构，这会给后期的招商运营和销售带领很大的麻烦，因为建筑设计院不会从市场的供需关系来考虑商业结构的，开发商应该根据项目的建设周期按这四个结构的顺序安排项目的推进节奏，也就是，先结构再节奏。

　　   基于市场需求和竞争市场客观情况下做的商业定位是可以落地和保障最后的招商运营成功以及避免同质化，我们在做商业定位的时候既要考虑开发商的自身的实力和资产情况，也要结合市场的宏观背景，因此，对于资金实力不太雄厚开发企业且项目在五万平方左右的商业项目，一般建议出售2万平米左右回笼资金，以超市作为主力店，服饰零售和电影院、餐饮娱乐业态配套自行招商运营，出售部分的商业统一回租十年，以自持部分商业租金贴补出售回租部分的商业，这样开发商即回笼了资金，也保障了项目整体经营能持续健康发展。凯里世纪城项目就是采用这种模式，已经经营了快三年，目前是凯里市业态最丰富、经营业绩最好，经营面积最大的综合型购物中心。

　　如何实现商业地产开发中资产的有效增值？

　　双主力店加街区保障项目经营的长期持续性和资产的有效增值

　　而对于面积超过8万-10万平米以上的商业项目，建议开发商采用双主力店来规避开发风险，即超市+百货+街区的模式，这是由于贵州地级市商业市场商户的资源相对匮乏，很多品牌商户资源都是跟当地的零售龙头走，零售龙头企业开到哪里，品牌商户的店就开到哪里，因此，对于体量大的商业项目散户招商的难度非常大，必须引进当地的龙头企业作为主力店才能规避投资风险。百货和超市主力店加起来差不多五万左右，剩余的三万多平米的街区用来销售回笼资金，街区同样回租十年统一招商运营，给予固定回报，用主力店的租金来贴补街区，这样项目有主力店品牌影响力保障项目的整体经营性能持续长久，双主力店经营也保障项目的资产能有效长期增值，街区的投资者也获得了投资信心。凯里清江国际广场以及贵航安顺塔山广场采用了这种模式，两个项目面积都近十万方，主力店都是国贸百货和合力超市，街区做餐饮电影院KTV等配套业态，目前项目招商销售都非常顺利，开发商和投资商户也都对项目充满信心。

　　商业地产开发的融资通路如何打通？

　　做好商业规划和资产规划，理顺开发权、所有权和经营权的关系

　　随着中国资本市场进一步开放，房地产信托平台将越来越成熟，开发企业的融资渠道也会越来越宽阔，因此，开发企业在取得地块后，一定要做好刚刚前面提到的四个规划，特别是资产规划，资产法人主体的独立性和单纯性，将项目开发权、所有权、经营权进行主体分离，保障将来一旦资产证卷化或者信托化的时候，这三权之间关系清晰，财物上无纠葛，都是独立单纯的法人主体，如果开发者、所有者和经营者混在一起，将来一旦需要资产证券化实现套现回笼资金将根本无法实现，资本市场对于商业项目资本化主要看项目的流量也就是现金流以及项目产权主体是否独立清晰。前者要靠专业的顾问运营团队来实现，后者则需要在项目前期规划的时候做好资产包的处理。   

　　（本文作者系深圳顶聚商业咨询董事总经理刘永生）