万达转型的“乘法考题” 断臂之下陕西万达五城如何涅槃？

　　编者按：

　　在电商和其他业态的夹击下，百货正面临着产前的阵痛，关店的关店，调整的调整，伤痕累累。据不完全统计，随着万达百货的关店潮，截止8月13日，2015年1-8月，全国约73家百货店关闭停业，其中不乏百盛、马莎、华堂、尚泰等外资企业，但以万达和王府井为首的中资企业关店情况更让人惊讶。

　　加之旧有模式限制，百货商店沦为“试衣间”和“展示柜”，转型调整势在必行。近日，万达转型、“苏阿里”出现、百盛携手衣恋年底将开概念店、O2O……这些方式似乎成了百货商店转型的新出路？经历了一系列的关店瘦身、结构调整以后，百货商店如何涅槃重生。

　　一边断臂求生一边攻城略地 “加减法”阵痛下学会相乘

　　作为一个以地产为中流砥柱打造起来的多业务形态航母企业，这已经是万达的第四次转型。面对房地产行业的困境，其转型成为必然。为此，王健林不惜花重金大刀阔斧切掉万达百货，是为减法。他选择的突破口是电商和金融，为此，他攻城略地，是为加法。然而，这背后更是调整旧业务与发展新业务以融会贯通的阵痛。

　　在业内，万达一直以资产体量庞大、惊人的扩张速度让竞争对手望尘莫及。进入2015年，万达果断转型：一端是百货、大歌星板块的“关店潮”；另一端则是数百亿元的投资及并购。

　　对于转型，王健林深知这并不是简单的加减法，而是学会相乘。

　　此前，万达集团仅仅是大连市的开发商，后经过三次转型成为中国的资本巨鳄。对于这一次转型，王健林表示：“万达第四次转型与前三次转型有本质不同，前三次转型企业仍以房地产为主，这一次转向以服务业为主。”百货关店是调整的一步棋。

　　万达百货成立于2007 年，至2014年累计开店99家，万达商业集团能成为全国第一商业帝国，万达百货立下了汗马功劳。

　　去年，万达百货收入256亿元，完成年计划的101.6%，同比增长65.3%。百货板块收入占到集团收入的10.55%，成为仅次于商业地产、文化旅游之外的第三大板块。但是在购物中心、电商冲击百货的大环境下，万达百货依然未能盈利，部分百货店在今年上半年被关闭。

　　其实，百货集团早已密谋转型，但转型并非一蹴而就，过程极其艰难。

　　王健林表示，万达集团在2018年将全面转型为服务型的轻资产企业，服务业收入和净利润的占比将超过65%，公司将形成万达商业、文化产业、金融产业和电子商务新的四大支柱产业。既然在新的四大支柱中，百货的地位已褪去，砍掉它以降低现金流压力也就不奇怪了。依照王健林一贯雷厉风行的军人行事风格，断臂求生式的“做减法”也就顺理成章了。

　　万达在做减法的同时也在做加法。

　　换而言之，不论黑猫白猫，捉到老鼠就是好猫。中国百货业正处于产前的阵痛，转型调整势在必行，无论是O2O还是概念店，“转型”即使是讲故事也要讲下去，转型未必成功，不转型似乎只能等死。

　　转型浪潮下，视角转到陕西万达五城。

　　在冰与火的交织下，在一边一边断臂求生一边攻城略地下，陕西万达五城又在演绎怎样的故事？其现状如何？是否面临转型或是运营阵痛，其涅槃之路又在何方？ 

　　万达集团在陕投资项目一览：

　　李家村万达广场：万达集团在陕投资第一个项目，开启西安商业综合体时代，吃喝玩乐一站式体验性消费，对本土商业有很大的冲击力。

　　民乐园万达广场：是西安新城区“实施项目带动战略，重振解放路商业辉煌，打造西北第一街”的重点招商项目之一，是陕西省2009年度重点建设项目之一。

　　东大街万达新天地：2012年12月开业，集商业、居住、办公、购物、休闲、商旅等高端功能于一身，商业步行街面积2.7万平方米。

　　大明宫万达广场：顺应西安经济发展，市政府北迁，带动北郊经济，众多商业地产开始转向北郊，地铁二号线更加助推北郊经济迅速发展，将成为北郊商业新地标。

　　渭南万达广场：对完善渭南市城市功能布局、提升商贸服务业的发展水平、扩大城市知名度和影响力，产生积极的推动作用。　　

　　1、李家村万达篇：客流稳定 多年未曾改变须作出升级

　　李家村万达广场是西安第一座万达广场，它的到来在某种意义上打开了西安的购物中心时代，今年刚刚度过7岁“生日”的李家村万达也是万达在西安根基最稳固的项目。作为万达进陕的首站，其经历了万达百货从“万千百货”易名，但7年来总体保持原样，万达产品系的升级没有运用在李家村万达上。

　　在不久前的七周年庆活动中，李家村万达百货迎来了巨大的客流高峰，然而，活动当天整个商场的收银系统一度瘫痪，几小时内所有收银台无法收款。在百货业整体市场下滑的当下，万达仍然能够在店庆活动中吸引如此可观的客流实属不易，但存在的问题也直接暴露出来，万达“大商业”系统的不断升级已经将百货抛在脑后，在大规模关店的决策之后，万达百货尚存的门店是否需要升级改造？还是默默地等着下一波的“关店潮”呢？

　　详情点击：万达百货关店潮下西安万达现状探析——李家村万达篇

　　2.民乐园万达篇：负一层大面积调整服装变餐饮 “体验”与“传统”冰火两重天

　　万达百货大刀阔斧的关店引发了行业内的阵阵热议，虽然西安万达百货没有在关店的计划内，但大歌星KTV的集体关闭也让我们嗅到一丝“减负”的味道。其实曾名为“万千百货”的万达百货无疑是万达广场进入西安时最容易被消费者接受的，传统百货作为“火车头”带领着其他业态，可以说没有百货万达广场不会这么快占领市场，而如今，试问如果没有影院、餐饮、娱乐谁还会对某一家传统百货情有独钟？

　　民乐园万达广场一座天梯让西安人迅速认识并记住了它，开业以来一直人气不俗，即将开业的宜家也将体验馆放在这里，天街汇集了H&M、GAP等时尚品牌，餐饮和影院更是每天人流如织，而民乐园万达广场的万达百货却已明显后劲不足。

　　在民乐园万达百货负一层，围挡上标明“‘食尚’”天地 文化餐饮，体验升级”、“2015仲夏焕彩登场”字样，并展示了肯德基、必胜客等品牌商标。据悉这以前是服装品牌的专柜，不久前才开始调整装修，以后将成为餐饮区。整个负一层除了几家运动品牌专卖店正常营业外，大部分空间被打折特卖花车占据，还有部分店铺竖起装修围挡，可见民乐园万达百货负一层调整动作不小。

　　在民乐园万达百货，每层都可以看到撤空和重新装修的柜位，一些普通的品牌状况低迷，打折清货的标牌随处可见。而一些人气较高的女装、鞋包品牌却依然稳定，根据自己的节奏正常经营，这些品牌是传统百货的生力军，目前似乎还未受到太大影响，然而他们在百货转型后也能够无缝对接新型购物中心，一些普通品牌却处境尴尬。

　　此外，民乐园万达百货目前就被打折特卖占据着很大的空间，不仅在视觉上罔顾美观需求，更给人一种降低档次的感觉。

　　设在民乐园万达百货一楼大厅的宜家体验馆虽然面积不大，但聚集了不少顾客，宜家体验馆的热闹与万达百货的冷清形成鲜明对比。业态组合的单一和陈旧即使是万达，也避免不了传统百货的通病，直接导致聚客能力低下，逐渐丧失竞争力。

　　详情点击：万达百货关店潮下西安万达现状探析——民乐园万达篇

　　3、万达新天地篇：万达新天地新店进驻 然并卵？“金街”到底能走多远

　　处于东大街与解放路十字西南角黄金地隅的万达新天地，因为商户多次的维权事件成为大众关注焦点，近来，随着万达关店潮及百货瘦身潮的不断涌起，赢商网陕西站发起了陕西万达五城盘点解读暨系列调查报道。据调查，民乐园万达百货后劲不足，负一层大面积调整服装变餐饮；李家村万达客流稳定但多年未曾改变；大明宫万达环境升级但难避免百货缺点。

　　继民乐园、李家村及大明宫万达调查篇后，2012年年底开业轰动一时却又陷入运营困境，去年3个月内连续三度维权后的“金街”经营现状如何？

　　走进万达新天地，商场整体人气与去年维权后相比并无大型转变，商场内略显冷清，多家商户运营惨淡，亏损者居多。部分商户春节期间“商铺出租”的招牌依旧高挂，商场口的名牌珠宝近期也已关门。一楼通道过往人流量较大，多家店铺都已开门营业，并有不少打出了“打折促销”的招牌，但并未能吸引过足者的目光，进店者寥寥。二楼近一半商户关门，开业的商户透漏“大家都在亏损，搬走的都是利润亏损严重，换店经营的。”

　　在商言商，出售型物业并非一无是处，其根本而言是快速回笼资金，而自持则是长期高回报地获得收益的方法。开发商建造商业物业的根本目的就是盈利，而自持和出售不过是不同的营销手段。万达新天地采取的“散卖”模式在一定程度上造成了商户的运营困境。而究其根本，则与商户自身经营方式、定位等有莫大关系，在互联网+的影响下，传统商业普遍面临洗礼，而新天地在本身的诸多问题的困境下，商户微盈或亏损的趋势成为常态。

　　对于万达新天地未来是否看好？预计是否会有更多品牌商户入驻？多数商户表示从目前的租金情况来看，新天地的租金已经处于最低，一楼的租金目前不到200，这与刚入驻时的500-600相比已有大幅下跌，二楼的租金则最低跌至80，这对于要进驻的商户来说成本很有优势，而随着地铁4号线的落成，东大街与解放路十字的路面交通情况会有所好转，届时人流量也会有一定程度的提升，汇聚更多的品牌商户进驻，万达新天地“改革”刻不容缓。

　　详情点击：万达新天地新店进驻 然并卵？“金街”到底能走多远

　　4、大明宫万达篇：环境升级仍难避免百货缺点 经历自我调整

　　2013年11月22日，万达集团斥资80亿元建造的西北最大万达广场—大明宫万达广场盛大开业，万达集团董事长王健林在庆典仪式上致辞。西安大明宫万达广场成为当时西安北城功能最齐全、档次最高的综合商业项目。总建筑面积65万㎡，由大型商业中心、商业步行街、甲级写字楼、精装公寓、城市豪宅等组成。万达百货、万达影城IMAX、大歌星KTV、超级玩家、永辉超市、H&M、UNIQLO、英派斯健身俱乐部等主力商家全线进驻。

　　从规划设计、建筑品质、业态分布、招商品牌档次、购物环境等各方面都成为了城北乃至西安的购物中心标杆。这座万达西北最大的项目经过一年多的运营，已经累积了不少人气，开业不久就遇到集团对于万达百货的重大调整，对其影响如何呢？

　　作为标杆性项目，大明宫万达百货的面积和装修陈列都有了升级，与天街部分的连接性也做得更通达，可是仍然延续了传统百货的形式，“寸土寸金”地利用空间，品牌组合以常规的服饰箱包为主，以一些人气较高的时尚年轻品牌带领普通品牌。事实上，大明宫万达广场的升级与万达百货关系不大，在城北新兴的太华路商圈，万达百货还在积累上升期就遇到“关店潮”，无论趁机调整升级还是“英年早逝”都不无可能。

　　在大明宫万达百货，有很多专柜正在围挡装修，还有一些已经撤柜却还没有新的品牌入驻，开业仅一年多就有如此多的调整动作，不得不考虑是否受到集团整体战略的影响。周五下午，大明宫万达广场客流量很大，各家餐饮上座率都很可观，从自助选票系统上可以看到万达影院每个场次几乎座无虚席，可见万达广场已经成为城北客群一大生活中心。而万达百货那边却冷清的多，尽管夏季出清大活动正在进行，品牌打折力度也足够大，可仍然没有吸引太多消费者驻足。

　　整体而言，民乐园和大明宫万达百货的现状都不甚理想，正在经历着自我调整，与集团整体战略步调契合，虽然不至于面临关店，但也都在努力适应当下的新形势。

　　详情点击：万达百货关店潮下西安万达现状探析——大明宫万达篇

　　5、渭南万达篇：渭南万达广场开业300余品牌进驻 近三成首次进入渭南

　　渭南万达广场是继李家村万达、民乐园万达、东大街万达新天地、大明宫万达广场之后，万达集团布局陕西的第五座万达广场，2013年大连万达商业地产股份有限公司就渭南高新区万达广场城市综合体项目与高新区正式签约，标志着高新区万达广场城市综合体项目进入实质性运作阶段。

　　渭南万达广场于8月7日开业。广场共四层，一层为超市和服饰，二层主打儿童用品，三层为餐饮和健身房，四层为电影院。此次进驻渭南万达广场的品牌多达300余个，其中有91个品牌首次进入渭南市场。这些品牌包括万达百货、万达影院、大玩家超乐场、万达宝贝王、华润万家、孩子王、热风等。

　　该项目是万达在陕西战略中西安之外的第一个项目，对于为什么选择渭南，相关负责人表示万达集团之所以选择渭南市，是由于在一二线市场饱和的状态下，具有潜力的三线市场是众多开发商的首选市场，渭南则是陕西省最具潜力的三线城市，而高新发展区又是渭南市最具潜力发展区域，万达的入驻，将使渭南市高新区形成一个新的城市中心。

　　一边断臂求生一边攻城略地，在陕西万达也演绎得如火如荼。在轰轰烈烈的关店潮和转型之下，新攻城拿下的三四线的渭南万达广场是否会受到影响和波及？其运营将会遇到怎样的新命题？于8月7日开业的渭南万达将会在后期的发展中带给我们更多更新鲜的思考。

　　“轻身”进军三四线城市  陕西会否有万达第六城？

　　王健林认为，甩掉地产重资产后，万达广场的发展速度必将翻倍。轻身前进后，万达会获得更大的竞争优势，全力进入三、四线城市，占领所有物理市场空间。

　　不过，一些业内分析师对万达此豪举表示有些不解。众多房企如今纷纷回归一、二线城市，万达为何要反其道而行，集中扩张中小城市，那里的房价、租金有那么高吗？

　　在王健林看来，不动产最核心的指标不是房价和单位平方米租金的高低，而是租金回报比。从租金回报比看，一、二线城市项目甚至可能不如三、四线城市项目，因为一、二线城市项目地价更贵、投资更大。在王健林眼中，中国商业地产的蓝海不是在利润率高、局部已经呈现过热的一线城市，而是投资商业资源非常稀缺的三、四线城市。

　　此外，三、四线城市土地价格相对便宜，万达较易获得中心地段。根据万达的测算，一个四五十万人口的三、四线城市，完全能承载一个大型万达广场，而且三、四线城市的消费者忠诚度更高。

　　在很多三四线城市，没有好的商业综合体，没有好的酒店，万达广场一去就形成商业中心，成为市民消费的首选。而且，从投资租金回报率看，三四线城市是高于一二线城市的。

　　根据规划，万达广场在轻资产模式下，在转型的乘法考题下，将比以往更快地速度进行扩张，目标是到2025年争取开业1000个万达广场。在陕西，万达是否还会进驻第六城？亦让人份外期待。