吴天海：九龙仓对绿城的精神投入远超过金钱投入

　　8月18日下午，九龙仓集团有限公司2015年中期业绩会上，吴天海第一次以集团主席身份坐到了媒体面前。面对媒体对其职务变更后工作状态的关切，其以一句话轻描淡写带过：“我的角色有一点点转变，会不会有什么不同？其实没有，因为我们的团队是这么多年来一直合作的”。

　　谈及半年形势，吴天海用“平稳”二字形容九龙仓上半年的表现，至于下半年，其笑言会“继续平稳”。其坦言，货币利率下滑，各地经济放缓的大环境下，上半年挑战相当大。

　　“几个主要业务都受到了影响，比如说大家都熟悉的零售、酒店、餐饮，这些都是首当其冲受到影响的业务。而这几个方面，九龙仓都直接或间接地参与了。”

　　饶是如此，九龙仓的投资物业收益，依然可以让集团管理层在媒体面前引以为傲。“上半年中港两地的投资物业核心盈利有12%的增长，达到42亿港元。投资物业占到了集团整体核心盈利的八成，是一个非常重要的比例。”吴天海介绍称。

　　至于仍然纠缠不清的绿城，吴天海虽然谈及进退时言辞尽显豁达，但是商场上的争斗和暗涌也并非无迹可寻。“我们也在重新检讨自己的情况”，“在九龙仓4000亿港元的资产里，对于绿城25亿港元的投资仅占不足1%，但管理层所投入的精力和时间是远远超过这个数字的”。

　　内地销售目标完成难度不大

　　根据公司中期报告，九龙仓上半年内地合约销售达到103亿元，同比增幅16个百分点，完成全年目标的47%，共有分散在40个城市的50个项目实现推盘，目前去化89%。

　　吴天海表示，内地住宅半年销售超过100亿元是九龙仓过去这么多年来的最好成绩，超出公司预期。其认为完成全年目标不会太难。“现在内地房地产市场比以前宽松了，希望年尾有更好的消息跟大家分享。”

　　买地策略方面，九龙仓表示公司一直较为谨慎和严格。九龙仓助理总经理李美玲称：“我们都会继续追求一线城市和最繁荣的二线城市的土地，包括杭州和苏州。上半年集团总共在国内买了5块地，分别在北京、佛山、杭州，总地价是39亿人民币。”

　　吴天海亦表示，和上半年100亿的销售相比，40亿的买地投入不算太大，九龙仓会继续寻找合适的土地。

　　内地投资物业方面，得益于新投入运营的成都国金中心，九龙仓内地投资收入增加了34%至11.21亿元，盈利增加39%，差不多接近公司制定的目标。

　　据李美玲介绍，成都国际金融中心总零售额增加了130亿元，商场租金收入增加85%，人流方面增加一倍多。项目中的豪华酒店品牌尼依格罗已于4月份正式开业，三栋甲级写字楼合共出租面积达8.1万平方米，占总写字楼面积的30%。项目中的第一期绿色住宅会在2016年第二季度开盘。

　　此外，长沙国金中心和重庆国金中心也会相继竣工和开业。其中，长沙国金中心位于整个城市最优地段，其商场的总营业面积达到250万平方呎，比香港的海港城和成都国金中心的商场面积还要大。

　　李美玲透露，重庆国金中心将会在2017年初开业，目前有超过60%的零售面积正在洽谈和落实；长沙国金中心商业部分会在2017年第三季度开业，现在已经开始预租，有超过30%的零售面积处在洽谈的最后阶段。

　　对绿城的精神投入超过金钱投入

　　业绩和财务之外，关于绿城的股权问题也成为媒体关注焦点。吴天海也在业绩会开始后的重点简报中率先谈起了绿城。

　　根据公司财务报告，退出绿城股东会转为“金融投资”为九龙仓至少带来了两方面的影响。一方面，九龙仓上半年发展物业核心盈利贡献下跌了51%至4亿港元，所占比例减少至7%。

　　吴天海解释称，九龙仓2012年投资绿城中国后持有其超过24%股权，并将其列为联营公司。公司每年会从绿城的利润中按比例分帐。

　　“但是今年上半年五六月的时候改变了策略，我们将绿城的分类由联营公司变成一个财务投资后，不再分摊绿城上半年盈利，而是纯粹以股息收入的方式做帐。但上半年绿城是没有派息的，所以今年上半年绿城对我们的盈利贡献是0，而去年有几个亿贡献。”

　　另一方面，这个转变也让九龙仓录得15亿港元的会计亏损。吴天海表示，“2012年作为联营公司时，九龙仓有22亿会计上的盈利，转变为财务投资身份后，就有了上半年的15亿会计亏损，但是这个数字完全没有现金的影响，纯粹是会计上的入帐。”

　　据吴天海透露，中交建在增持绿城股份到28%前，有提前跟公司打过招呼，而九龙仓也支持是次的增持动作。

　　“中交建入主绿城是好事，绿城之前发的5年期公司债券，成本要到8-9厘。但是中交建入主后，绿城旧的债券换成新的后，利息支出不到6厘。”吴天海还提及，中交建的央企身份也会对绿城的其他业务有改善和提高。

　　在表达完善意和友好之后，吴天海话锋一转，从投资回报的角度检讨了对于绿城的投资。“2012年入股时投资是25亿港元，这是一笔很小的投资，买块地都不止这个数。但是过去三年，绿城业务占了九龙仓管理层所需要的精力和时间（和25亿港元投资相比）比例是不相符的。”

　　吴天海称，中交建进入后可以让绿城的情况得到稳定，而九龙仓则不再需要花费那么多时间在绿城的业务上。“我们可以安心了，于是我们就淡出了绿城董事会。”

　　至于是不是对绿城失去了兴趣，吴天海明确进行了否认，并表示无论绿城是联营公司还是非联营公司，九龙仓都是可以随时买卖。

　　“大家前段时间也有见到我们增持，公司觉得股价有吸引力，所以有增持。所以对绿城基本看法是没变的，但是我们根据自己的时间和进退灵活性做出了重新布局。”