“包租公”生意不好做，太古、恒隆有商场租金跌超10%

文|林心林

过去一年房地产市场低迷，港资房企也不免受到影响。

近期，太古地产、新世界发展、九龙仓、新鸿基地产、恒隆地产等香港开发商陆续披露2022年财报。与内地房企亏损的业绩相比，谨慎保守的港资们虽不至于大面积滑坡，但也出现了不同程度的业绩缩水。

3月9日，九龙仓集团发布业绩显示，2022年录得营业收入180.64亿港元，同比减少19%；股东应占亏损约17.05亿港元，由盈转亏。同日，太古地产披露，2022年录得营业收入138.26亿港元，同比减少15%；股东应占基本溢利87.06亿港元，同比减少8.67%。财年略有不同的新鸿基地产、新世界发展亦在2022年下半年录得业绩下滑。

过去一年来，不少港资展露出对内地房地产市场的野心。但总体而言，将稳健刻在基因里的香港开发商们在内地的步伐仍显得谨慎。

港资加仓内地，新世界杭州项目卖出110亿

据香港土地注册处数据显示，2022年香港楼宇成交量下跌近四成。受楼市疲软影响，九龙仓、新鸿基等在香港住宅销售业务出现下滑。

新鸿基2022/2023年度中期业绩显示，截至2022年12月31日止6个月，公司录得营业收入274.28亿港元，同比减少31.69%；股东应占期内溢利84.10亿港元，同比减少44.62%。

香港作为新鸿基地产的物业销售主力地区，于期内录得的合约销售额约134亿港元，同比减少34.95%；财报中，新鸿基地产指出“本地经济疲弱及按揭息率上升，香港住宅市场处于整固期”。

2022年全年，九龙仓集团物业销售总额下降74%至60亿港元。其中，集团内地项目应占已签约销售额同比下跌70%至42亿元。九龙仓集团对此解释称，市场流动性不足及债务缠身的开发商高调违约，严重影响购房者意欲和住宅物业交易。

3月9日业绩会上，主席兼常务董事吴天海也表示“很多内地民企找到我们”，但担心一些财困企业项目可能会有“陷阱”，因此如今更愿意通过参与政府拍卖拿地。目前，九龙仓在内地土地储备尚有170万平方米。

近两年在内地更显积极的新世界发展、新鸿基地产，2022年的内地销售业务则不降反增。

财报显示，2022年下半年新鸿基地产内地合约销售额录得同比上涨30%至26亿元，主要来自杭州国际金融中心住宅第一期、成都Jovo Town第三期等。接下来，新鸿基地产还将推售位于广州南站ICC住宅部分、上海滨江凯旋门和杭州国际金融中心住宅部分。

值得一提的是，2013年，新鸿基地产曾以总价217.7亿元摘得上海徐家汇中心项目，为当年的上海新地王；2022年12月底，项目完成T2塔楼的封顶，预计2024正式竣工。

作为近年在内地发展最为迅猛的港资之一，新世界发展2022/2023财年中期（2022年6月-12月）内地整体物业合同销售金额录得92亿元，完成全年150亿目标的60%。

“上半年卖得非常好，杭州、上海都已经售罄了，一开盘就售罄，破了当地城市纪录，超过了我们的预期。”新世界发展执行副主席郑志刚在近期业绩会上称。目前，新世界在内地的布局主要集中在杭州、上海、深圳、广州等一二线重点城市，其中杭州新世界·城市艺术中心单盘累计销售金额110亿元。

2023年，新世界在广州、上海仍将有住宅项目入市销售。郑志刚在业绩会上吐露对下半财年十分有信心，“我们觉得内地将会推出各种政策支持经济，尤其是在4、5月之后我们会看到很多政策将会落地，所以只会更好，因为最差的时候已经过去了。”

收租不易，太古、恒隆有商场租金跌超10%

不过，港资开发商们的零售租赁业务却迎来全面下降。

其中，九龙仓集团的内地投资物业组合更是出现近年来的首次收入倒退，总体录得下跌11%至47.98亿港元；营业盈利下跌9%至32.26亿港元。

持有香港海港城、时代广场等明星投资物业，九龙仓置业在2022年因为投资物业收入下降、资产重估等原因录得股东应占亏损88.56亿港元，由盈转亏。九龙仓置业指出，过去三年疫情阻碍了跨境人员流动，以至于严重倚赖本地市场。

在内地拥有多个高端商场的太古地产2022年营收溢利双降。太古地产称主要是香港的办公楼租金收入下降和中国内地零售物业租金收入减少。财报显示，2022年太古地产内地投资物业组合租金收入下降8%至33.24亿港元，期内广州太古汇、成都远洋太古里、上海兴业太古汇的租金收入总额分别下跌8%、9%、17%。

恒隆地产亦在2022年录得物业租赁收入减少3%至100.31亿港元。其中，2022年恒隆在内地的10个商场租赁收入共计46亿元，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场收入分别下降10%、1%、8%、10%。

此外，新鸿基地产2022年下半年总租金收入按年下跌6%至119.27亿港元，主要是由于内地出租物业组合的表现受疫情所影响。

不过，港资们对于通关之后的投资业务增长持乐观态度。太古地产管理层就在3月9日表示，全面通关之后预期会有报复式的旅游及消费出现，香港商场销售额亦有了回升。

2022年初，太古地产宣布“千亿港元投资计划”，其中预留500亿港元发展中国内地市场。过去一年，太古地产在内地投资包括西安综合体项目、位于三亚的零售商业项目等，同时还收购了成都远洋太古里剩余50%权益。

新世界发展则因为自身原因而放慢发展步伐。近两年，新世界重新加大对内地市场的投资，郑志刚更在去年第四季度宣布新世界将在12个月内向上海、广州、杭州和深圳等多个中国城市投资共计100亿元。

但攀升的负债率似乎令新世界有些迟疑。截至2022年底，新世界发展有息负债录得1859.36亿港元，净负债率上升到46.9%。为此，新世界发展开启了“去杠杆计划”，称将在2023财年末下降至稍微高于40%，到2024年6月末下降到40%以下。

此外，新世界发展将2023财年投资预算由此前的360亿港元缩减至320亿港元，减少的成本主要来自于买地开支。

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