淮海路中段：老字号与快时尚并存 空铺何时焕新颜？

　　   编者按：淮海中路商圈东起西藏南路，西至陕西南路，2公里商业范围内聚集九龙仓、新鸿基、瑞安、百联、新世界等众多知名企业开发运营的商业项目。而近几年来，商圈内商业体不断面临调整、空铺潮及首层租金下滑等尴尬处境，使得淮海中路似乎“风光不再”。目前，淮海中路商圈现状如何？昔日时尚一条街是否真成餐饮一条街？空铺潮是否还在延续？针对这些问题，赢商网推出“淮海中路商圈现状调查系列报道”，分地段来解读淮海中路商圈现状。

系列报道：

1.淮海路商圈东段：港资开发商聚集地 调整成主旋律

2.淮海路西段：东方商厦等百货“大动刀” IAPM领衔时尚

3.淮海路商圈:餐饮品牌争相进驻 传统奢侈品难大行其道

4.淮海中路商圈空置率下降 部分商场调整后租金大涨

　　（赢商网上海站报道）重庆南路往西到瑞金路，被称为淮海中路商圈中段。不同于东、西段汇集大量大型商业项目，中段商业多以沿街店铺形式存在，以传统老字号、珠宝品牌、快时尚为主。不过，尽管聚集着H&M、ZARA等快时尚品牌，中段商业仍较为低迷。

淮海路快时尚旗舰店

　　对于中段商业未来，世邦魏理仕华东区商业服务部主管范红娟认为，中段有希望依赖于传统的上海旗号和未来政府“活力创新”的调整方向实现差异化的定位，集中一批年轻消费品牌。

　　商业现状：老字号与快时尚并存

　　淮海中路中段主要零售模式为沿街商铺，且多为国企所持有。路段北面以钟表配饰业态为主，而南面多为传统食品店。主要购物中心项目为新业中心，预计2015年年底开业。

　　长春老大昌、哈尔滨等等多家老字号店重新开张，为中段商业“旧瓶”装入了“新酒”。虽然这些老字号店前常年不乏排队购买的人群，但纵观整段中路商业，仍旧难掩衰落之势。

淮海中路老字号

　　从2008年华亭伊势丹关店，到2011年芭比娃娃全球首家旗舰店闭门谢客，淮海中路550号至今仍大门紧闭，无新租户入驻迹象。此外，目前中段I DO、通灵珠宝等多个珠宝品牌一边正常营业，一边在进行外立面翻新工作。

　　除了上述商业业态外，中段商业中不乏一些如ZARA、H&M、U&R等快时尚品牌的沿街旗舰店，也聚集了运动品牌耐克、adidas等。6月宣布部分停业升级的东方商厦淮海店，也将引进MUJI旗舰店和运动品牌Under Armour。

　　在同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌看来，有快时尚在淮海路开旗舰店象征意义大于实际意义，快时尚店选择在淮海路开旗舰店正好证明了淮海路商铺商业价值的下降。“淮海中路腾笼换鸟，奢侈品进高档购物中心，换来快时尚入驻，这些商铺的档子也随之下调了。”

　　多重因素下造成困境

　　上海本地居民对于淮海路还是有着相当浓厚的人文情怀的，对于淮海路中段尤为重要，这里的多家食品商店与土特产商店经营情况均不理想，究其原因，DTZ戴德梁行董事、中国区商业地产部主管江舒民认为，狭长形的商业街不便于游逛、处于两站地铁站之间导致人行可达性低，老上海传统的商业氛围也随着两头地铁站中高档商业的崛起显得格格不入，可以说正面临着迫在眉睫的转变。

　　淮海中路中段老的沿街商铺作为优质商业设施的历史使命已经完成，这些商铺并不适应现代商业业态的运行需求、顾客体验性需求，甚至是停车需求。租金上涨、设备设施落后、电商兴起等因素均导致了不少淮海路沿街商铺关店。

　　在范红娟看来，淮海中路中段除了先天项目可视性与通达性均有欠缺外，中段现有商业业态以老字号、老牌专营百货为主，并穿插一些高端钟表珠宝品牌，缺乏整体性的统一规划，且商业档次层次不齐，小业主物业较多，管理难度较大。与此同时，中段区域没有较大体量的集中式商业项目或有市场号召力的品牌或主力店实现集聚效应，商业规模不明显。

　　能否突围迎“春天”？

　　淮海中路商圈中段老上海传统的商业氛围也随着东西两头地铁站中高档商业的崛起显得格格不入，正面临着迫在眉睫的转变。聚集了老字号与快时尚品牌的中段商业是继续延续目前的低迷现状，还是会迎来“春天”？

东方商厦淮海路店

　　范红娟认为，原伊势丹百货已由阳光新业接手进行整体改造，该项目将主打“慢生活”概念，餐饮区域预计将占整个购物中心的40-50%，预计该项目的开业将有助于改善该段萧条的商业现状。此外，政府及相关部门可能会在中段打造一些国内自有设计师品牌的孵化基地。如果这个想法得到落实，将会是淮海路中段的转折机遇。

　　仲量联行中国研究部总监周志锋也认为，未来中段商业也许有机会成为东西两端商业的延伸，淮海路商圈正不断吸引各大快时尚品牌在沿街开设其全球旗舰店，这些旗舰店也很好的吸引了人流，吸引消费者走出紧邻地铁的几个物业所划定的范围。

　　当老上海记忆中的衡山路酒吧街、原来远东第一百货的市百一店等逐渐没落，能够传承老上海特色的商业个体或商业街越来越少，淮海路中段由于其自身的限制性，现代商业综合体难以进驻，这同时为其传承老上海文化记忆奠定了一定基础，打造拥有上海人文特色、上海餐饮特色、上海零售特色的大型风情商业街或许将使得该区域重新成为上海人心中记忆、游客发掘城市历史的重要探索方向。

1.淮海路商圈东段：港资开发商聚集地 调整成主旋律

2.淮海路西段：东方商厦等百货“大动刀” IAPM领衔时尚