房企中报释放的信号：融创、龙湖等房企为保利润而战

　　房企中期出现利润下滑，一方面是因为行业整体毛利率进入下行通道；另一方面则是2014年市场销售惨淡，企业为保证销售规模，快速去化，不少项目采取降价措施，而这部分项目在今年上半年进入结算通道，拉低了毛利率。

　　曾经习惯了暴利的房企要开始为保住利润而战，这是房企中期业绩报告所传递的最集中的信号。

　　利润下行，保红线

　　龙湖地产中期业绩显示，2015年上半年毛利率为26.5%，同比下滑4个百分点。龙湖也认识到毛利率的下滑不可逆，因此提出保25%的目标。

　　CRIC研究员房玲认为，这一方面是因为行业整体毛利率进入下行通道；另一方面则是2014年市场销售惨淡，企业为保证销售规模，快速去化，不少项目采取降价措施，而这部分项目在今年上半年进入结算通道，拉低了毛利率。

　　融创中国的利润表现也不尽如人意。中报显示，其2015年上半年实现毛利6.18亿元，同比下降69.6%，而毛利率仅为11.4%，同比下降11个百分点。主要是由于部分低毛利项目如无锡香樟园、苏州御园等物业收入占比较高所致。相比并表项目，融创非并表项目的毛利表现更加优异，2015年上半年毛利率为22.9%。在融创增加权益销售额的指导下，不排除未来有可能增加在非并表项目中的权益以获得并表，进而获得更好的毛利表现。

　　利润方面，由于出售黄浦湾项目和若干联营公司股权及债权获得14.5亿元收入，使得融创2015年上半年净利润不降反升至12.58亿元（其中归属股东净利为9.51亿元），归属股东核心净利润为10.03亿元，基本与去年同期持平。值得注意的是，在与绿城关于融绿平台及有关项目的交易上，融创获得了黄浦湾出售收入，而收购融绿平台的资金却尚未支付，否则，融创的利润表现恐怕不如人意。

　　董事会主席兼行政总裁孙宏斌称，融创中国的利润表现主要受到苏州、无锡等地项目影响。另外，一线城市地价太贵也是影响因素之一。他表示，北京前两年很多竞拍的高价地迟迟未入市主要原因就是，入市也并不赚钱。

　　未来，如何保证利润将是房企的重要任务。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似融创、龙湖等企业，虽然今年上半年的售价整体不错，但在高端物业的开发过程中，此类企业项目的土地成本较高。这使得利润空间被挤压，虽然无奈，但必须接受。当然，下半年高端物业销售市场会继续向好，这可能会使得此类房企盈利状况得到改善。

　　控成本，谋价值增长点

　　龙湖通过中报传递的信息是，保证利润主要有两个方面：控制融资成本和专注投资性物业。

　　龙湖中报显示，集团综合借贷成本从去年末的6.4%下降至6%，平均贷款年限延长至4.8年的高位。6月末，集团综合借贷为494.5亿元，净负债率61.1%，在手现金170.2亿元。基于人民币潜在的贬值趋势，龙湖主动降低外币借款占比，辅以一定比例的汇率掉期，以期降低未来期间的汇兑损失。目前，外币借款占比已降至30%。

　　在商业物业也大有可为。按照龙湖10%回款投入商业的原则，预计今年年底商业面积会达到150万平方米，到明年年底会达到190万平方米，到2017年会达到250万平方米。租金收入也将进入快速上行通道，从2015年的15亿元上涨至2017年的25-30亿元，从而为龙湖带来可观的现金流。

　　同时，从龙湖地产物业开发、投资物业及物业管理在今年上半年的毛利率变动来看，物业开发和投资物业均有小幅下滑，但物业管理依然保持了2%的上涨。因此，物业管理这一“蓝海”也值得进一步探索。

　　孙宏斌称，未来，融创也将聚焦利润，更加重视盈利能力的提升。一是控制拿地质量，不追求拿地数量，谨慎对待过热城市，保证盈利空间。二是降低融资成本，2015年上半年融创的资金成本为7.7%，同比下降了1.3个百分点；2015年8月融创确定发行50亿元5年期境内公司债，利率分别为4.5%（25亿，附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权）和5.7%（25亿）。三是提高产品和服务溢价，致力于将毛利率提升至25%的水平。

　　此外，孙宏斌称，他正积极寻求处于价值洼地的二线城市投资机会。

　　不过，从融创中国业绩报告来看，随着融创在苏州、无锡、常州等地低毛利项目结算完成，上海、北京、杭州等城市高毛利项目进入结算，以及孙宏斌等融创管理团队脱身佳兆业回归，预计未来盈利将会有所提升，这些将集中表现在2017年。

　　远洋地产则在中期报告中强调，努力控制营销、管理以及财务费用水平，其中核心净利率较2014年底上升2个百分点至11.2%。报告期内，远洋地产融资成本下降至6.49%，有息负债总额控制在人民币460亿元，其中，一年期以内占比下降至12%。截至2015年6月30日，现金资源约人民币174亿元，并拥有已获批尚未提用的额度约人民币687亿元。