五次降息之后：2015年房地产市场十大走势预测分析

　　中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；同时，自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　简单点评：全球股市暴跌，金融危机身影显现

　　在目前经济情况下，降息降准难以救股市，而楼市特别是一二线城市的楼市将迎接金九银十。虽然这一政策并非完全针对楼市，但在目前的市场情况下，一二线城市的购房者受到影响最直接。

　　直接影响：百万20年月供基准减少140元每月,连续多次降息购房者月供大幅减少。

　　从2014年11月末开始的本轮降息通道看，5次降息购房者按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达19.3万。购房者月供成本继续下调，对于购房者来说，降息通道已经持续打开，购房积极性继续提高!

　　人民币突然贬值和财新PMI数据走坏，是这一轮全球股市暴跌的导火线！在这种情况下，对于屌丝来说，如何守护自己的财富？房地产依然是绕不过去的话题。

　　在降息大环境下，未来房地产走势将有十大值得关注点！

　　1：会不会出现明显的金九银十？

　　分化已经是房地产的新常态：经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡，库存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，房价上涨不均衡。

　　回顾7-8月来的主要城市房地产市场，各地新房成交量整体由高位回落，8月以来，各地新房市场表现较7月进一步回落。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积较7月周均值下降13%，一线、二线及三四线城市降幅分别为21%、12%、5%。一线城市中，北京及深圳降幅较大，上海表现则相对平稳。

　　近期新房成交走低与供应节奏放缓密切相关，中原监测的22个城市数据显示，7月以来的周均推售套数较二季度的周均值下降29%。各地二手住宅市场成交量也从高位有所回落。中原监测的21个城市数据显示，上周二手住宅成交面积较7月周均值下降10%。

　　在二手房成交量较大的城市中，上海、深圳、南京、杭州及苏州降幅均超过10%。随着A股行情再度进入暴跌模式且跌幅又创新高，为市场期待的“金九银十”行情蒙上一层阴影，尤其是前期大放异彩的中高端产品所受波及或更为明显。8月市场出现了典型的淡季，但预计在9月市场有望继续出现回升，特别是降息有望使得金九银十成色有所上升。

　　2：土地市场会不会再出现地王？

　　截止8月25日，十大典型城市（包括：北京、上海、广州、深圳、南京、天津、杭州、大连、重庆、吉林）合计土地出让金年内为3953亿，而在2014年同期，这一数值的高达5802.6亿，同比跌幅高达32%。

　　预计2015年全年十大城市的土地出让金将在5000亿左右，这一出让金可能是最近6年来的最低点。同比跌幅超过40%。

　　从十大城市的供应情况看，2015年截止到日前的土地供应只有2680宗，远远少于之前。而土地供应价格则明显上涨，推出土地的平均楼面价也上涨了9%。

　　3：房企的融资成本会不会降低？

　　仅8月就有14家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集自己额达到了648亿：

　　其中包括万科、融创、碧桂园、中粮、泰禾等多家知名房企。

　　年内已经有超过60家上市房企（包括港股）在内地已经通过公司债融资预期融资高达2500亿元，而在2014年全年只有15家融资成功，金额只有235亿。

　　4：房企的净利润率会不会回升？

　　截止25日，绿地、万科、保利、招商等标杆房企均发布了半年报，4大房企中，净利率最低的绿地，净利润率只有4.6%，万科也只有9.6%，招商11.9%，保利为11.7%。

　　截止日前，公布半年报的房企合计60家，这60家房企中包含万科等标杆企业，合计60家房企营业收入为3011.4亿，而60家企业的净利润只有252.57亿，净利润率只有8.4%。

　　5：京沪的豪宅年会不会延续火爆？

　　7月上海的千万豪宅已经签约3907套，创造了历史最高纪录。北京截止日前，千万豪宅年内签约也已经达到了1778套，这一成交量相比2014年同期的1103套上涨了61.2%.

　　首先：2015年是市场反弹年，相比2014年，2015年各种政策松绑，特别是一线城市的限贷政策松绑，很多中端改善需求释放需求，这种情况下，楼市成交也明显活跃。

　　其次：地王推动，2013年开始，一线城市房企抢地激烈，成功出让了大量的地王地块，这种情况下，随着这些项目的上市，使得千万豪宅的成交明显上涨

　　第三：经济转型的发展，相比往年以灰色资金投资购买为主，2015年，一线城市购买豪宅的客户大量是互联网、金融等行业的企业主高管，资金更加透明。这部分人群对改善物业的需求也明显增加。

　　6：房企会不会继续抢地？

　　2015年土地市场在1月份后陷入了低迷，标杆房企拿地连续4个月在200亿以内，随着房地产市场的好转，整体看从6月开始，房企拿地数量开始明显增加，6月单月20大标杆房企拿地金额接近300亿，在7月再次突破200亿。

　　8月份延续了这一变化趋势，其中之前拿地较少的，龙湖等企业，再次出现在土地市场，龙湖继7月在杭州、重庆、北京等地拿地后，8月再次在南京获得一宗土地。8月20大标杆房企已经在土地市场购入150亿

　　一二线城市住宅土地市场爆棚，三四线土地市场依然冷清

　　从购地金额来看，华润置地以384亿元遥遥领先于其他房企。具体来看，华润置地上半年合计购得12宗地块，分布在北京、上海、苏州、济南、南昌及桂林六个城市，其中京沪两地购地金额占上半年全部购地额的86%。

　　从购地销售比可以看出，华润置地、首开股份及首创置业三家房企今年上半年扩张较为积极，购地销售比均超过100%。而雅居乐地产、绿城中国、世茂房地产三家则以去库存为主，上半年新增土储非常有限，购地销售比不到2%。

　　7：贷款利率会不会继续降低？

　　除了受到政策影响之外，房地产市场行情与货币环境变化息息相关。继去年末开启降息周期之后，2015年上半年又经历了三次降息、两次降准。且4月一次降准幅度达到1个百分点，成为历史上第二次出现的最大降幅。

　　6月末更是罕见出现降息配合定向降准双管齐下，至此包括去年末一次降息在内的本轮降息次数已经达到四次，与2008年期间相当。目前，5年以上贷款基准利率降至5.15%，5年以上个人住房公积金贷款利率降至3.25%，均创下2000年以来的新低。

　　8：房地产投资会不会好转？

　　在货币环境渐进利好下，房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。今年以来，全国商品房销售量累计同比跌幅逐月收窄，1-7月商品房销售额同比实现正增长，重点城市住宅成交表现更佳，从3月开始逐月走高，接近去年末高位水平。同时，成交上扬带动部分地区价格出现走高之势，尤其是以深圳为首的一线城市7月房价涨幅创历史新高。随着“双降”齐现，流动性进一步释放将助推下半年楼市的持续稳步回升。

　　9：各城市的库存会不会继续下调？

　　上半年超过六成城市实现库存减少。其中，天津库存减少量居于首位，且显著高于其他城市。库存减少量靠前的城市还包括无锡、上海、广州及深圳，均为一线城市及二线重点城市。同时，青岛及重庆为库存增加城市的前两位，而这两个城市长期属于供应巨大、库存高企的城市代表。

　　10：现在是买二手房的好时机吗？

　　六大城市中原二手住宅价格指数再度全面上涨，环比涨幅在0.02%至5.87%之间，今年以来第三次出现全线上涨。其中，北京、广州及天津本月指数涨幅扩大，上海、深圳及成都涨幅收窄。

　　从持续上涨时间来看，深圳及北京已经分别维持10个月、9个月环比上涨。从累计涨幅来看，深圳及上海明显高于其他城市，涨幅分别达到40.54%、10.74%。

　　样本均价数据显示，深圳均价再度居首，而且突破4万元/平方米。

　　在这个历史最低利率时代，告诉你十句经验：

　　1：任何人都没有能力改变高房价，一直喊涨的和一直喊跌的都不要脸，看信贷宽松幅度选时机，在核心区域买、买、买。

　　2：只有一套房换房的人，千万别总以为自己的房子最好，以为你是换，墨迹卖，最后可能是多卖了10万，结果要多花20万买。

　　3：对于缺乏思想力和行动力的人来说，任何时候都不是机会：高时嫌太高，低时怕再低。思路决定出路，贫富皆由思想决定。

　　4：战略上城市包围农村，战术上农村包围城市。买得起大城市不买小城市，买得起中心城区不买郊区，任何时候位置决定一切。

　　5：通胀时代，时间是最大的成本，舍不得孩子套不着狼，舍不得利息买不到房。

　　6：很多等保障性住房的人，最终往往会以比若干年前市场还高的价格，买到比若干年前更偏更远的房子。

　　7：不要以为房地产遍地黄金随手可捡，至少有些房产已经过剩或即将过剩：旅游房产、商业房产、远郊不配套区域房产。

　　8：数据只是过去，数据永远是滞后的，房价指数、库存都已经失真。只要看到信贷全面松绑，买房就是对的。

　　9：信用消费时代，人可以提前安排自己一生的收入，今天的你月收入5000不代表明天你还这样。买房一定要努一把，否则肯定后悔，买车一定要悠着点。

　　原来不是人们想买房，而是人们非买房不可，不买房就没有婚姻;不没房孩子的未来该何去何从;不买房就没有一个安定之所……买与不买，人生都在那里。