闭店潮快闪 新项目慢热 上半年天津商业地产十大事件

（赢商网天津站报道）2015上半年，对于天津商业地产来说，虽然不像中国股市过山车式的忽上忽下那么刺激，但是也堪称有大起大落的波折，从年初一拨接一拨的闭店潮到新购物中心的不断开业，从中国商业地产产业化峰会的盛况空前到大悦城良食局的新玩法，种种表现背后实际上也蕴藏着天津商业地产的大格局和大趋势。现在，本站将对天津商业地产上半年做一个简单的盘点。

　　一、威尼都：开业惊艳、经营平淡。

　　佛罗伦萨小镇的成功让人们看到了这片区域蕴藏的巨大商机，于是成名于上海新天地的瑞安集团前来淘金，比邻佛罗伦萨建设威尼都。

　　威尼都以水城威尼斯建筑风格为蓝本的建筑群，采用开放式两层局部搭配三层的街区设计，商业面积约9万平方米，规划有200余家商业店铺，定位于“京津意式食尚购乐园”。该项目融合了奥特莱斯零售、餐饮、娱乐、儿童、家居生活等多种业态为一体的一站式购物生活乐园，除了引进众多知名品牌外，还将设有特色婚庆广场、高端影院、旋转木马、缤纷儿童乐园、特色餐饮等功能。

　　项目在1月份开业时确实也还算惊艳，项目出身于豪门且可以共享佛罗伦萨小镇客流，给项目的未来发展带来了相当开阔的想象空间。项目开业时相关负责人表示：威尼都会更加关注家庭，而这种定位的客群包容性会比较强。未来和佛罗伦萨小镇之间将会形成互补关系，共同帮助武清打造出意式风情的商业氛围。

　　但是就其上半年的表现来看，威尼都经营可谓平淡。开业率不高、餐饮没有特色、体验业态也没有做起来，市场营销上更是听不到什么声音。现在佛罗伦萨年销售额已经奔着30亿去了，作为邻居来说威尼都的表现也不能太差了。期待威尼都在下半年能够有更好的表现。

　　二、闭店潮：一个时代留下的背影

　　尽管这么一大波我们特别熟悉甚至有感情的商场倒闭，让天津人多少会有一些伤感，但是这波闭店潮确实是天津商业让人记忆最深刻的部分。

　　尽管易买得是去年年底闭店并撤出中国市场的，但我们也同样把此事件总结到本文中，毕竟是易买得的倒闭推倒了天津卖场倒闭潮的第一块多米诺骨牌。在春寒料峭，人们秋裤都还没来得及脱的时候，天津各个商场就在短短的几个月内哗哗倒了一片。百货公司的巨头们，为何面临如此严峻的挑战？经济大形势的影响不可忽视，其次是来自Shopping Mall和电子商务渠道的竞争和瓜分，最后一点，但其实最重要的，是传统百货运营模式的弊病开始暴露，现在的下滑，证明了之前的成功可能是偶然的，或者说之前的成功模式已经失效了。

　　这波闭店潮不独天津、全国亦然，带给人们的思考也是深刻而长远的。如果要探讨在逆境中如何寻求转机的话题，其实并没有一个放之四海皆正确的万能方案，从物业环境的提升、品类组合的优化、市场营销的改善、客户关系管理等等方面，都可以列举多种维度的方案。具体的某个项目的优化，还需要结合该项目的情况及当地市场特征来进行探讨。

　　时间轴：

　　2014年12月 易买得全面撤出中国市场

　　2015年2月 亨泰中心，前身凯旋门百货闭店

　　2015年2月28日 天津劝业场西南角店，前身天津商场闭店

　　2015年3月1日 东马路商圈远东百货闭店

　　2015年3月31日 和平路百盛闭店

　　2015年5月10日 津乐汇百货闭店

　　三、嘉里汇：开业之后更尴尬

　　    在其他城市都做得风生水起的嘉里，在海河东岸显然是遇到了一个巨大的难题。这曾经是一个非常丰满的理想图景：中粮地产、中信携手九龙仓、嘉里地产及渤海银行，一起打造一个河东CBD。在此基础上，大悦城、嘉里汇再加上中信项目的购物中心，共同打造一个豪华版的商业中心。

　　    但在大悦城因土地拆迁问题搁浅、九龙仓退出中信地块、河东CBD变得越来越骨感之后，嘉里汇的处境日益尴尬。但是项目建好了又不能不开业，但开业之后的嘉里汇实际上陷入更加尴尬的境地。

　　在经过四个月的经营之后，嘉里汇的客流没有得到有效提升，经营上可谓乏善可陈，这也让曾经如临大敌的远洋未来广场也长松了一口气。其实对于嘉里汇，至少是业内人士对这个项目还是充满期待的，虽然面临种种外部环境的不足，但是开业的时候基本业态和品牌还是不错的，用业内人士的话说：“四梁八柱是齐全的”。但是港式企业反映迟缓、不尊重本地团队、市场营销不足、管理服务水平低下或许才是嘉里汇后天的更大不足。

　　四、天津自贸区挂牌：千呼万唤始出来

　　2015年4月21日上午10点，中国(天津)自由贸易试验区(简称“天津自贸区”)正式挂牌。作为北方首个自贸区，天津的战略定位将挂钩京津冀协同发展。在学习和复制上海经验基础上，将重点摸索天津特色，包括：用制度创新服务实体经济；借“一带一路”契机服务和带动环渤海经济；突出航运，打造航运税收、航运金融等特色。天津自贸区，总面积119.9平方公里，由天津港片区、天津机场片区和滨海新区中心商务片区组成。区域内既有开发区、保税区、保税港区、综合保税区、保税物流园区、出口加工区等开放形态，又有现代服务业和先进制造业、空港和海港，三大片区各具规模，各有特色，优势互补，共同完成“自由贸易试验”这出大戏。从商业角度来看，不少重点项目的入驻及启动，已经让我们可以预见到天津自贸区具兴的前景。随着天津自贸区的挂牌，让我们来看看那些主打外国商品交易及即将运营开张的项目：

　　1.天津欧洲贸易中心。坐落于天津市空港经济区，由天津万顺集团开发，卖点为坚持欧洲原产地品牌的销售，将100%的欧洲商品以原产地价格带到国内，可实现让消费者不出国门，即享原汁原味的欧洲消费之旅。

　　2.东疆国际商品交易市场。该项目是东疆保税港区加快“四大平台”建设，推进自由贸易试验区发展的一项重要举措。它整合了东疆保税港区已设立的酒类、农产品、大宗散货等交易市场企业，由东疆国贸公司统一经营并提供相关配套服务。交易市场自去年5月1日投入运营以来，已引入20余家贸易公司及相关服务企业，初步形成了聚集效应。

　　3.于家堡商业街区。位于天津滨海新区于家堡金融区，规划商业面积30万平方米，主要由地上金融区写字楼裙房和地下商业街组成，是国内最大的金融商业综合建筑群。目前，包括COSCIA、意大利ROS在内的数十家商业集团公司和品牌正式签约落户于家堡商业街区。

　　五、京津冀一体化：批发市场最先受益

　　党的十八大之后，“京津冀一体化”协同发展再次拉开篇章。北京天津经济上的协同发展，某种意义上是以交通为前提的，城际铁路的开通打开了京津的通道，无数上班族和生意人在高铁上演绎着“双城记”。京津冀一体化的工作也包括进一步优化空港交通物流体系，打造服务京津冀地区的国际平台，支持区域性物流中心、批发功能向天津迁移。北京市商务部门鼓励外贸货物代理、物流和跨境电商企业，在天津海关特殊监管区设立物流仓库和大宗商品集散中心。

　　而目前来看，影响和受益最大的商业板块，应该就是批发市场。　　 

　　相关链接 天津卓尔电商城打造华北最大消费品集散平台

　　天津北方网讯：日前，天津卓尔电商城配套服务工程签约仪式在天津市西青区精武镇政府大礼堂隆重举行。在签约仪式上，相关部门分别与天津市交通运输和港口管理局、天津市公共交通集团、西青区金融办公室、精武镇人民政府签订合作协议，为天津卓尔电商城建设长途客运站、公交总站、仓储、货运物流中心等多项配套设施，同时支持卓尔电商城设立担保公司及小额贷款公司为商户提供金融服务。业内人士表示：老批发市场环境混乱、交通阻塞、业态落后，整体搬迁，转型升级是大势所趋，像天津卓尔电商城这样适应现代商贸发展的新型市场，科学定位、合理规划、建设超前、管理有序，配套完善的大型交易平台，正是他们所需要的。该项目将为承接京津老市场整体外迁及转型外迁，快速推进市场高效率运营并快速繁荣，打造华北最大消费品集散平台奠定良好基础。天津市西青区政府相关负责人表示，在首都经济圈中，天津是仅次于北京的特大型城市，也是一个沿海开放城市，在京津冀一体化的规划进程，将担任重要的角色。而为了积极响应“京津冀一体化”的国家战略规划，就需要结合天津本身的特点，发挥出天津应有的优势。据了解，目前已经有从北京牵动的项目已经天津落地。

　　六、中北商业：城市外扩的“新商圈”趋势

　　随着天津城市化进程的不断推进，城市外扩大势所趋。因此未来将有大量的人口疏散到外围居住组团，与此同步的是商圈的外扩。

　　中北镇是天津外环以外最为成熟的居住组团，以2004年万科假日风景开盘为起点，10年来已经有近十家大型开发商进驻，目前居住人口已有10几万。2012年，中北镇永旺的开业将中北镇商业带进新时代，亚洲最大植物观光园、北方最大花卉市场、东方环球影城、国内最大儿童体验中心等一系列旅游娱乐项目为中北镇带来滚滚客流。5月13日，位于中北镇的冠德环球中心举行了形式隆重的招商大会，也揭开了中北镇商业新一轮开业的序幕。

　　中北镇其实天津商圈外扩的典型样本，我们在看看永旺的开店步伐就更加清晰了、大寺、双港、北辰、东丽等地都在外环以外迅速形成新的商圈。随着城市人口的外溢，加之交通越来越便捷，原来很多人们传统观念中认为偏僻的外环外，如今已经成为新的居住区，迫切需要相应的商业配套项目，随之新的商业圈将会加速成型。

　　七、新八大里：新居住中心呼唤新商业形态

　　2014年，天津在城市土地招商中推出8宗“新八大里”地块，作为一个冉冉升起的都会中心，未来新八大里区域内将涵盖总建筑面积达78.2万平米的城市住宅；111.06万平米的商业；1.65万平城市广场；1万平城市绿地；以及6600平米的文化建筑。新八大里坐落于河西区中心位置，将会是一个繁华的都市集合区。

　　在短时间内这么大体量的地块集中上市，需要科学前瞻的区域规划与开发，区域内开发企业的合作与协同，才能将新八大里区域打造成为“高品质生活，高档次就业，高便捷商业服务”的高标准城市核心都会圈。

　　5月8日，赢商网天津站牵头组织了新八大里的开发商举行了一次研讨，实际上如何处理体量庞大的商业是大家共同的难题，目前区域内几十万平方米的商业都简单的处理成了底商，同质化严重，会对后期商业经营形成比较大的困扰。

　　八、5.28峰会：规模大、有干货、接地气

　　      由天津市商务委为指导单位，赢商网天津站和天津市工商联房地产商会主办的“第五届中国商业地产产业化峰会”于2015年5月28日在天津香格里拉酒店隆重举行。这是天津商业地产领域有史以来举行的规模最为宏大的盛会，实际参会人数超过450人，说明商业地产的发展走势确实是包括政府部门和从业者在内最为关心的问题。

　　本次峰会以“2015天津商业地产直面转型与升级”为主题，邀请了红星爱琴海、大悦城、银河购物中心、入江三宅、阿里巴巴、高乐雅、未来王国等知名企业的操盘手进行主题演讲，嘉宾份量十足。

　　此外，在本次峰会上还成立了天津工商联房地产商会商业地产专委会成立，为天津商业地产从业人士搭建了一个沟通合作的平台。最为实际的是，我们了解到很多参会的地产商、品牌商和服务商在参会时交换名片认识的朋友，在短短几个月之内就纷纷达成了合作。

　　九、天津国贸购物中心：多舛的烂尾楼终于活了

　　国贸购物中心的这座楼之前到底烂尾了多久，恐怕好多天津人都恍惚了。08年奥运会时，为了不让这么大的楼架子在这么黄金的地段傻杵着，有关部门还给它围上个大色块“外套”，当时很多外地朋友来到天津指着这座楼还问呢：这什么地方这么好看？

　　 天津国贸购物中心因为是多年的烂尾楼和由凯德团队操盘而备受瞩目。项目建筑面积为42,500平方米，分为地上四层和地下一层，毗邻地铁一号线小白楼站。据项目负责人介绍，天津国贸购物中心直营国际品牌、新品概念店及各地特色美食，餐饮配比高达40%。

　　小白楼的黄金地理位置自不必多说，但在人们还没完全回过神来的时候，亮相不到一个月的天津国贸购物中心爆出了某餐饮商家造成食品卫生安全的负面消息，还没站稳就来这么一出真是替它捏一把汗。目前看来，该项目所在的楼体已为十几年前所建，各方面结构并不能完全满足现在的商业需求，凯德集团亦表示接手后已斥重资对项目进行了升级改造，令其更适合于现代餐饮和零售业态的格局，但仍有一定限制，具体说来比如其地下停车场等硬件设施还有待加强。

　　对于凯德来说操作这样一个小项目应该并没有什么挑战，而对于天津人来说，还是希望在凯旋门百货没落后，凯德国贸中心的开业能够振奋一下小白楼商圈。

　　十、良食局：购物中心O2O时代的先行者

　　购物中心换大米？估计当年春晚上郭达怎么也想不到他这行买卖能做到购物中心里，虽说听起来有点无厘头，但作为中粮旗下的大悦城似乎又有几分合理。但如果你认为良食局不过是大悦城的粮食流通业态可就真大错特错了，这里是集会员中心、O2O及互联网+粉丝经济于一体的存在。天津大悦城总经理吴铮透过小米手机的成功获得了一个金灿灿的真理：得粉丝者得天下。不能让用户失去至关重要的参与感，为消费者打造丰富的体验环节才能造就真正的忠实粉丝。良食局由APP线上商城和线下实体店组成，线上吸引粉丝登录APP积分消费，引流至线下领取商品参与体验成为忠实会员，形成O2O闭环。虽然是主打线下的多重创意空间，但是却紧密的结合着消费者同大悦城APP的互动，尽管不会像目前市面上多数的O2O那样无脑发补贴，但赋予用户同自家之间更加点对点的粘性，却成为了大悦城打造粉丝经济的显著优势，也是其在互联网+时代紧跟潮流的大数据战略的体现。

　　作为购物中心O2O的先行者，良食局实际上不仅寄托着天津大悦城从有界的大悦城向无限的大悦城转变的梦想，实际上也在为其他购物中心提供可行的借鉴。