中渝置地或将继续出售项目 考虑进军一线及境外市场

　　8月28日上午，中渝置地控股有限公司在港举行2015中期业绩会。公司副主席及董事总经理林孝文、执行董事梁振昌、投资者关系主管陈绮华出席现场。

　　2015年6月及7月，中渝置地先后出售体量达340万平方米的重庆渝北中渝项目予恒大，以及体量达190万平方米的成都7个项目予融创，共计套现约97亿港元。此次业绩会，管理层现身答疑，中渝置地大举套现后的动向逐渐浮出水面。

　　按照林孝文的表述，中渝置地目前剩余的土地储备700万平方米（其中公司应占460万平方米），主要在重庆、贵阳、四川、西安。“至于这些项目，只要有合理的报价，亦会考虑出售。”

　　与此同时，在出售重庆、成都套利97亿港元后，中渝置地目前拥有充裕的现金流。林孝文表态称，中渝置地的版图已不再局限在二三线城市或者中国中西部，未来公司考虑在一线城市收购一些成熟的、投资回报高的物业，甚至诸如香港等境外房地产市场也存在可能。

　　套现与现金流

　　据中渝置地最新披露数据显示，上半年该公司收入41亿港元，同比减少约14.4%；期内股东应占利润约为5.88亿港元，同比下降27.6%，主要由于去年同期录得出售重庆照母山项目的非经常性收益所产生除税后利润4.31亿港元。

　　上半年，中渝置地累计合约销售金额约为27.98亿港元，同比下降4%；而已售建筑面积约44.1万平方米，同比上升约31%。按全年80亿港元目标计算，该公司半年完成度仅为34.98%。

　　不过，在一次性加速变现重庆、成都的物业库存量后，中渝置地总计获得除税后收益11.17亿港元。截至6月30日，该公司现金及银行存款总额63.69亿港元，而净借贷结余28.37亿港元，净资产负债率仅18.4%。

　　对此陈绮华在现场表示，重庆、成都的两次出售对中渝置地现金流有很大的帮助，相信18.4%净资产负债率在房地产行业是属于比较低的，且是很健康的水平。

　　被问及体量达340万平方米的重庆渝北中渝项目时，林孝文回应称，尽管中渝置地在年初对外宣称将动用约80亿港元投入该项目，但宏观经济环境成天会改变，管理层需要灵活去应对，“并不是说明知回报达不到要求还要把钱投进去”。

　　“渝北项目确实很优质，地处很中心的位置，但如果找到一个好的买家同时买家肯出合理的价钱，公司亦愿意套现。”

　　林孝文解释称，中渝置地在渝北发展的住宅项目已经销售得“七七八八”，接下来便是投资类型项目，包括大型商场、酒店、写字楼等，这些物业需要大量资金投入及开发。而如果继续开发渝北项目需要投入一百几十亿港元才达到预期效果，且入市后的租售情况并无保证。

　　“在内地经济形势不太明朗的情况下，套利是个比较合理的决定，对公司、对股东而言都是件好事。”

　　至于中渝置地目前的土储，林孝文介绍称，目前公司规划的项目有11个，涉及建筑面积325万平方米，其中6个位于重庆，3个位于贵阳，1个位于西安，剩余1个则位于四川。

　　不过林孝文也明确表示，只要有合理的报价，公司亦会考虑出售。在他看来，二三线城市目前的形势“不是太乐观”，房价并未企稳，整体而言在这些城市发展房地产项目会存在较大的压力。

　　进军一线城市

　　按照林孝文的描述，中渝置地透过6月、7月出售项目变现，为公司股东大幅释放了价值，公司的策略也变得灵活很多。“交易所得款将大大加强公司的现金资源，迎接未来的商机。”

　　在谈及中渝置地套现后存在的可能性，林孝文用了“不可限量”来形容。他表示，这使得公司走出二三线城市的框框，走出中国西部的框框，开始在全国范围内寻觅适合的发展项目。

　　至于具体的发展区域，林孝文透露，中渝置地管理层认为一线城还有很大的升值空间，在项目盈利能力、投资回报等方面也比二三线城市要高。“陆陆续续会有很多收购机会出现，除了住宅外，一些投资物业如商场、物业大厦、写字楼等，只要符合运营成熟、有稳定收入及增长预期的条件，公司都会去考虑。”

　　林孝文对于在一线城市进行项目收购持乐观态度。他表示，在经济形势不明朗的情况下，往往有很多“抵买”（值得买）的项目。目前时不时有卖家向中渝置地推荐可供收购的项目，公司将谨慎挑选。

　　不过，被问及接下来的具体收购时，林孝文却表示，公司主席张松桥很有耐心，一旦出手收购就必须保证成功，不希望犯任何的错误。

　　“相信愿意出售项目的卖家会越来越多，中渝置地只有找到最好、最合适的才出手（收购），急着出手（收购）反而得不到最好的效果。”林孝文甚至表示，甚至境外的房地产发展，公司亦会考虑。

　　他同时也强调，除了一线城市及境外，如果有合适的机会或物业价格回落，中渝置地不排除重新在重庆、成都等二三线城市购买部分物业。

　　“公司希望达到一个平衡点，一方面希望有优质的资产，有好的土地储备会去拿，一方面则希望通过财务投资等方式做轻资产，获得稳定的投资回报。”

　　除此以外，中渝置地主席张松桥购买香港豪宅也受到现场媒体得到关注。据8月18日消息称，张松桥已买下香港电盈前副主席袁天凡持有的山顶白嘉道22号豪宅，总价或达15亿港元。

　　对此，林孝文现场以“No Comment”拒绝回应媒体的提问。他表示，购买豪宅是张先生的私人事，与中渝置地无关。

　　以下是中渝置地2015年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：公司此前说过，重庆项目是优质、核心资产，出于什么考量卖掉项目，会不会觉得售价低了？出售时似乎二三线楼市有所回暖，是否错估了时机？公司未来会不会到其他城市发展，还是继续留在中西部？出售所得资金用于还债还是收购新项目？

　　林孝文：重庆那幅地块在公司手上9年，之前是张生（张松桥）在1992年买下的，公司加上其他一路收购回来。

　　渝北区这个项目的确是一个很优质，很核心地区的项目，但能找到一个好的买家出一个合理的价格，我们也愿意套现。因为我们在这个项目里的住宅部分已经做得七七八八了，接下来剩下的部分是大型商场、酒店、写字楼等投资性物业，而这些项目需要大量的资金才能做出来。

　　同时在中国经济前景不太明朗的环境下，我们觉得套现是一个比较好选择。因为再去做这些投资性物业可能还需要动用一百几十亿的资金，才可以达到我们预期的效果，而且还可能需要到几年后才能完成。

　　但是现有通过出售回笼了七八十亿的现金，则可以让公司尽情发挥，可能在几年后这七八十亿的回报比我们默默耕耘去发展所得的回报要好，同时还减小了我们资金的压力。

　　现在公司负债比率在同行中非常低，出售之后回笼的资金使中渝处在净现金状态，也没有急需要还的债，这是很难得的事情。

　　另一方面，成都项目卖了之后不代表公司一定要离开成都，这次二十多亿卖了项目，收到了8亿多港元的利润。不排除重庆、成都或其他二三线城市有好的机会时中渝会回去，或者价格回落，我们还可能以更便宜的价格购买一些同等质量或地域的物业。

　　刚刚提到说，二三线城市的楼市前景好像在回暖？但我们不是这样觉得，这也是一方面原因。

　　现时我们有这么巨额的现金，机会是无可限量的，可以说中渝已经不需要局限在西部以及二三线城市。管理层觉得，在北京、上海等一线城市，升值空间还很大，赚钱能力、回报等比二三线城市好。可以说，中渝置地可以发挥的版图不单是在西部了，会踏出二三线城市的框框，踏出中国西部的框框，向中国甚至境外房地产去发展，都在考虑范围中。

　　现场提问：公司未来计划发展哪些类型的项目？

　　林孝文：未来可能陆陆续续会有很多收购的机会，我们不排除会关注这些收购，如已经成功的、稳定的、有增长回报商场、商业大厦等的投资物业，我们都会考虑。

　　可以说我们现在变得灵活了很多，不是说地区一定只能在二三线城市、中国西部发展。

　　现场提问：可否理解为公司未来的发展将会主要在商业的投资上？一线城市目前有没有明确的在洽谈收购的项目？另外要进入一个新城市可能不是很容易，在这个过程中会不会找一个合作伙伴一起发展？

　　林孝文：机会经常都有，尤其在经济不明朗的情况之下，往往可能会有一些划算的项目，现在也时不时会有卖家向我们推售这些项目，但我们会很小心地去挑选，希望取得一个平衡点，一方面可以做优质资产，另一方面也可以做轻资产，以及财务投资等等。

　　现场提问：中渝在二三线城市还有土地储备，在有合适买家的情况下，会不会进一步考虑出售，并转移到一二线城市去？刚才您也提到，商业、酒店等项目一开始就要投入很多，可否理解为公司到了一二线城市之后也还是考虑发展住宅项目？

　　林孝文：我们如果去其他城市也不一定要做住宅，若有一些成熟、回报好的项目我们也会考虑。

　　至于我们现时的土地储备，有合理的价格、好的买家，我们也会考虑出售。可以让现金更加充裕；同时我们可以一直用优质的项目去代替原有的项目，一直升级我们的资产也是一件好事情。

　　现场提问：截至7月中渝累计销售有30多亿，那今年有没有机会达到80亿的原定目标？

　　林孝文：肯定是不能达标的了。尤其是在出售了重庆以及成都的两个城市公司之后肯定是达不了标了。但其实达不达标并不是那么重要，主要是这个公司赚不赚钱。即使达标但赚不到钱也是意义不大，所以主要还是关注公司的盈利、财务等。

　　现场提问：那现在有没有一个新的业绩目标呢？

　　陈绮华：正如刚刚林先生所言，出售了重庆、成都的项目之后，全年的销售计划和原来的都不一样了，因为接下来可售项目就少了，所以我们也没有订立新的指标。重要的是这两个项目出售之后，公司下半年入账的利润超过了10个亿。

　　林孝文：因为我们出售的这个项目租售情况没有保证，而且地块太大，还要投入超过一百亿的现金进去，这对公司来说压力太大，所以我们觉得套现对公司、对小股东、对所有股东来说都是一件好事来的。

　　现场提问：如果中渝置地到一线城市收购一些成熟的商场或办公楼，需要投入大量的资金，这种重资产的模式是否适合公司的发展？之前公司曾提到预留了80亿元资金来投入发展渝北区的项目，那现在这80亿是不是都会转投收购新项目了？

　　林孝文：首先，经济环境经常都会改变的，我觉得管理层一定需要很灵活地应对，不是说预计了要花这笔钱就闭着眼睛也要投进去，明知道回报没有保证也投进去，这是不对的。

　　而轻资产和重资产，我们希望可以保持一个平衡，有些已经成熟的项目有很好的固定回报，如果能够以好的价格买下来，对公司稳定投资收入也是有好处的。当然不是说会全部投入到这类型的项目上，如果有好的土地储备，我们一样会去投入。

　　现场提问：您觉得现在是不是收购的好时机，或者要再等一下才是最好的时机，怎么看前景？

　　林孝文：我们就算愿意买也需要有人愿意卖，我们张主席和董事局都很有耐性，希望是一出手就可以成功，一定要保证不会后悔，不犯错误。所以现在没有迫切性说有100亿现金就要马上去买100亿的东西。

　　形势千变万化，相信愿意卖的卖家会越来越多，我们可以找到最好最合适的出手也不迟。

　　现场提问：您怎么看内地楼市前景，是不是不太看好？

　　林孝文：房地产这个行业不是那么容易做的，同时二三线城市最近的走势，我个人看就不太乐观。但不是说所有发展商都赚不到钱，各有各法，有的发展商水土不服，有的发展商懂得在当地去推售及发展项目能赚到钱，有的又很辛苦，这都是因人而异的。