央企地产商增量市场难以为继“还债”的时间似乎到了

　　在中国经济增速下滑、部分领域产能过剩的大背景下，房地产行业首当其冲。

　　相比民营开发商，央企地产商在过去可谓享尽了红利。土地、资金，他们都可以比民企更便宜、更方便地拿到。而现在，“还债”的时间似乎到了。

　　身处市场化程度较高的房地产行业，央企地产商中不乏表现优异者。比如中国海外、保利地产、华润置地、华侨城、招商地产等，他们在日常经营和财务数字上的严苛要求，甚至超过民营地产商。

　　然而高达以数百亿平方米计的房地产存量，是过去30年房地产开发积累而来的巨大产能，在大多数城市，已经足够人们使用：住宿、消费、娱乐，甚至旅游。在一些城市，它们出现了过剩，并带来了危机。

　　增量市场已经难以为继，如何保持业绩和利润的持续增长？这是摆在包括央企地产商在内的所有从业者面前的难题。

　　千亿房企俱乐部中的一些龙头房企已率先从战略和体制上谋变。万科、碧桂园分别通过“合伙人”计划和“同心共享”计划激励职业经理人，将他们变为合伙人，以保持公司的创造性和团队积极性；地方国企绿地集团，也经由混合所有制改革释放了巨大的体制能量，从制度上找到了下一轮增长的发力点。

　　此时的央企，若不尝试进一步突破制度的壁垒，则可能在“地产下半场”中失去竞争力。

　　央企地产的重组，只是消除这种过剩和竞争焦虑的第一步。重组将使得资源得以集中利用，效率得以提升。

　　然而，这必须同时伴随产权制度的变革、管理层激励的推出，才能进一步激发央企们的活力。

　　由此，央企地产重组与国资改革、混合所有制改革在这一刻重叠。

　　恰好，当前正值央企混改窗口期。监管层叫停央企员工持股计划11年后，2015年1月12日，国资委《关于混合所有制企业实行员工持股试点的指导意见》，这被视为重启央企员工持股计划的信号。

　　事实上，地产央企的“混改”冲动也比外界预想的要强烈。从华侨城迅速引入民资股东宝能、招商地产停牌重组、方兴地产配股更名以及中建系整合进程超预期来看，主管部门对于央企地产商的混改抱有积极的态度。

　　在房地产业内看来，随着混改的推进，地产央企将拥有大量的社会资本、民营资本，因此应该按照充分市场化的机制运营，而非简单套用过去国有企业的管理模式。混改将对引入管理层中长期激励、职业经理人和员工持股机制形成巨大的推动力。

　　当然，因为可能带来国资流失的风险，上述制度改革并不会太顺利。在具体操作中，股权结构设计、中长期激励计划、公司管理体系必须精妙地安排，将业绩目标量化，与高管的表现和贡献绑在一起，与企业短期利益和长期利益绑在一起。

　　这方面，地产央企的混改试验有望提供更多的样本。