建业地产半年业绩会：仅完成175亿全年目标约34%

　　混杂着股市动荡，楼市今年上半年的基本面回暖趋势明显，但建业的成绩却未出现预期中的大逆转。建业地产发布的公告显示，上半年公司实现合同销售额约59.6亿元，较上年同期减少10%，仅完成175亿全年目标约34%。

　　业绩仅达标34%成为建业地产2015中期业绩发布会的一大聚焦点，建业首席财务官及执行副总裁胡冰在业绩会上给出的回答是：“因为期内郑州开盘资源少。”

　　胡冰介绍，由于产品开发阶段的不同，郑州在上半年业绩的贡献占比已从去年同期的25.6%下降至18.3%，但下半年将上升至约55%。

　　对于今年是否会再次“未达标”，建业地产首席执行官陈建业则表示：“175亿的全年目标是管理层要求务必达到的，我们对实现这个目标有信心。”

　　这意味着接下来的半年时间建业需要完成67%的目标“大任务”。

　　“下半年建业约有227亿可售货源，去化率只要达到51%就能达成全年目标。”胡冰称。

　　建业地产预计下半年共有28个项目分期动工建设，建筑面积2201841平方米，竣工交付30个项目分期，竣工面积2153025平方米，郑州的10个项目就占到全年目标的28%。

　　从截至8月底的数据看，建业的努力已初见成效，8月单月销售16.11亿元，同比增加229.1%；前8月共销售86亿元，同比增加12.9%，已完成一半目标。

　　另外，建业上半年的“去库存”战略也造成了一个“双刃剑”局面：一方面，已售面积由去年同期49.09万平方米增至69.48万平方米，物业销售收益同比增长27%；另一方面，平均售价下跌10.35%至每平方米5419元，在一定程度上造成建业上半年毛利、毛利率、净利润等多个数据下滑。

　　对此，胡冰给出的解释显然还是有点纠结：“去库存是房企当下的头等大事，虽然现在均价有一定的下降，但要解决的主要矛盾还是回流现金。”

　　以下为建业地产股份有限公司2015年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：建业会不会调整全年销售目标？

　　陈建业（首席执行官）：到目前为止没有调整175亿的销售目标，我们有信心完成，因为前8个月已经完成了50%。

　　首先，房地产行业上半年一般只完成30%到40%的全年任务指标，大部分销售集中在下半年，特别是“金九银十”，我们认为下半年完成全年销售目标有保证。

　　其次，下半年有很多楼盘要推出，加上一些存货，管理团队采取了很多措施保证计划的完成。

　　现场提问：内地股市波动会不会影响下半年的销售？

　　陈建业：任何经济活动都是相互关联的，有好的影响也有不好的影响，从数量上来说不好判断。总的来讲，股市和楼市应该有关联，但毕竟不是一个体系。

　　房地产发展有其自身规律，尤其是以当前状况来说，房地产市场已经是刚性为主、改善为辅，投资逐步淡出的时候，应该说股市的影响不大，我们对房地产未来发展充满信心。

　　现场提问：建业和中原银行合作的推进情况如何？

　　陈建业：中原银行是河南本土的银行，建业是扎根于河南的本土开发企业，两家企业的战略、市场与理念相同，有非常好的合作空间。

　　中原银行作为一家地区银行，总部设在郑州，合作起来效率非常高，与中原银行合作也体现了本土企业的强强联合。

　　合作的范围非常广泛，不仅仅包括信贷合作，还有股权加债权及表内加表外的合作。中原银行现在要用表内信贷资金和表外一些资金，对我们的项目进行支持，共同促进市场的发展，促进当地的经济发展。

　　合作一段时间以来，双方组成了工作小组，中原银行由行长牵头，建业地产由我牵头，已经开过两次碰头会且接触了一些项目，洽谈了一些具体合作的方式，马上会有实质性的落实。

　　现场提问：房地产税改革对集团有什么样的影响？会不会有相应调整？

　　陈建业：房地产税立法已经说了好几年，大家已经有了这种认识，需求结构和市场的层次一定会发生变化。房地产经过这么多年发展，大家变得更理性后，市场变成刚需为主，扩大了范围及空间。

　　如果我们仅以投资者为主，这个市场就很小。如果以刚需首改为主，投资逐渐退出，这会拓展市场空间。所以，房地产税的推出对房地产业长远是利好。

　　现场提问：建业去库存的区域主要在哪些地方？如何平衡库存与毛利之间的关系？

　　胡冰（首席财务官及执行副总裁）：在目前的市场环境，去库存是所有房地产商选择的方式，整个河南省都在执行这个策略，而不只是某一个城市。去库存不可避免会影响价格，快速走量下价格就会有一些下降。

　　我们现在主要是去库存回流现金，所以要承担一定的价格下降与利润损失，管理层和董事会在制定这个策略时已经考虑过。

　　当然，我们也在考虑成本控制，不会大规模降低产品品质的前提下控制成本，包括材料的替换及营销费用，尽量把这个策略执行下去，把影响变小一些。

　　现场提问：建业在文化旅游地产方面发展计划是什么样的？

　　陈建业：房地产业这几年进入了平稳发展期，竞争非常激烈，单单依靠住宅模式，毛利会越来越少。适应新的市场形势，一些新的概念地产就出来了，比如说文化旅游地产、养老地产，我们正是适应了这种市场变化。

　　华谊兄弟电影小镇是和华谊兄弟电影公司合作的文化旅游地产项目，依托华谊兄弟的品牌及建业住宅开发实力，准备在郑州和开封之间打造具有国际水准的电影文化小镇和配套建设的商业住宅项目。

　　通过引进项目可以为地方政府带来丰厚的第三产业收入和税收收入，吸纳很多人就业，带动当地地产发展，因此地方政府非常支持我们，愿意以比较合适的地价让我们运作这样的文化地产项目。

　　跟华谊兄弟的合作包括以后在转型过程中和健康地产方面的合作，都是顺应这个时代发展的要求，也是取得公司更好发展的一个必由之路。

　　现场提问：建业预计全年销售均价会提高，是不是意味着去库存已经到了尾声？

　　陈建业：去库存是一个长期任务，全国的库存都在增加，建业上半年库存价值是117亿，到现在是90亿左右。

　　上半年除新开盘的项目外，我们还去化了很多库存，虽然管理层也非常着急，但这需要一个过程，我们都希望早点结束。

　　现场提问：建业表示将进入更多四线城市，接下来的拿地策略是什么？

　　陈建业：下半年开工面积包括开盘面积都在提高，而且主要是以郑州项目居多。在郑州的城中村改造项目前期跟踪了七八年的都有，过程非常漫长，上半年已获取了两块五龙口项目土地，8月份也挂牌了几个项目。

　　挂牌以后，我们在土地手续申办过程中就申请开工，开工后会以最快的速度做好预售及其他方面的工作，尽快开盘以实现销售资金的回笼。

　　开工建设的过程中，我们也在不断优化森林半岛、联盟新城、壹号城邦、桂园及建业十八城五大产品系列。不仅仅是优化产品本身，也包括了成本的优化，以使在未来市场竞争中能够降低成本、提高毛利，进而满足各位股东的要求。

　　虽然是在三四线城市，但毛利率也是有高有低的，在工作中肯定要注意，低的方面要找出自己的原因，能够提高毛利率，这是我们所追求的。