国资进场、启用老臣,建业地产能否绝处逢生?

斑马消费   2022-08-17 08:00
核心提示:今年及明年偿债压力将越来越大。国资进场和启用老臣,能否帮助建业地产绝处逢生?

​从去年发出求救信,到今年引入河南国资进场,胡葆森还没能好好喘口气。今年上半年最高预亏60亿元,再度让这位67岁的老人陷入焦虑之中。

国资进场和启用老臣,能否帮助这家房企绝处逢生?

最高亏60亿

引入国资后,胡葆森远未到事了拂衣去的时候。

日前,建业地产(00832.HK)预期今年上半年巨亏,又给胡葆森抛出一个难题。

8月15日,公司盈利警告披露,2022年上半年,公司预期权益持有人应占亏损约50亿元至60亿元。去年同期,公司录得营业收入203.57亿元,权益持有人应占溢利(归母净利润)7.29亿元。

5大因素导致公司今年上半年由盈转亏:房地产行业持续低迷,销售同比下滑;疫情导致工程进度延缓,年内交付体量下跌,结转收入减少;国内宏观市场表现疲弱,商业租赁需求下降,投资物业公允价值增值减少;交付物业平均售价下降,毛利率减少;期内存货减值增加。

和很多同行一样,公司今年的销售数据异常冰冷。

1月至6月,实现合同销售额140.40亿元、合同销售建筑面积191.49万平方米、销售均价7332元,同比分别下降54.8%、52.7%和4.3%。

7月单月,公司实现合同销售额21.19亿元,同比下降8.8%,虽然较上月大幅收窄,销售形势仍难言乐观,势必影响今年整体业绩表现。

其实,公司经营走上下坡路,早已显出端倪。2021年,公司营业收入、归母净利润双降,尤其,归母净利润大降66.42%。

今年以来,卖房难、回款难,是国内房企普遍难逾越的鸿沟,即便建业地产以小麦、大蒜换房营销出圈,销售也未见起色。不过,随着河南国资进场和背书,销售已得到一定助力。

公开报道显示,7月下旬签约金额20.6亿元。其中,重资产项目销售10.3亿元,环比中旬提升63%。

河南国资能否持续助力销售是个未知数。公司重仓的河南三四线城市人口呈现净流出,人均居住面积已较高。申万宏源在研报中认为这类三四线城市的销售很难反弹。

更大的挑战

8月8日,建业地产如期偿还到期的5亿美元票息6.875%优先票据,完成今年所有到期美元债券的偿还任务。

但在惠誉评级看来,公司通过内部资金和资产出售方式,及时兑付了这笔美元债券,流动性紧张状况仍没有消除。结合今年前6个月合同销售额同比下降超过50%,未来回笼资金的速度和总量或将大幅削减。

截至目前,公司存续美元债7支,存续规模19.6亿美元。2023年,将有3支美元债分别在4月、8月和11月陆续到期,合计规模9亿美元。

据2021年报,当年底,公司1年内应偿银行借款、其他借款及优先票据分别为23.99亿元、12.02亿元和31.60亿元,合计67.61亿元。

如果今年下半年销售持续低迷,公司在今年及明年偿还债务压力将越来越大。

因此,在流动性危机没有得到根本性缓解的前提下,偿还上述美元债,更多的是胡葆森向外界的一个表态,“信心比黄金还重要”。简言之,只要企业在资本市场信用还在,发债和融资才有可持续性。

自今年2月以来,胡葆森着手企业精简赛道和人员,不在追求规模过快增长,并且利用盘活资产获得现金流。

今年4月,公司将旗下商业项目运营业务甩手给万达集团,并提前获取部分不动产项目租金收益;5月,将持有的河南戏剧幻城项目51%股权、电影小镇90%股权转让给国资背景的河南文投;8月,引来河南铁建集团入股,进一步降低风险。

得到河南国资加持之后,胡葆森希望企业能轻装上阵。在15日举行的投资沟通会上,他表示,将争取2至3个月达到复工率95%至100%的目标,为下半年市场复苏做好准备。

人事洗牌

7月下旬,河南铁建集团下属地产平台河南同晟以6.48亿港元对价,受让恩辉投资持有建业地产29.01%股权,成为建业地产第二大股东。

随着国资进场,公司人事变动随之展开。河南铁建集团向公司董事会提名两名董事人选。据公司8月1日公告披露,已委任邓高强为公司非执行董事及公司薪酬委员会成员、时松为公司非执行董事。

资料显示,邓高强现任河南同晟董事长,现年49岁。时松为河南铁建集团投资管理部总经理、河南同晟董事等,现年42岁。

与此同时,胡葆森的得力干将王俊辞任公司执行董事、林明彦、陈瑛同时辞去董事一职。

今年春节后,王俊已卸任CEO,仅留执行董事一职。去年3月,王俊的前任袁旭俊辞任公司CEO,仅留执行董事专注集团发展策略,7个月后离开。

袁旭俊曾是万科高管,2017年加入建业;王俊曾在摩根士丹利和碧桂园就职,2018年加入公司;曾任职凯德集团的林明彦,2019年加入公司。

以上空降的职业经理人团队,曾助力公司挺进千亿房企。年销售额从2017年的304.15亿元增至2019年1011.5亿元,首次跃进行业前30强阵营。

随着职业经理人出局,在公司任职19年的杨明耀接替王俊担任CEO,同时,加入建业18年的史书山出任建业新生活CEO(此前由王俊担任);另外,加入建业21年的马晓腾,已在今年2月被委任为中原建业CEO。

不再青睐职业经理人,胡葆森开始重用老臣,能否帮助企业走出黑铁时代?

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