武汉创意天地等项目入市 南湖写字楼进入升级换代期

　　南湖片区的写字楼市场最近显得颇有几分火热的气氛了，在这一以居住为主要功能的片区，9月前后先后有多家楼盘向市场推出了或公布了即将开发的纯办公用高层写字楼。而此前，南湖片区写字楼市场主要由商住两用公寓来填补。“客户还是喜欢习惯性地将纯办公用写字楼和商住两用公寓进行比较，但是，南湖片区写字楼供应进入一升级期已成为不争的事实。”南湖某写字楼项目销售主管周露日前向笔者表示。

　　“我们这里出售的是5A甲级写字楼产品，物业服务水准向武汉顶级写字楼看齐，但物业费要便宜不少。”8月底，在南湖文荟街星光时代写字楼项目现场，置业顾问向笔者大力推介到。笔者了解到，该盘7月中旬正式开盘，项目全部为纯办公用写字楼产品，总共26层，总建筑面积为4.5万方，总停车位356个（车位比达到了126平米：1个停车位，这一配比与汉口王家墩中央商务区写字楼车位配比基本持平，笔者注），另配备7部客梯，物业管理由仲量联行系统培训，这一高水准的写字楼配套在南湖片区办公物业市场激起了不小的关注。

　　   无独有偶。9月初，位于南湖大道和中环线之间的武汉创意天地产业园也公布了即将于10月份推出了8号纯办公用写字楼的消息。“8号楼是我们二期的产品，先前我们也有做商住两用公寓，但二期写字楼将是一期产品的一个升级。”该项目置业告诉笔者，目前除了价格还没正式定下来外，项目其他基本数据客户都可以看得见了：一共17层，每层4户，配备5部电梯，地下配置双层机械停车位，4米净高。“对公司用户来将，纯办公写字楼用起来显然会更有面子。”这位置业顾问补充道。

　　值得注意的是，在南湖，先期开发过商住两用公寓，如今尝试开发纯办公写字楼的还不止创意天地这一家。在南湖文治街上，维佳武昌府销售主管徐欣告诉笔者，明年该项目也会入市两栋新产品，一栋为商务酒店，一栋则为纯办公用的高档写字楼。“规划、户型肯定和目前我们项目在售的橙果公寓有很大的区别。目前这两栋新产品已经开建。”

　　“南湖片区的纯办公用写字楼太少了，很难找。”一位家住南湖片区从事婚礼策划的柳先生告诉笔者。柳先生最近一直想为自己的婚礼策划公司换个写字楼，但苦于附近现成的写字楼不多，最后选择在街道口附近租用了一处写字楼。“南湖公寓多，写字楼少，但是，我们并不想继续在商住两用的公寓里办公。”

　　虽然南湖片区写字楼供应已经出现了升级的趋势，但是商住两用公寓对这一片区办公市场的影响还是颇有根深蒂固的之势。“客户们还是习惯拿商住两用公寓和我们的产品对比，特别是投资客。”南湖星光时代项目销售主管周露在向笔者介绍顾客心理时颇有几分无奈。

　　不过，这并不是南湖这一片区在办公产品供应升级时所遇到的问题。根据亿房网对武汉写字楼市场最新的统计数据显示，公寓式写字楼在目前武汉写字楼月度成交占比可达80%。“从销售的角度讲，存在即为合理，商住两用公寓当然有其价值，但是从长远看，商住两用楼肯定只能满足一定的发展阶段的需求。纯办公写字楼在对办公需求的满足上其实往往更强大一些。”泛海国际资深写字楼置业顾问栗斌此前在接受采访时表示。“毕竟商住混搭难免会影响写字楼内部的结构、承重和办公环境。”

　　能够敏锐认识到这一市场升级需求的显然不只是开发商，一些物业公司也早早地和该片区的写字楼项目建立了联系，希望能在这一市场升级中占据先机。“今年我们在街道口、南湖片区积极拓展了部分写字楼项目的物业合作，我们看好这一片区的办公需求。”群泰物业管理公司的一名负责写字楼租售的经理告诉笔者。笔者了解到，这是一家来自杭州的物业公司。

　　街道口写字楼的提升，对南湖片区办公产品的供应形成了一种倒逼之势。

　　“我们瞄准的就是这一片区客户从商住两用写字楼里搬出来的需求。”销售主管周露向笔者介绍到，虽然自己所负责的写字楼位于南湖腹地，但是她发现，一些来自己项目看写字楼的客户甚至来自光谷、武昌等地。“其实，想换好的办公环境的需求是普遍的，不仅仅是南湖。”

　　笔者在南湖片区多个写字楼走访发现，这一片区进驻写字楼、商住公寓的企业主要还是集中于中小企业，其中以图文广告、传媒出版、医药公司、教育培训、电脑器材、及工程服务等公司为主，随着企业的成长，更换办公环境的需求确实客观存在。负责武昌府项目销售置业顾问介绍，该项目二期也将着力推写字楼产品，出发点也是着眼于南湖写字楼产品的稀缺和客户升级的需要。

　　笔者在南湖片区走访发现，多数纯办公写字楼的物业费都在20元左右，但是商住两用公寓的物业费可以是个位数。而且租金上也有差别，纯写字楼的租金往往在60-100元左右，而商住两用公寓的租金在40元左右。

　　“从商住两用到纯办公写字楼，这其实反映南湖片区办公物业市场更趋成熟，不过，市场真正接纳这一产品、升级过程完全展开还需要一定的周期。”一位负责综合体项目招商及销售代理的行业人士向笔者表示。