香港中环超甲级写字楼租金飙升近10% 中资机构是主力军

　　1月9日，戴德梁行公布数据显示，2016年中环12幢超甲级写字楼的租金全年升幅达到9.6%，大幅领先于其他非核心区域，导致一些跨国企业面对不断飙升的租金，不断迁出中环等核心地段。

　　“中资机构今年将继续聚焦于中环超甲级写字楼，而一些注重成本控制的跨国企业则会继续向非核心区搬迁。目前中资机构在中环的租赁需求并无放缓的迹象，预计今年租金将有3-6％的升幅。”戴德梁行香港董事总经理萧亮辉对21世纪经济报道表示。

　　中资机构抢占中环超甲级写字楼

　　事实上，近年来中资机构已经成为香港甲级写字楼市场的“中坚力量”。

　　“一些中资银行、保险公司、财富管理机构仍然在中环积极扩张，他们主要的目标是一些地标性超甲级写字楼，比如国际金融中心、太古广场、友邦金融中心等。”戴德梁行香港写字楼部代理服务高级董事阮仲贤透露。

　　他表示，以2016年第四季度为例，华融集团在太古广场承租了3.2万平方呎（呎即英尺，下同；1平方英尺约合0.11平方米）的写字楼面积，旗下子公司华融海外则在友邦金融中心租下了1.36万平方呎。渤海银行、海银财富控股则分别在国际金融中心、太古广场承租了过万平方呎的写字楼。

　　根据戴德梁行的统计数据显示，去年中资机构在香港甲级写字楼共租赁了40万平方呎的面积，其中65%位于中环。去年中环甲级写字楼新租赁成交达到50万平方呎，其中60%为中资机构，而2015年的比例仅为31%。目前，内地企业占香港各区甲级写字楼总面积的比例达到11.7%，相比2011年的8.6%明显增加。

　　同时，萧亮辉指出： “相比三年前，中环甲级写字楼的租金水平升幅达到20%左右，这些企业需要重新估算运营成本。”

　　去年下半年，汇丰银行在位于铜锣湾WeWork服务点租下300多张办公桌以压缩办公租金成本。摩根大通则在去年第四季度在九龙东的海滨道领展项目承租了22.5万平方呎的写字楼面积，并将现有分散于旺角、沙田、港岛东等多个办公地点进行整合。

　　仲量联行在2016年12月8日发布的报告显示，香港的甲级写字楼租赁成本远超同为国际级城市的纽约和伦敦。香港中环的甲级写字楼每年每平方英尺租金为302美元，相比之下伦敦西区为197美元，纽约中城区为194美元。

　　港府1996年来首次再推中环商业土地供应

　　而随着中环商业写字楼租金飙升，时隔二十年，香港政府再度在中环推出商业地皮，引发市场热议。

　　香港政府2016年12月29日公布，今年第一季度将推出3幅商业用地招标出售，其中以中环美利道地皮最受市场关注。该地块位于中环美利道，可建总楼面约46.5万平方呎，目前用途是停车场，占地约3.1万平方呎。

　　“该项目的位置十分具有吸引力，相信会吸引不少发展商或财团参加。但整个项目相当于40多万平方呎的甲级写字楼，一些内地中资机构如果从用家的角度参与投资，期望建成后自用的机会不大。”萧亮辉向21世纪经济报道记者表示。

　　市场人士指出，这是香港特区政府自1996年来首次在中环推出商业土地供应，由于该地块位于中环核心商业区，势将吸引众多内地和香港发展商参与竞标。同时，落成后的写字楼租金水平有望成为该区写字楼租金的新标杆。

　　然而，目前市场对该地块的估值差异很大，介于83.7亿港元与176.7亿港元之间不等，折合每平方呎楼面地价1.8万港元至3.8万港元。

　　商铺租金逐渐企稳

　　另外，随着内地游客赴港“血拼” 热潮消退，香港核心购物区铜锣湾、旺角等纷纷出现了为数不少的空铺。

　　“铜锣湾、旺角、尖沙咀、中环等一线铺租在过去两年经历了长时间的调整，导致核心零售区的店铺类型出现变化，租金在去年年底开始稳定下来，暂时看不到大跌或大升的迹象。”戴德梁行执行董事林应威表示。

　　去年全年内地访港游客同比下滑5.1%，相比2015年3%的跌幅有所扩大。这对香港经济支柱之一的零售业的打击可谓立竿见影。去年前十一个月整体零售额同比下跌8.6%，远远落后于过去十年9.1%的平均增幅。

　　“自2016年第四季季度开始，一线零售区的空置率有所改善。今年一线铺租有望开始稳定，上半年的调整幅度将在5%以内。同时，由于消费模式转向民生类商品，零售商及投资者目前都聚焦一些非核心区如屯门、元朗等的民生类商铺。” 林应威指出。

　　事实上，铜锣湾、旺角、尖沙咀、中环等这些黄金地段的地铺租金近年来已有大幅调整，“相比那些一线商场，这些地段的地铺生意波动较大，因此租金在2014-2016年下跌幅度分别达到22%、15%、18.4%，目前业主在新租约或续租时通常有30%-40%的议价空间。”仲量联行商铺部主管陈耀呎表示。