世邦魏理仕：广州将迎商业增量高峰 2022或是“商圈多中心化”转折点

近日，CBRE世邦魏理仕发布《2021年广州房地产市场回顾与2022年展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。

报告指出，2021年中疫情的短期爆发未令广州房地产市场受到严重影响。然而，由于疫情在全球范围内仍在蔓延，年末在国内多地有所反复，国家出台一系列有关教育和房地产领域的调控政策，令商用、工业地产及物业投资领域的供需两端都产生了一些变数。总体而言，广州房地产市场仍然沿着预想的轨迹在持续复苏。

具体来看，广州写字楼市场2021年供应创新高，正式拉开了新一轮供应高峰的序幕；物流仓储设施市场得益于跨境电商巨头的快速扩张，第四季度空置率创下去年新低；开发商加速处置自持商用物业，令大宗交易市场供应持续增加。零售物业市场方面，天河路商圈一枝独秀，个性化消费需求助推商业街区和老旧物业改造。

首层租金已接近疫情前水平 空置率与2020年末持平

针对广州零售物业市场，报告进一步指出，2021年广州优质零售物业首层租金仍在持续恢复中。尽管第二季度受疫情影响，零售市场遭遇短时间抑制，但租金水平在下半年重拾回升态势，第四季度环比上升0.3%，全年累计上涨1.6%，接近恢复到疫情前水平。

吸纳量数据显示，由于广州王府井百货、摩登百货海购店等百货门店，以及广州K11言几又书店等零星大面积租户关店，四季度空置率环比上升0.7%，至年末的8.5%。从全年来看，由于上半年新开业项目均录得较理想的入驻水平，全市空置率仍与2020年末持平，无涨跌。

具体来看，销售额仍在稳步上升的核心高端商场和邻近高端住宅区、交通枢纽上盖的社区购物中心以及优质商业面积云集的次级商圈，都更容易得到品牌商的垂青。

以万博商圈为例，世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军进一步分享了其中的趋势变化：”MStand进入广州市场拓店时，同步考察了天河路商圈和万博商圈，而且最终2个商圈的门店开业时间相距并不久。某种程度上，万博商圈已经被部分品牌视为在广州市场拓店的‘第一梯队’商圈，2021年品牌商对万博商圈的认同感比2020年以前好了很多，这是很明显的变化。”

多个国际美妆大牌首进珠江新城 新能源汽车表现活跃

在品牌动态方面，从第四季度主要商场录得的新开店铺数量来看，服装、特色餐饮和轻食软饮的占比分列前三，与全年的趋势一致。特色餐饮中，尤其是设有外摆区的特色餐吧，相较去年有更高的活跃度。

值得关注的是，自疫情爆发以来，非核心商圈尤其是社区商业的服饰零售招商依然有较大难度。

2021年四季度，专业运动品牌迪桑特、护肤品牌娇韵诗和日本买手店Studious Tokyo都在广州开出首店。年末，国外知名个人美妆护肤品牌Tom Ford、YSL、雅诗兰黛、Bobbi Brown、LA MER和兰蔻，也走出天河路，首进珠江新城。

另外，新能源汽车仍然表现活跃，在第四季度开出12家新店铺，全年共有43家店铺开业。伴随传统车企加入新能源汽车赛道，预计购物中心还会出现更多新能源汽车门店的身影。

2022将迎供应高峰 广州“商圈多中心化”或迎来转折点

展望2022年，广州将迎来优质零售物业供应高峰。据赢商网不完全统计，2022年，广州拟开业商业项目37个，金铂、保利、益田、合景、万科等新老面孔同台竞技，预计带来约307万㎡的新增供应。

从区域来看，在广州城市东进节奏下，城市发展规划重心聚焦至周边新兴区域，进而带动商业发展升级加速，番禺、增城、黄埔等区域预计将是2022年的增量供应大区，有20个项目计划2022年开业。

钟廉军分析指出，2022-2025年广州老城区与核心商圈都较少有新增供应，商业增量主要来自次级商圈和外围城区。目前，番禺万博商圈、黄埔鱼珠、荔湾白鹅潭、白云区的白云新城都处于蓄能阶段，未来都有机会形成有影响力的市级商圈，进一步带动广州商圈格局的多中心化，而2022年有可能是广州“商圈多中心化”的转折点。

租金表现方面，天河路和珠江新城得益于品牌打造差异化，高端商务及居住人群集聚，以及优质物业汇聚、业态和品牌丰富的万博商圈，都将持续获得零售商关注，从而获得高于平均水平的租金增长。

钟廉军表示：“2021年，广州出现零星的传统商业业态凋零案例，但同时也有不少知名运营商通过旧改等方式扩张其在广州的版图，还见证了老城街区的商业新尝试。我们相信这些趋势将会延续至2022年。

广州商业格局及模式的演进方向，一方面贴合零售商需求的变化走向，一方面也顺应当前年轻消费者的休闲消费方式的转变趋势。比如个性化的物业形态和区位需求，令东山的小洋楼及其他有户外休闲场景的物业更受品牌欢迎。

另外，即将举办的冬奥会和2022年世界杯也将拉动相关体育运动和装备的销售，推动室内外运动体验和主题餐饮等业态的扩张。”

图片来源：CBRE世邦魏理仕、赢商网