8月深圳商铺成交面积下跌近八成 下半年去化压力增大

　　在A股暴跌、人民币贬值及外汇储备下降等金融因素的影响下，8月客户购房信心受挫，商业地产市场也受到了波及。根据深圳中原研究中心数据显示，8月深圳全市一手商铺共成交约0.62万平方米，成交面积下降约77%，写字楼小面积单位成交的成交面积也同样大幅回落21%。

　　商铺成交面积下跌近八成

　　商铺市场一向对经济环境的感知较为敏感，此次金融动荡因素也明显体现在了成交量上。根据国土局成交数据显示，8月深圳全市一手商业共成交65套约0.62万平方米，成交面积下降约77%。二手成交套数从935套减少到了716套，成交面积则从7.74万平方米下降到了4.39万平方米，分别同比下降了31%及77%。

　　虽然成交量大幅下跌，但是批售面积却不降反增。据统计，8月的批售面积为7.08万平方米，较上月上升了179%。其中，批售的8个项目中有7个是社区商业。此外，全市有将近8成的商铺成交集中在龙岗区。

　　“未来商业市场和住宅市场可能会受制于宏观环境的改变，出现一定程度的热度下降的局面。除此之外，由于在2008年之后，地产商大量借贷以扩张商办市场，目前已经产生了一定程度的全国性供应过剩，深圳也受到了一定程度的冲击。未来随着景气度的下行，商业市场可能在大量供应的冲击下表现较淡，去化压力较大。”深圳中原研究中心如此评论。

　　小面积单位写字楼成交回落

　　根据深圳中原研究中心数据显示，8月全市写字楼小面积单位成交套数来看基本与上月持平，共成交1512套，环比减少4%，而成交面积较上月大幅回落21%，为14.04万平方米。

　　尽管如此，小面积单位写字楼成交面积仍处于历史成交的较高水平，同比去年8月更是增长159%。其中，纯办公物业逆势增长，8月环比继续增加8%；商务公寓成交受住宅市场影响出现小幅回落，成交降至千套以下，成交面积更是下滑3成，8月仅成交7.5万平方米。

　　从区域来看，福田、宝安都有不错的表现。福田在全市成交量的占比继7月回升至3成之后，8月成交占比继续上升至35%，与关外其他区域不同，福田区以高端大面豪宅商务公寓以及大面积办公单位持续占据深圳写字楼市场的中心地位。宝安区成交逆势增长4个百分点，为全市唯一增长区域，占比大幅增加6个百分点至25%，深圳中心西移趋势带动下的效益日渐凸显。除此之外，龙岗区8月成交占比也有小幅回升，低总价、供应选择性大的优势仍能吸引一部分投资客流入。

　　根据高力国际的预测，未来5年，深圳写字楼的新增供应量将超过600万平方米。其中，今年写字楼供应量约100万平方米。受新增供应量的影响，下半年起深圳写字楼的空置率会有所提高，但短期内租金还是有稍微上涨的空间。当供应量2016年达到峰值时，以福田区为主的写字楼租金会略微有所下调。值得注意的是，由于南山区新增的甲级写字楼品质和档次整体都有提升，平均租金将持平或略有上升。

　　零售商不必过分担忧

　　业内舆论普遍认为，此次商业地产的转淡行情与近期的金融因素密不可分。但是，国际知名的房产咨询顾问公司仲量联行却持相反观点：中国股市暴跌和人民币贬值等对房地产市场的直接影响相对有限。

　　仲量联行认为，中国股市暴跌与中国实体经济发展状况并无太大的关联。在中国股市，政府持股约占总市值的2/3，而这部分股份并不在市场上公开交易。因此，仅有很小部分的公司股票在市场上进行交易。而中国家庭一般也不将股市作为主要投资工具，居民财富绝大部分投入到了银行储蓄和房产。据统计，投入股票市场的中国家庭财富仅占家庭总财富的7%—15%，而美国和日本的这一比例则分别达到60%和29%。

　　至于人民币贬值，仲量联行也认为存在着普遍误解。他们认为，人民币贬值并不与任何具体的经济数据直接相关。相反，该举措只是中国正在逐渐摆脱固定汇率体制，实现人民币汇率自由化过程中所迈出的其中一步，要使人民币成为全球储备货币，必须使其汇率更多的由市场所主导。

　　业内专家指出，目前中国正转向消费主导型的经济发展模式，近期发生的金融动荡并未从根本上改变这一点。在股市暴涨期间，零售额或消费并未出现相应的增长。同样，股市下行期间，零售额也没有出现预期的负面影响。因此，零售商可不必过分担忧。对房地产市场的机构投资者来说，中国一线城市的房地产市场租户需求依旧巨大。