房地产私募基金瞄准地产新业态：正在寻找新的风口

　　越秀房产基金主席刘永杰表示，收购上海宏嘉大厦，意味着基金不仅降低了单一区域布局所隐藏的风险，同时提高了基金的分派能力。越秀房托执行总裁兼执董林德良透露，今后房托将主要在上海等一线城市的核心区域物色具有成长性的优质物业项目。

　　原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强原本打算在8月底举行的诺亚财富房地产金融高峰论坛上谈谈互联网，但主办方看到任志强发来的PPT通篇没有一句谈到房地产，于是和任志强沟通，强烈希望他还是能谈谈老本行。任志强只好再谈宏观经济和房地产。

　 论坛的听众们不乏一些手中拥有千万可投资资金的高资产净值人士。他们希望从“大咖”的演讲中寻找到财富的动向。在援引了令许多普通人颇感陌生的宏观经济指标、列举了许多数据后，任志强终于说出了一些人最想听的话。他说，“利率还会再继续降低，肯定有助于买房子，最实惠的投资就是在低利率时期把未来二十年的钱挪到今年来花，这也是最好的投资。”

　　比起股票，任志强认为房产是更实在的投资。每到不同的城市就有不同的人问任志强该不该买房，不久前传出马云以15 亿港元购香港豪宅的消息，引发有人对香港房产是否有投资价值的关心。就任志强看来，在香港买房最重要的是低税率。“在有人口增长、经济增长的城市投资是没问题的，但是你非要我说你所在那个城市能不能行，那我不知道。”任志强说。

　 他以深圳举例。深圳有很多高学历、从事高科技行业的高收入年轻群体，亦是老龄化程度最低的城市之一。除了经济增长、人口增长，还得看人口结构，家庭分裂速度越快的城市需要的住房越多。“我还有个主意，你们看哪最落后也 可以去哪投资，因为越落后的地方越得改，所以机会可能就更多。”任志强说。

　 尽管在现在的时点，买房是个不错的选择。但在真正的投资人看来，地产投资正在发生变化，无论是投资形式还是投资标的。“过去个人买房很容易获利，但未来房地产投资将会演变为机构化的行为，需要专业化团队协作的方式。”歌斐资产管理有限公司合伙人谭文虹说。

　 机构们思考问题的方式是，首先考虑大的经济周期，其次是慎选交易对手，再次是创造共赢的交易结构获利。从方向上，则是从房地产的新房市场转移到存量市场，从开发环节转移到更关注运营环节。从单纯的项目型合作到房地产行业上下游产业链。比之个人投资者更在意房产升值，机构投资者更注重的是因投资房产而产生的现金流，以及通过租金计算的房产的真实价值，寻找和风险相匹配的回报。高风险高收益，低风险低收益。

  房地产私募基金也在寻找新的风口。歌斐资产创始合伙人、总裁殷哲在接受21世纪经济报道记者采访时回忆，在七年前，大多数房地产私募基金更喜欢借债给房地产公司。抑或是通过股权投资，通过上市后退出获得盈利。但随着行业的发展，机会也在发生变化，尤其在住房总量已经接近饱和的情形下。在未来，投资的业态应不仅仅局限于住宅，还包括公寓、写字楼、物流地产甚至是众创空间；不仅仅是和房地产公司合作，还包括投资一些新型的公司，比如房多多；从投资的地域来看，也必然要走向海外。

　 过去两三年里，机构投资者在中国资本海外投资的进程中扮演着重要的角色，内地保险机构出于优化投资组合的考量，大量投资于海外酒店和优质写字楼。世邦魏理仕研究部提供的数据显示，中国投资者对于美国及澳大利亚商业地产的投资在快速增长。2015年上半年，中国资本流入美国商业地产的总投资额高达36.76亿美元，已超过2014年全年（19.62亿美元）的1.5倍；同时，2015年上半年，中国资本流入澳大利亚商业地产的总投资额（16.64亿美元），也已 超过2014年全年的14.67亿美元。

  世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟进一步指出，2013年到2015年上半年期间，中国资本在美国、英国、澳大利亚三个市场投资优质写字楼的总金额为112.43亿美元，超过位列第二的酒店市场（投资总金额为43.11亿美元）2倍以上，是位列第三的零售市场（投资总金额为17.89亿美元）的6倍以上。这其中的大部分投资流向了美国纽约及洛杉矶、英国伦敦和澳大利亚悉尼的优质写字楼和酒店物业。

  “展望未来，我们认为中国投资者将继续拓宽投资地域范围并丰富投资种类。随着投资经验的积累和在当地信誉的增加，更多的中国投资者可能会转向如曼彻斯特等伦敦以外的城市，物色办公楼投资项目，以及寻求对零售物业的投资机会。”陈仲伟说。