宝能在芜湖退地 狙击万科地产野蛮人遇投资失手尴尬

　　“5年投资1200亿，建40个购物中心”，这是宝能曾经的商业发展愿景。如今却传出了在芜湖退地的消息，其或正在遭遇投资失手的尴尬。

　　近日，安徽省芜湖市两纸通知函，披露了深圳发展商宝能在当地的一起退地事件。通知函载明，因逾期两年多未缴纳土地出让金，收回宝能面积为16.64万平方米、宗地编号为JB2013(09)号国有建设用地使用权；同时，综地编号JB2013(18)号、JB2013(19)号两地块，也逾期一年多未缴纳土地出让金，土地使用权一并收回，两地块面积分别为10.61万平方米和11.24万平方米。

　　据了解，虽然宝能因此就再无需缴纳约6.6亿元的地价款，但也损失了三宗地早前缴纳的约1.3亿元履约定金。

　　而针对该次宝能退地事件，市场就普遍认为，在当下三四线地产投资前景普遍不被看好的情况下，这是个典型的三线城市投资失利的故事。

　　不过，从点到面，细究宝能这些年的投资，不难发现其业务拼图均由高杠杆翘起。在市场渐渐失去成色的当下，高杠杆诱发的资金紧崩弊端亦逐步显现。

　　芜湖失了手

　　在2013年芜湖房博会上，芜湖江北项目宝能睿城，宝能时代广场，以及宝能慧谷三大纯新盘齐齐亮相，由此宝能地产正式进入芜湖。同年，标志性项目芜湖宝能城开工建设，彼时报道称宝能将总投资300亿于芜湖江北建设。

　　资料显示，芜湖江北是国家级皖江示范区的“示范区”和承接产业转移标志性平台，又是芜湖全面转型、跨江发展，建设长江流域现代化大城市的战略支点。

　　其中，芜湖江北产业集中区将打造成具有200万人口的生态新城，未来规划为芜湖三大主城区之一。而芜湖宝能中心就雄踞江北产业集中区核心区位，3000亩新城将助力芜湖江北全面崛起。

　　但仅相隔两年之后，宝能就在这座富有抱负的城市作出退地抉择，市场颇感意外。而此对于宝能而言或也有点尴尬。观点地产新媒体了解到，在此次退地事件披露后，市场一度传出宝能将退出芜湖的消息，这也让芜湖宝能不得不公开召开媒体通气会给出解释。

　　宝能介绍，此次退出的是位于芜湖江北的宝能睿城二期、宝能时代广场一、二期的建设用地。三宗地块只占宝能在芜湖投资的10%，因此退出芜湖之说不成立。

　　宝能对媒体称，“不能再盲目投入，商业风险未提早预料”是此次退地的关键原因。

　　宝能方面表示，退地一方面是根据当下发展情况对战略进行适当调整。“以宝能睿城为例，地块一期面积共42万平方米，但自入市以来仍有一半住宅销售未销售完毕。这时如果再盲目开工建设二期住宅，显然是不理智的。二期用地的开发应该在一期销售量达8成以后”。

　　另一方面，此次退地也是为了规避芜湖地产商扎堆开发商业综合体带来的风险。宝能方面表示，未来芜湖市区将有五六家商业综合体，按芜湖目前的人流量和消费能力，难以满足这么多商业综合体的经营需求。

　　显然，不管出于何种缘由，有本地市场分析人士就告诉观点地产新媒体，宝能此次退地是一次降低风险的措施，也是投资失利后止损的举措，这或与宝能在芜湖过于庞大的投资拼图不无关系。

　　据了解，宝能目前在芜湖江北产业集中区投资领域共6大块，涉及商业住宅开发、电子信息产业园、教育产业、CBD中央商务区、医疗服务产业以及物流产业链等项目。这些项目当下仍都处于投入期，资金来源除集团支持外，更多或来自当地住宅项目的销售回款。

　　而芜湖本地最新市场数据显示，芜湖目前平均房价尚不足6000元/平方米，在这样的房价水平下，宝能通过住宅销售获得的回笼资金要继续支撑在芜湖的投资显然较为吃力。

　　紧绷的资金

　　6.6亿的地价款，相对于宝能系今年200亿举牌万科的投入，简直是九牛一毛。但宁愿损失1.3亿元也不选择继续投资，母公司是着实需要缩减规模，还是真的无力承担？

　　据悉，宝能方面在商业地产方面有着雄心万丈的蓝图，亦多次对外公布自己的“商业计划”。

　　宝能曾不止一次透露，将用5年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心，全部统一自持经营。5年建40个购物中心，有市场人士称，这也就意味着平均每年要有8个在建，每个项目的平均投资额需要投入将近30亿元。

　　据观点地产新媒体了解，目前除商业地产方面的大手笔投入计划外，宝能旗下的综合物业开发、现代物流、文化旅游和金融也急需要资金助力。以旅游项目为例，宝能现已布局4个大型旅游综合体项目，分布在韶关、沈阳、惠州以及铜陵等地，而这些项目当下均处于前期投入阶段。

　　因此，有市场人士认为，相对于其规模巨大的投入，宝能地产业务方面的主要资金来源仍然是项目销售回款。而市场人士告诉观点地产新媒体，目前宝能多数销售项目位于三线城市，未来反哺的资金能力或有限度。

　　观点地产新媒体查阅相关资料也发现，截止2014年宝能于合肥、乌鲁木齐、扬州、仪征、南宁、赣州等多个城市的项目开盘亦拿下当地销售冠军。

　　其中，合肥宝能城于2014年5月才首次拿地，10月即开盘，年底两次加推。新疆宝能城2014热销乌鲁木齐，销售业绩领冠当地。

　　目前，宝能系旗下前海人寿也被认为是宝能地产投资业务的另一大资金来源。但今年以来，在以耗资200亿增持万科为代表的股市举牌故事之后，市场已认为其资金实力已相对紧绷。