汕头百亿大型综合体的命运 小姚拆局宝新金融终为地产埋单

文｜冯嘉炜​

“富贵不还乡，如锦衣夜行”。潮汕系开发商最得意的年代里，他们在家乡开发项目似乎总是格外用心，但失意之际，也难免随之落寞。

2月28日，宝新金融集团有限公司披露，将于3月21日召开股东特别大会审议一项收购交易。

这笔交易在数月前已初露端倪。2022年10月19日，宝新金融与卖方深圳宏佳新科技有限公司（宝新置地间接非全资附属公司）就目标公司汕头市泰盛科技有限公司签订买卖协议，总代价为23.05亿元，交易分为两个阶段。

根据买卖协议，第一阶段销售股权占51%，代价为11.76亿元，用于抵销宝新置地贷款约11.64亿元，即最终现金代价约为1210万元。

第二阶段代价为11.29亿元，以应收宝新置地账款约4.15亿元抵销，余额约为7.15亿元。

宝新置地为宝新金融联属公司，而宝新金融单一最大股东为姚建辉，系宝能集团董事长姚振华的弟弟，市场人称“小姚老板”。此次交易标的主要资产，正是姚氏兄弟在家乡汕头斥资百亿投建的一座大型综合体。

时代湾的流转

公告称，目标公司泰盛科技全部股权于2022年6月30日的估值约28.7亿元，于汕头市龙湖区从事开发建设项目，项目总土地面积约16.70万平方米，总建筑面积约95.10万平方米，分为三个区域。

据观点新媒体了解，泰盛科技所开发项目为“宝能时代湾”，位于汕头东海岸新城新津片区，总投资约100亿元，规划为集甲级写字楼、创意产业办公、五星级酒店、大型商业综合体、高端公寓于一体的科创休闲中心。

汕头正是姚氏兄弟老家，在2018年该项目被包装为“宝能历时26年回归家乡的作品”，为配合宣传，当时宝能甚至联合汕头电视台制作了26集城市专题片。

2021年初，姚建辉在宝能内部宣布，因与大哥姚振华“经营理念不合”，将彻底退出宝能集团。姚建辉将所持宝能系其他公司股权赠送给姚振华，仅带走宝能旗下地产业务，包括宝新置地、宝新金融和宝能控股（后更名为莱华控股）。

到2021年底，姚建辉将主营地产的宝新置地以实物分派方式与主营金融的宝新金融剥离，成为互相独立的公司。就上市规则而言，宝新置地的成员公司仍将作为宝新金融联属公司。

如今“宝能时代湾” 归属虽已经过多次切割，但无论是命名还是开发进度，都仍难摆脱宝能系的印记。

目前该项目南区写字楼已售罄，北区住宅部分为在售状态。据业主爆料，他所购买的房屋按合同应在2022年8月30日交付，但在交房前收到泰盛科技临时通知称，因疫情原因导致施工缓慢，延期到2023年6月30日交房。

此外，去年10月份还有业主称北区住宅楼栋几乎完全停工。

“宝能时代湾”近年负面消息还包括，2021年10月，泰盛科技在未取得预售证和备案的情况下销售商铺，被处罚67.7万元；2022年5月，项目多名工人反映被工程单位拖欠工资。

去年10月，泰盛科技被宝新置地摆上货架的消息传出，业主群内引发了相关讨论，当准业主们意识到这是一场“胶己人(闽南语：自己人)”的交易后，顾虑才稍有平息--“项目还是在姚老板手里”。

但就目前来看，“项目还在姚老板手里”或许未必是一个让人放心的消息。

层层托底之下

除了披露泰盛科技的交易进展外，宝新金融还在2月27日公告称，与配售代理订立配售协议，拟促使不少于六名承配人按每股0.34港元认购最多3.14亿股配售股份。

假设于公告日至完成日期，宝新金融已发行股本无变动，配售股份最高数目3.14亿股，相当于该公司现有已发行股本20%及悉数配发后已发行股本约16.67%。

假设所有配售股份获悉数配售，配售事项所得款项总额将约为1.07亿港元。董事拟将所得款项净额用作偿还即将到期债务以及集团一般营运资金。

泰盛科技的交易框架中也提到，泰盛科技（作为质押人）需向厦门国际信托（作为承押人）授予土地抵押，以担保厦门国际信托向深圳宝新（宝新置地的间接非全资附属公司）授予的有抵押贷款（本金及应计利息约3.59亿元）。

事实上，姚建辉自立门户后，已通过不同途径进行过多次筹资。

2022年5月12日晚间，宝新金融公告称，公司主席兼首席执行官姚建辉全资持有的宝新发展当日在公开市场出售公司53.6亿股，占已发行股份总数约17.08%。

加上5月11日，姚建辉累计减持约59亿股，持股比例从40.57%降至21.77%，宝新发展和姚建辉不再成为宝新金融控股股东，但仍为单一最大股东。

上述减持最少共可获得约1.48亿港元的资金。姚建辉表示，出售事项所获得款项拟用于偿还其控制的公司所欠的金融机构的贷款。

至于偿债的具体项目，姚建辉并未透露。有市场人士怀疑，二姚分家后，姚建辉或仍需对宝能理财产品承担相应比例兑付责任。

分家带来的猜测不止如此， 2022年8月，宝能系持有的韶能股份1.42亿股被深圳智茂商业管理有限公司以10亿元拍下，后者实控人为廖南钢，当时有报道称其与姚建辉有诸多疑似关联。

“兄弟阋于墙”戏码背后，姚建辉从宝能系带走部分地产业务，一定程度上让这批优质资产实现了风险切割，但开发压力与去化难度并不会因此转移。

截至2022上半年末，宝新置地共有八个地产开发项目，分布于深圳、长春、渭南、长沙、汕头及云浮六个城市，总建筑面积超过 280万平方米。

宝新置地2022财年上半财年净亏损2.09亿港元，亏损同比扩大139.07%，其中投资物业公平值的亏损约为8570万港元，而上年同期则为公平值增值约7590万港元。

截至2022年6月30日止，宝新置地非流动资产为38.6亿港元，流动资产为147.65亿港元，流动负债为106亿港元，流动资产净值41.43亿港元，非流动负债为38亿港元，资产净值42.22亿港元。

尽管宝新置地不再作为附属公司并表，宝新金融2022年上半年还是录得股东应占亏损约2.34亿港元，同比盈转亏，降幅达194.35%；2022上半年收益4亿港元，同比减少约6亿港元，收益减少主要由于物业销售减少，本期间移交的物业较上年同期相对较小。

分家后，小姚老板或许还能通过资产腾挪等方式为宝能系地产项目托底；金融业务与地产业务分割后，也能通过收购为“宝能时代湾”等项目托底。

而真正的问题在于，市场与投资人是否会为这些项目“托底”。