统计局：三四线城市高库存拖累房地产投资增速 房企拿地谨慎

　　9月13日，国家统计局公布2015年1~8月份全国房地产开发投资和销售情况，全国房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比1~7月份回落0.8个百分点。其中，住宅投资41098亿元，增长2.3%，增速回落0.7个百分点。

　　对此，国家统计局投资司高级统计师李皎分析道，增速回落主要有下面两个因素导致。一是商品房前期库存基数较大，特别是三、四线城市去库存化压力较大，在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿。二是房地产开发企业土地购置面积持续大幅下降。今年以来，土地购置面积各月累计同比降幅均在32%左右。受此影响，今年房地产开发投资中的土地购置费增速一路下行。

　　虽然房地产开发投资在回落，但是房地产库存情况却出现了首度下降。8月末，商品房待售面积66324万平方米，住宅待售面积减少194万平方米，办公楼待售面积减少7万平方米，商业营业用房待售面积增加157万平方米。

　　事实上，自2014年初楼市进入调整期来，房地产库存已经持续1年多增加。但是本月出现了首次明显减少，这种情况下，表明了楼市的最大压力周期接近结束，从2014年9月截至日前的多轮楼市调整政策已经初步见效。

　　中原地产首席分析师张大伟判断，从上述数据看出市场已经走出低谷，但是市场分化依然明显。张大伟注意到，目前的一二线城市地王频繁出现，房企积极补充土地。但在三四线城市，库存压力依然在持续增加。

　　从今年的数据也可见一斑，1~8月份房地产开发企业土地购置面积14116万平方米，同比下降32.1%，降幅比1~7月份扩大0.1个百分点;土地成交价款4294亿元，下降24.6%，降幅收窄1个百分点。土地成交价款的降速并没有土地面积降速快，主要是因为房企趋向一二线城市拿地，因此平均地价在不断上升。中原地产的数据同时显示，2015年标杆房企在一二线城市拿地占比65.9%，基本放弃三四线城市，而这个数据在2014年的占比是60.1%。

　　值得一提的是，受益于前期的去化能力加强，8月当月，土地购置费增速由正转负，房企在核心二线城市的拿地开始积极。主要体现在武汉、南京、苏州三个城市上。

　　南京8月末的最后一场土地拍卖会上共计拍卖了7幅地块，诞生了城南、江宁两个板块的新“地王”以及燕子矶新城、上坊新城两个区域级“地王”，总成交金额接近60亿。

　　今年9月初，苏州的土地拍卖会上历经了1个小时的土拍终于落幕，2幅地块的总成交金额为79.6亿元，总溢价率达73%。

　　而上述城市的销售也同样转好，1~8月份，商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1~7月份提高1.1个百分点。

　　这一点在上海、南京都得到了体现，比如上海龙湖北城天街项目开盘就在销售当日创造热销。而在南京由于一手房热销导致二手房的交易火爆，目前二手房销量已经超过了一手房。

　　南京正荣置业发展有限公司总经理万延军此前接受《第一财经日报》记者采访时表示，目前整个市场销售速度都比之前快很多，其项目销售金额同比也有大幅增加，正是由于这样的销售情况他希望可以在今年下半年获取土地补充货值。

　　张大伟发现，从数据绝对值看，房地产销售数据8月相对乐观，虽然低于创造纪录的6月份，但依然超过了5月、7月。出现这一情况下的主要原因依然是一二线城市的拉动。但是不得不注意到目前从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下还存在问题。

　　在中原监测的40个城市数据显示，9月小长假新建住宅成交面积较端午假期下降12%，但较五一假期及清明假期分别上升23%、38%。可见，9月小长假各地新房成交活跃，为“金九”实现了良好的开端。

　　“我们9月、10月基本都不休息，我们判断这波行情在这两个月还会延续。”龙湖地产一位策划经理告诉《第一财经日报》记者。

　　张大伟预测，随着全国性房地产政策全面宽松，为“金九银十”再创新高创造了良好的环境，房企也积极把握出货良机。