解析：长沙没有天量库存的担忧 也没有供需失衡

　　德国作家费迪南德·冯·席拉赫在《罪行》中表述“没人可以客观地区分猜想与事实，有时我们笃信的事情，实际上却是假的。一切往往正好与事实相反，真相很难寻找。”

　　在过去，现在以及未来的很长一段时间中，天量库存一直是困扰长沙楼市的梦魇，甚至是一切的一切的原罪。房价只伏不起，在各个年份间蹁跹跳跃，罪魁祸首是库存太高;去化缓慢，市场沉眠难以唤醒，起因是库存太高;恶性竞争，价格战此消彼长，追究起来还是因为库存太高……

　　业内聚首，媒体写稿，下属汇报也总离不开库存这码子事，在长沙混房地产的人已经习惯了将库存拉出来做理由、原因甚至挡箭牌;专家们喜欢以库存为原点来揣测天意，所以就跟天气预报一样通常不怎么准;而统计机构也喜欢没事提几句“目前待售面积多少多少，需去化多少多少月”，暗示革命尚未成功，同志们还缺不得数据。

　　然而有一天，有一个人像皇帝的新衣里面的小孩一样跳出来说：这一切都是假的，长沙没有天量库存，你们笃信的事情，实际上是镜花水月，轻轻一戳就碎了。

　　根据长沙市统计局公布的数据显示，截止7月底止，长沙市新建商品房在建施工面积8697.30万平方米，全市已竣工新建商品房待售面积为1303.24万平方米，而1-7月，全市完成新建商品房销售面积1013.94万平方米，同比增长44.1%，前7个月平均每月完成销售面积144.85万平方米，其中最高6月份达208万平方米。

　　按长沙现有商品房销售能力计算，全市现有待售面积去化时间在一年左右，去化时间处在住建部规定的去化周期12-18月左右为安全库存警戒线内，说明长沙待售面积风险可控。

　　而从整体来看，2008年以来，长沙累计竣工面积新建商品房9805.12万平方米，年均竣工面积在1300万平方米，全市累计销售11310.28万平方米，年均销售1500万平方米万，这说明长沙房地产业市场供求总体处于动态平衡之中。

　　在这里，天量库存已经有些站不住脚，而从人口的角度来看，2014年4月由国务院批复的《长沙市城市总体规划(2003-2020年)》(2014年修订版)显示，长沙至2020年将建成为一个能承载千万级人口规模的大都市。

　　目前长沙人口数字约在700万，这也就意味在未来的五年内，长沙要增加人口300万，人口是房地产发展的最直观的因素，随着人口的增加，那么对于房地产的需求必将加大。

　　我们做一个简单的计算，根据通常的算法，长沙约3人需要100平米，那么未来的五年，长沙就需要约1亿平米面积的房子。就目前的待售面积及在建施工面积而言，储量是远远不够的。

　　有人说，长沙700万人口有水分，如果有水分的话，就说明，长沙在2020年到来时，需要的房子面积还不止1亿平米，从2008年到2015年累计竣工面积都没有达到1亿平米，可见长沙目前房地产面临的形势不是库存太大，而是库存太小。

　　至于人从哪里来，生也好，骗也好，那不是我们需要担心的事情，政府已经放了话，在国务院也排了号，那么我们应该担忧的不是2020年长沙人口能否达到1000万，而是我们能够否满足1000万人口的房地产需求。

　　能否满足这种人口的需求还是未知数，然而在2015年的现在，我们却不得不接受这样一种现状：房地产开发投资连续四个月出现下滑，房地产市场主要指标均出现回落，落地到长沙则是新开工面积，竣工面积均大幅下降，政府加大土地供应管理，对纯商品房开发土地供应进行限制政策。上半年入市的纯住宅土地只有2宗，远低于同期水平。

　　出现这种急转而下形势的罪魁祸首，大家不约而同地认为是--天量库存，供需失衡。

　　国内某知名证券公司曾发布了一项调查的结果，通过对国内70个城市近9年住宅用地成交建筑面积和住宅销售面积数据进行对比分析，根据统计方式，供需比=统计年限内出让住宅用地规划建筑面积总和/统计年限内住宅销售面积总和。

　　当供需比大于200%时，该城市或地区处于供给严重过剩状态;当供需比在120%～200%之间时，该城市或地区处于供给轻度过剩状态;当比例在80%～120%之间时，该城市或地区区域供需基本均衡状态;当供需比小于80%时，该城市或地区处于供给相对不足的状态。

　　长沙供需基本均衡，供需比约为116%。

　　综上所述，长沙并没有天量库存这回事，有的是只有库存不足的担忧;也没有供需失衡这种状况，有的只是信心缺失带来的恐慌。房地产是市场经济，也是计划经济，但归根结底，它是信心经济。

　　而我们的国人，则总喜欢从一个极端走向另一个极端，这种反转最出名的就是封儒事件。

　　封建时期国人对儒学的过度尊崇，恨不得成天抱着儒学的脚丫子睡觉，建国后儒学一夜间成了亡国亡种的祸端，被打入地狱，由于转变太快，导致如今的国人依然毫无信仰。

　　自08年后，长沙房地产一片大好，人们变得狂热，仿佛进入房地产就能赚钱，就像有人说天上下美元了，然后一起大群人傻兮兮地拿着脸盘去捡。到2014年，形势骤下，房地产又一夜间变成了天煞孤星，业内人人草木皆兵，到处找人背锅，天量库存只不过是一个缩影罢了。

　　长沙房地产混的人大概最能体会这种从一个极端到另一个极端的复杂感受。