华润置地转型之路：投资物业进入爆发期 毛利率回升

　　华润置地和诚品书店“同框”，会是一幅怎样的画面？

　　9月11日晚，华润披露，台湾诚品生活门店将于2017年入驻深圳华润城“万象天地”，经营面积逾3万平方米。

　　万象天地是华润旗舰商业万象城的升级产品，借此，深圳华润还发布了其在深圳的其他产品系列，标志着华润置地深耕一线城市、深入挖掘价值的战略得到彻底贯彻。

　　2015年上半年，华润置地综合毛利率回升至32.2%，一扫三年来下滑的阴霾。这得益于华润置地在住宅销售市场的优异表现，以及发挥稳定的投资物业贡献，公司不失时机地在一二线尤其是一线城市大幅加仓，权益投资超过200亿元。

　　作为内地很早就坚持住宅开发和持有物业双轮驱动的房企，华润置地在持有多个投资物业带来租金收益的同时，还能保持相对较高的毛利率水平，这样的华润，已经建成了自己稳固的“护城河”。

　　毛利率回升

　　受2010-2011年间大举进入二三线市场影响，华润置地的毛利率一度明显下滑。

　　财报显示，2011年华润置地毛利率为39.5%，随后2012年底下降至36.9%，2013年中期继续下降到31.4%，2014年毛利率见底至30.4%；今年上半年，华润置地毛利率32.2%，比去年底有所改善。

　　今年房地产市场的回暖，主要表现在一二线城市的销售上，布局中高端的华润置地受益明显。今年上半年，华润实现合约销售额同比增长45%至370 亿元人民币（7月单月合约销售蹿升至接近120亿人民币），较行业平均12%增幅显著。

　　其中，去年底母公司注入的五个项目（三个位于深圳两个位于济南）有三个贡献了销售，合计实现合约销售67 亿元人民币，占到上半年总合约销售额的18%。

　　上半年，华润开发物业毛利率由2014年同期的28.0%提升为30.8%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由2014年同期的63.3%降至60.8%，最终综合毛利率为32.2%。

　　公司管理层表示，随着注入项目尤其是深圳项目明年开始进入结算通道，这将有望支撑公司开发业务的毛利率水平维持在28%以上。在今年上半年实现的370亿元人民币合约销售中，有约200亿人民币有望于今年内结算。

　　持有物业爆发

　　与销售物业相比，上半年华润的出租物业略有承压。中报显示，来自于租赁物业的收入较去年同期增长16%至26.4亿港币，但扣除去年下半年和今年上半年新开的物业，可比口径的开业一年以上的租赁物业租金收入同比仅微增5%。

　　对此，公司管理层在出席分析师会议时表示，目前确实面临高端消费增速放缓、海外知名品牌在中国开店速度放慢的问题，这令公司定位较为高端的万象城购物中心系列产品，未来可能面临投资回收期拉长的局面。

　　这迫使华润投资物业升级改变。“与万象城的Mall形式不同，‘万象天地’主打的是Mall+街区形式。可以说，‘万象天地’是万象城的升级版本。”华润深圳大区总经理孔小凯称。

　　此次引入的诚品书店，是诚品集团旗下以诚品书店为核心的复合经营型生活门店。增加文化类、体验类门店，这被外界视为华润提升商业产品运营能力的体现。

　　据孔小凯介绍，华润城总体量接近300万平方米，其中商业部分“万象天地”占24万平方米。目前招商方面共有约400个店铺、逾1000个品牌，其中超过30%的品牌首次进入深圳。

　　尽管收入放缓，但上半年深圳万象城租金收入5.25亿港元，仍是收入最高的持有物业项目。

　　华润也在对持有物业进行调整。目前已开发出五彩城、万象汇等针对中端消费需求的新购物中心系列产品，公司已投入运营的购物中心包括9个万象城和5个五彩城（万象汇），而在待建的逾四十个购物中心中，万象城和万象汇则将各占一半。

　　值得注意的是，2015年开始，华润自营购物中心体量增长进入爆发阶段，到2017年末，华润置地将拥有31个自营购物中心，合计体量714万平方米。这三年内，自营购物中心体量将保持年均38%的高速增长。

　　从过去5年来看，华润置地持有投资物业营收毛利持续快速增长，运营能力得到验证。2014年，27个已经投入运营的持有投资物业（含酒店）租金收入为54.36亿港元，同比上升17.6%。相比2010年的18亿港元收入，持有投资物业租金收入和毛利润均增长了2倍，年均增速高达32%。

　　CRIC研究中心指出，根据持有投资物业体量和开发物业销售额的增速匡算，如果持有投资物业的租金坪效不变，那么到2017年，华润持有投资物业租金收入将占到总营收的10%左右，毛利润将占总毛利润的20%左右。与国内其它房企相比，华润置地商业地产转型已远远走在前面。