第十期赢商滇峰荟圆满结束 解析商业地产融资之路

　　 商业地产是资本密集型行业，资本是支撑其快速发展的根本。没有资本作为保障，后续发展无持续动力可言。因此，在云南资金链遇到问题的项目越来越多，不少项目陷入了并购重组的境地。时至今日，楼市仍然没有明显回暖，许多商业项目深受其累，仍在艰难的挣扎，如何融资成为了这些项目面临的一大难题。

　　9月23日，来自商业地产运营商、品牌商家、金融机构及第三方机构等三十余业内专业人士汇聚昆明西山万达广场蔻菲咖啡，参与由赢商网与云南蔻菲企业管理有限公司联合举办的第十期《赢商滇峰荟》，共议目前最具危机的商业地产资金链问题。

　　在现场，三十余位业内外人士针对“云南商业地产项目创新融资的渠道”进行了热烈探讨，纷纷把脉商业地产，对融资创新建言献策。随后，还进行了“成功与失败的融资项目全解析”的案例分析。最后，金融及法务类的嘉宾从财税和法律角度解读了融资风险及利弊考量。沙龙在创意碰撞、激烈讨论中圆满结束。

　　与会嘉宾名单：

　　实力集团  任新强、实力集团  张建安、言商联行  虞瑞桦、朴拓股权管理  左莹、人人投  杨雪艳、拾翠  陈璐、蔻菲企管  许宾、云南股权投资基金  陈灏、云南股权投资基金  杨媛、润城  李书渊、啡影1890  彭振峰、国联资信  王楠、茶马花街  陈欣、八谦律师集团  晋银涛、赢商网  方娟、赢商网  黄宗卉

　　致辞嘉宾：

赢商网  黄宗卉

寇菲企业管理  许宾

　　主持人：

赢商网  方娟

　　嘉宾主持：

国联资信  王楠

　　以下为嘉宾观点：

　　实力集团 张建安：

　　供需关系决定价值方向，如何解决问题呢？

　　一方面积极调整心态。在商言商，要懂得商业自身发展的规律，通过三到四年的市场预期后来赚后面的钱。合理的定位，而不是盲目地去追求高大上、大而全。另外一方面，要有长远的打算。商业地产在有条件的情况下，最好自己持有，这样才能长久达到有品质的商业。

　　商业地产要做好，就要把规划、设计、定位、招商、运营都做好。而要做好这些，资金的支持是基础，但是目前国内商业地产的融资渠道还不够丰富。

　　润城 李书渊：

　　现在资本外流严重，市场环境也让很多有钱人不敢投资，但是很多没什么钱的八零后却很愿意去投资，去创业。是否可以开发出一个众筹产品，把这些人的资金吸引过来，把门槛降低，让他们拿着几万块也可以投资，其实和REITS是一样的，只是需要包装。

　　润城现在在考虑的融资方案：第一、奔驰等概念入驻，产生第三方的概念；第二、网店做众筹，作为实体O2O的形式，把所有的东西打乱，重新洗牌来做。第三、比如商业酒店，可以把一间酒店分成十个人来买，资金门槛降低。

　　拾翠 陈璐：

　　商业地产要做什么样的内容，决定它用什么样的资金模式。现在我们能看到的模式有以销售支撑持有资产的万达模式，有资金来源主要靠REITS，靠基金的凯德模式，还有万象城、大悦城这样的国企背景模式。但是除了这些，我们就很难看到其他太成功的模式，所以我们的融资模式确实需要创新。

　　现在商业已经向地产化去了，那我们用什么新的方式做？首先做好商业地产策划，从产品到金融是一条线，缺一不可，最终实现价值，给到投资回报。其次是找到特点和差异化，带动很多产业链，怎样把这些激活，在消费的过程里怎么把数据打通。

　　啡影1890 彭振峰：

　　一般的商业互动模式都是+社交，但现在做了一个颠倒，社交+，用社交来+各种功能，把功能作为社交的配套，这是一个颠覆性的创新。另外，把社交打造成一个社群，把产品划为三个要素：场地、餐饮、配套服务。

　　朴拓股权管理 左莹：

　　一个众筹产品如何让最终的投资者认可，从而愿意买单，最有效的是企业的实力和品牌效应。所以万达的稳赚一号凭借万达的品牌获得了众多投资者的认可。而对于很多其他的融资项目而言，要让投资者认可你的产品，你就要给出足够有说服力的故事，让对方明白自己投资的利弊，明白你要做的事儿为什么靠谱，给你投资能够获得怎样的收益保障。

　　人人投 杨雪艳：

　　现在我们发现实体店要拓展，一方面是找不到优质的项目进驻，另一方面是进驻商业地产项目的成本高，这些都影响了实体店的拓展速度。实体店要进驻一个项目看重的是项目的发展潜力，而项目看重的是店铺的聚客能力，那么人人投进行的实体店铺股权众筹，给实体店带来资金的同时，所有投资了这个店的投资者都成为了这个店的忠实粉丝，消费者，甚至是推销者。

　　如果一个项目里面有很多这样的实体店，是不是就会带来很多固定的消费人群和项目推销者呢？反过来项目人气上去了，对于每一个实体店而言，也就有了一个优质的经营环境。

　　言商联行 虞瑞桦：

　　我们言商联行刚才在听介绍的时候，作为我们这个机构，接触到的商家是挺多，从一开始开发环节到中间的招商环节，再到运营环节，所以我们参与的特别多，差不多从2000年到现在，昆明第一个很多品牌都是我们把它拿来的，所以跟商家的接触非常多。从运营的角度跟所有的开发商接触的也特别多，昆明很多开发商和项目，包括在座有些都是，所以对开发商的了解是伴随着项目。

　　另一方面，说到刚才提到的商业地产，资金进来了怎么出去，我这边能够快速想到和大家来沟通一下，可能是几个方面的内容：第一，现在的模式问题。刚才讲到了购物中心开发模式，因为工作原因，我们都间接或者直接地参与过。当然，个人从模式的角度上，最推崇的是凯德模式，我们认为比较科学。　　

　　产品我认为没有无根之路，所有产品都是要由从源头来找到，所有投资都需要找到这个源头。做什么有特色的购物中心？我们说了很多种，商业产品很多了，商业街、半开放等等，包括写字楼酒店产品这种比较常见，这些项目是各有各的模式，但归根结底都有一点，现在都是受到冲击，也就是网络的冲击。我自己是这么理解，传统商业这么多年过来，受到的冲击也不少，包括像某外资大型超市，当时进来的时候，没有哪一次是让业态整个颠覆掉，是让业态自我净化，双方就是平衡。

　　我认为网络经济的第一个阶段，现在已经完全解决了，是一个去附加值化，就说买一个杯子，我需要的是产品本身，不需要的是它一个喝水的杯子。但万达广场商业地产恰恰是一个附加值不断累计的东西，是两个极端，一个网商的成本比卖同一件东西，比我们开一个实体店，现在大概在30-40间的立场，因为税收各方面都没有，所以利润上17.5%的税，就有台阶差，网络又是在一个新生事物，上升的特别快，所以对我们传统商业就有冲击，上升特别快就取代我们了。现在做的所有这些商业产品，包括自己的策划、实施招商，上面有更多的附加值，我认为到今后整个网络商业和实体商业，整个尘埃落定以后会分天下。

　　所以从产品来看，实体商业没有绝对的对立面，更想太极八卦阴阳两极，现在我们接触的比较我，转回来后要收终端。所有电商平台赚钱，所有的快递公司赚钱，但生产产品点没有赚钱，上面构筑的这些建筑都是不牢靠。所以从这个话题来讲，我们整个商业产品到底是一个什么样的产品？这就包括特别多的方面，我自己认为很粗浅的方面，第一，我认为是前期的策划。我们会用10-16个月去做产品的规划，在规划上很多已经做了，刚才听到几位老总说到的，除了规划产品之外，还规划这个产品做成哪种类型？以前的开发是怎样的？政府给你一个主要的上线，尽量放大，但现在不是了，现在做这么多不一定有意义，但我可以做得很有特色，这时候还有设计院，商业的概念往前走一点，然后我们财税公司、建筑单位再往前走一点，这样产品出来就已经半年多了，很多商家店铺在出来的时候，小到很小的一间铺面，您的咖啡店在这样的区域，所要的面积大概在多少，不是给你这样一个空间就去了，我认为提到前面考虑风险性，特别细致地把产品规划好，今后的生存就特别大。

　　最后，这种产品出来是一个问题，先天不好的孩子就整天哭闹，但先天营养好的孩子，还是蛮好的。所以整个市场今后的最后一波进入运营，后天的问题要自己面对，自己商业过量这没什么好讲的地因为所有城中村的规划，在前两年看到的想法是可以复制，这个地点和那个地点的项目几乎是一致，有很多商业、有很多写字楼，这样就会过剩，好的购物中心、好的商业物业、好的商业项目会越来越多。难进的商场会越来越难进，不好的项目永远不会好，所以过量肯定是一个相对好的前期规划、好的背后资金策划、好的招商运营，最终会把所有的商业资源吸到这个地方去。

　　八谦律师集团 晋银涛：

　　商业卖不动对于地产商来讲，就是一大问题。房地产是移动资产，现金流更是一个企业的生命线，现在卖不动了意味着生命线出了问题，没有实力的可能就得用房子抵债，这就是现在面临的局面。资金压着怎么办呢？也就是资产证券化，用资产证券化把资产变成现金流，资产证券化是可以预期的收益，把它打包，打包之后包装成标准化的产品，可以在基本市场或者民间的投资市场销售。

　　国联资信  王楠：

　　我摘录了一个小说，所诠释商业和互联网经营的一个集团化，讲了几个原则：第一，物质是怎么固定的，甚至决定我们的商业形态，包括商铺的时代，市场就这样，无论积极性怎么赚取，竞争是为了获得一定的用户。

　　第二，生命扩张具有连续性，任何生命要生存，就把最优秀的基金留存下来，要抢夺市场基础。那这事后就不会考虑任何跟道德有关的东西，就会采取任何有效的方式去获得生存和超过生存的空间。

　　第三，技术的保障。我们现在是互联网时代，也是科技高速发展的时代，往往是什么？对于小而精的项目，不具备这样的可抗风险性。可能这个月的商业业态很吸引投资者，但明天看到另外一种模式，或者多2%的盈利收益，就可能去投另外一个项目，这时候可能往往是占有商业的运营模式，得到了生还，而这时候我们没有可说的，只有认栽。

　　第四，互联网的风险，当我们跨出云南走向沿海城市，遇到的是万科、碧桂园、龙湖，我们这个稳定又被降低了一级，可能之前还是活蹦乱跳的一个，到了那里可能就不行，因为东西南北的可竞争性，这时候就没有任何可抗的条件，从而获得更多的利益。