房企高价拿地背后的冷思考：力拼一线市场 风险加剧

　　9月23日，上海嘉定新城一宗纯宅地以暗标的形式出让，共吸引了16位竞买人参与竞标，最终金地以20.1336亿元一锤定音，溢价率96.93%，土地鏖战的序幕拉开。

　 当天有包括深圳、广州、上海、杭州、南京、天津、郑州、佛山、东莞等多城市有经营性用地出让。最值得关注的莫过深圳、广州和南京三地：深圳龙华新区民治办事处地块交易金额最高；广州广纸地块吸引了金融街、远洋、旭辉、雅居乐等本地、外地品牌房企竞价；南京集中竞拍四宗热地引诸多品牌房企争抢，中海地产在经过89轮竞价后，以20.8亿元拿下鼓楼区热河南路果品市场地块，楼面价高达22373元/平方米，成为南京新地王。

　 根据CRIC数据统计，一天之内，房企在这些土地上耗资近300亿元。从出让的地块情况来看，大多都表现出了高溢价、土地价高于周边房源售价的情况。

　　房企力拼一线土地市场 高价地=高风险？

　　有分析认为，今年以来，开发商的重心纷纷转向一线城市，所以一线及重要二线城市的土地变得炙手可热。在各方政策利好的背景下，成交量上扬明显，开发商在市场热情高涨的同时极易高价拿地，楼面价高于房价已经成为常态。同时，房企在热门城市扎堆的同时，也在酝酿风险，未来市场一旦遇冷，这些地块很可能经不住“考验”。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，虽然一线城市价格偏高，但是由于这些城市核心地段的土地稀缺，加上人口在不断净流入，一二线城市不存在价格下跌的可能性。高价地的操作方式通常是用时间换价格空间，以前房价快速上涨时代，涨价空间完全可以覆盖利息成本。在负利率时代，随着资金成本逐步下移，很多房企都在发债，这样就可以赌高价地后续增值空间。

　 德佑链家市场研究部总监陆骑麟认为，尽管一线城市地价高，但每次在市场回暖的情况下，一线城市总是率先回暖，并伴随房价的快速上涨，开发商前期拿的地在市场回暖的情况下更容易卖出高价，对于人口吸附力强的一线城市来说，高地价不一定代表高风险，城市越大，风险越小。标杆房企对于一线城市的土地都具有极高的渴望度，市场越火爆开发商拿地越激进，预计后市一线城市拿地竞争将更为激烈。

　　总结：如果将观察范围扩大至全国，情况冷静很多。统计局最新数据显示，1-8月份，全国房企的土地购置面积累计同比下降32.1%，且此数据两年多来基本都处于负增长区间。由此来看，房地产市场分化严重，房企重返一线城市拿地的情况较为突出。一线及热点城市土地供应大幅减少、市场竞争异常激烈的事实不可否认，但是对于土地价格高于周边房源售价的情况，对房企的产品设计规划、资金链等都是重大的考验，更考验着房企对区域市场的判断是否准确。

　 高价地利微难卖成为房企难缠的包袱全盘转让的情况曾多次出现，但也不排除城镇化给这些区域市场带来契机。以上海大宁金茂府为例，方兴地产2014年斥资101亿夺下上海大宁地王以来，就一直处于“面粉贵过面包”舆论风暴中，今年在首次以7万/平方米均价开盘后，一小时录得21.2亿元，最终成交数据来看，95平方米/158平方米/195平方米三种户型的去化率各为79.5%、71.4%和63.6%。除了产品定位和营销策略外，大静安划分、闸北静安“撤二建一”，促使了该板块房价迎来一轮的涨幅。