首创奥特莱斯沉浮史 昆山项目落地后的百亿商业布局

　　在完成对于首创钜大这一香港上市平台的整合后，首创奥特莱斯的商业步伐开始提速。

　　市场消息指，昆山首创奥特莱斯将于9月30日开业，届时首创奥特莱斯连锁经营将达四个项目，面积超40万方，销售额近30亿，年客流量突破2000万。

　　此外，首创钜大有限公司于9月24日宣布，公司两个全资附属公司当日以3.1亿元成功竞得杭州市富阳一宗零售商业用地，由于首创钜大主要从事奥特莱斯综合体开发，该宗地极有可能为奥莱用地。

　　首创奥特莱斯的新一轮整合始于2013年11月。彼时首创置业联合首创集团控股钜大国际，2015年3月正式更名为首创钜大，将首创置业商业地产板块正式纳入首创钜大，全力打造以奥特莱斯、城市核心综合体及创新业务为主的商业地产平台。

　　根据首创公布的战略，未来3-5年内，首创奥莱要基本覆盖一二线城市，全面覆盖消费热点城市；首创奥莱核心覆盖近3亿人口；20个奥莱商场年均客流量达到近亿人次，年营业额达100亿元；同期，核心城市综合体数量达到4-5个，年营业额近50亿元。

　　首创奥莱沉浮史

　　首创商业地产贴上奥特莱斯的标签，源于公司前任董事长刘晓光的积极牵线和运作。而最初，这种模式有个响亮的名字叫“芭蕾雨”，即是指在大城市周边或者城际之间打造的“以奥特莱斯名牌折扣店”为龙头、集奥特莱斯商业集群、休闲度假、文化娱乐与低碳居住为一体的城市新中心。

　　2008年，首创与中国基建合作的奥特莱斯项目就已经敲定落户佛山，同一年芭蕾雨宣布落户浙江湖州项目；2009年再添房山奥特莱斯和山东泰安奥特莱斯；2010年，芭蕾雨项目数量翻倍，签订了江西共青、海南万宁、西安和辽宁铁岭项目。

　　“从2012年起，奥特莱斯芭蕾雨每年将贡献30亿的现金流，包括商业运营收入。2015年以后，每年贡献收入将超过50亿元”，刘晓光曾表示。

　　然而这位在政商领域皆有作为的地产大佬，这次却未料到后来的磨难。首创芭蕾雨项目不仅在建设招商阶段颇为曲折，最后合作伙伴的分道扬镳，使得一开始筹备几个项目全都延迟开业。

　　2012年9月26日，首创置业宣布退出佛山项目，这也被看做是与中国基建的一次彻底分家。至当年11月，首创置业在全国范围内明确开发的奥特莱斯项目有6个，除了2013年5月开业的房山项目、2013年12月底开业的浙江湖州和2012年9月份退出的佛山项目外，剩下的3个项目分别位于江苏昆山、江西共青城和海南万宁。

　　不过后来，首创奥特莱斯的发展，在首创钜大平台整合完毕后进入加速通道。首创钜大为首创置业于2013年11月买下的港股壳公司。

　　在经历过一年多时间的发行股份、资产注入、反收购、更名等一系列操作后，首创钜大将转型为一个房地产平台，主攻中国选定城市的奥特莱斯综合物业项目及商用物业项目的物业开发、销售及租赁。

　　百亿商业再布局

　　资料显示，最新将要开业的昆山首创奥特莱斯，总投资40亿元，占地面积107427.7平方米，总建筑面积362784.41平方米；规划建设内容主要为8栋高层住宅楼，幼儿园，商业区包括商业购物中心及配套商业、服务型公寓，地下车库等。

　　此外，整体项目还将陆续开发购物中心、酒店、酒店公寓、高端住宅等综合性业务，是一个大型的商业综合体经营项目，可为消费者提供一站式多元综合性服务。

　　需要指出的是，昆山项目从拿地消息传出至正式开业，经历了三年多时间。至于此前从2013年陆续开业的北京、湖州和万宁项目，均为首创置业在2008-2010年即开始筹划的项目。

　　根据首创置业的时间表，公司计划5年内覆盖20个城市，包括在大连、天津、济南、青岛、西安、郑州、南京、合肥、成都、重庆、武汉、上海、杭州、长沙、南昌、福州、厦门、昆明、三亚以及南宁等城市扩展项目。

　　对此，睿意德高级董事王玉珂接受观点地产新媒体采访时表示，这个扩张速度相对来说还是比较激进，“几年内做20个购物中心算是比较快速的，除非是拿地比较早，不然基本不可能。而且商业地产的开发建设、品牌招商，时间是省不了的。”

　　因此他认为，即使能够做到同时开这么多项目，对于公司的运营能力也是一种考验，风险较大。“商业地产都有培育期，手中握有十几个处于开业初期的项目对于公司的业绩也会造成巨大压力。”

　　不过，随着奥特莱斯概念被越来越多的普及与接受，以及购物中心郊区化趋势的推进，奥莱业态未来确实值得期待。根据睿意德的相关数据，2014年，全国前十购物中心营业收入同比微增0.5%，而同期全国前十奥特莱斯营业收入则同比大增21.3%。

　　王玉珂指出，决定奥特莱斯能否成为如华润万象城、中粮大悦城等商业地产知名品牌的关键，是城市的选择。

　　“奥莱的差异核心点，是商业本身产品形态的差异，从而导致拿地取地的差异，虽然是在偏于地带，但是城市要发达，交通位置要好，辐射能力要够强，不然风险很大。”