恒隆广场：总结上半年计划下半年 “干货多”特点显著

　　业务回顾

　　与去年同期相比，营业额增加3%至港币46.07亿。由于物业重估收益大幅减少，股东应佔纯利下降12%至港币28.41亿，每股盈利下降13%

　　一如所料，营商环境相当艰困。内地整体经济疲弱，零售业尤其奢侈品销售增长进一步放缓。在此情况下，我们的表现可算是符合预期。

　　举例说，上海的恒隆广场购物商场，其租金收入较去年同期跃升12%，部分原因是六家大型品牌店完成扩充计划，每家的租赁面积增加57%至480不等。至于港汇恒隆广场购物商场，租金收入亦上升6%。整体计算集团于上海的商场租金收入增长9%，租出率稳企于99%，平均租金升幅接近10%。

　　由于毗邻地区办公楼供应过剩，上海的恒隆广场办公楼的租金收入减少7%（港汇恒隆广场坐落之徐家汇区，竞争未至如斯激烈，故母公司恒隆集团持有的港汇恒隆广场办公楼，租金收入上升5%）。把商场与办公楼合计，上海的恒隆广场租金收入增长3%，来自上海的租金收入总额上升4%至港币14.54亿。租赁边际利润高企于87%，投资成本的无槓杆租金回报率上升至46%。

　　二线城市的购物商场面对更艰困的环境。以租金收入计算，业绩正在好转的沈阳的皇城恒隆广场租金录得升幅，其在济南的恒隆广场微微回落，但渖阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场则双双下跌。租出率方面，一如六个月前所料，渖阳的皇城恒隆广场持平，济南的恒隆广场升幅颇佳，但其馀两者皆下降。由于整体零售市道疲弱，各个商场（尤其渖阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场）均有租金下调压力。开业不足一年的天津的恒隆广场表现尚可，租出率稳步上升。

　　我们自内地业务伊始，一直坚持稳健的基本租金，宁愿牺牲营业额租金部分的上升空间。当市道急升时，我们或许失去一些额外收入，但如今市道艰困时，我们有远远较佳的保障。许多竞争对手自愿或非自愿地，仅要求租户（尤其顶级奢侈品牌）缴付少许基本租金，甚至完全豁免；今天彼等吃尽苦头。

　　租户零售额是反映购物商场健康的重要指标。我们位于上海及上海以外的商场，在这方面均录得4%的增长。在二线城市，以租户零售额计算，渖阳的皇城恒隆广场上升10%，济南的恒隆广场几乎与去年同期相同，渖阳的市府恒隆广场下降5%，无锡的恒隆广场则跃升15%。然而，最后一项数字有必要阐释。法拉利Ferrari)及玛莎拉蒂(Maserati)两个汽车展厅，佔该物业零售总额近1/4，倘把其扣除，其租户零售额只属持平。无论如何，在短短数月内售出93辆豪华汽车可见无锡的私人财富甚为丰厚。

　　儘管经济不景，我们两座新办公楼仍录得理想租赁成绩。无锡的恒隆广场办公楼于2014年第四季落成，租出率现达60%，渖阳的市府恒隆广场办公楼则租出近1/3；本人预期，有关数字于年底时可分别超过80%及60%。取可接受的单位租金收入外，吸引最优质的租户亦同样重要，我们现正就此努力香港投资物业表现理想。其整体租金收入较2014年同期增长7%，当中零售商舖增长6%，办公楼增长9%，两类资产基本上保持全部租出。来自香港的租金收入逾港币17亿，佔本公司租金收入总额45%。内地则佔55%，金额逾港币21亿元。

　　本人此前已告知股东，我们将斥资港币十三亿元优化集团两项上海物业。彼等有逾十五年历史，然而我们亦希望能确保其继续居于市场领导地位。工程在上海的恒隆广场已展开，其在港汇恒隆广场将于二零一六年下半年动工。工人会于商场营业时间后方进场施工，并于第二天开业前将商场回复营业状态。这会令完工时间延长，但租户和顾客受到的影响可减至最小。

　　过去数月有两件事情对本公司影响深远；其中一件尤其与我们的业务相关，另一件则涉及较广泛的层面。前者为奢侈品牌在中国（包括香港）降价，后者与中国股市暴挫有关。

　　根据环球管理谘询公司麦肯锡(McKinsey)的资料，中国现佔全球每年奢侈品市场约百分之二十份额，金额达三百多亿美元。此外，奢侈品消费正以惊人的速度在中国增长，以致几乎所有的大品牌均涌往中国。事实上，它们为了迎合中国市场，往往须要调整其环球策略；再加上零售业引入电子商务等新科技，以及中国消费者急速转变或如部分人所言的升格）的品味和喜好，带来了一个正在急剧演变的行业。

　　尽管高端时装租用集团商场仅6%的楼面，却提供约17%的租金份额；购物商场则佔我们内地租金总额约80%。数字以外，集团在中国的声誉亦建基于奢侈品销售，其有助带动其他类型的租户，因此我们特别关注这个行业的发展。

　　多年来，同一奢侈品在中国的售价比欧洲平均高出约百分之二十，因此中国人的奢侈品採购逾百分之六十是在内地以外进行，并因而衍生了在海外购买在内地倒卖的套戥,活动。构成这个价格差异的其中一个主因，是高昂的进口税。

　　管理层盼望此等税项下调。此举应会令某一个百分比的海外销售回流，让我们在内地一些顶级商场受惠。只消现时百分之六十的海外交易中有四分之一回流中国，国内市场便可增长约百分之四十。近期部分消费品关税下调，也为我们带来希望。

　　令我们意外的是，一个顶级环球奢侈品牌于今年三月起在中国降价，而这是永久性降价而非季节性促销。其后不久，其他多个大品牌相继彷效。彼等表面上的理由是令有关产品在中国的价格与世界各地看齐，从而杜绝大幅差价带来的不良后果。

　　需求方面，中国最大的出口市场欧洲没有增长。美国经济较好，但这市场对于中国来说有三个问题。首先，经历几年薪金的急剧增长，中国与美国之间的成本价格差距已收窄。再者，美国拥有如机械人、立体打印和廉价页岩气能源供应等科技优势，可让美国再次成为製造业大国，好比一九五零╱六零年代的情况，并可能减少对大部分入口货品的需求。第三，丑陋的贸易保护主义正在抬头，其口号是：『购买美国货』。

　　消费是出口以外的第二个经济引擎。市民的消费比从前谨慎，部分原因是楼价停滞所带来的负面影响。唯一历久不衰的方法是增加公共投资，但此举亦有局限性。打造新举措是必然之举，但这殊不容易。

　　政府在这方面有两项尝试：鼓励年轻人创业，以及推动称为「一带一路」的新丝绸之路经济带。彼等带来的短期效益是否足以振兴经济，令人怀疑。

　　最近的股灾本身也许并非如斯严重，令人最忧心的是那些更根本的问题。我们难以预见新的经济引擎将会是甚麽。此乃为何本人未能预见我们的购物商场业务可以快速复甦。

　　香港零售业表现尚可以接受，虽则其表现原可更佳。部分港人对内地旅客在港採购日用品产生激烈反感，多起敌视旅客的不幸事件，令许多中国同胞对访港出现戒心。这对香港零售业无疑带来损害，以至昔日某些地区许多贵租的街舖，如今均告丢空。这对我们的影响轻微，但对香港整体绝非好事。

　　这种敌视内地人的情绪，既无必要亦不恰当；虽则其非香港独有，新加坡亦曾见同类事件发生。部分与供求有关的问题，乃容易解决。以婴儿奶粉为例，何不向全球的最佳供应商大量採购？然后在接近香港和内地边境之处设立直销店。大宗买卖可为所有人省价，而我们亦可挽留彼方的购物者。港人会减少对这些访客的敌意，而内地访客对香港亦不至反感。他们会继续前来香港，并在逗留期间使用我们的其他服务，令香港的就业市场保持安稳，整体经济更加畅旺。

　　众所周知，无论以绝对或人均基准计算，内地旅客在全球各地均在最高消费群之列。把他们拒诸门外等于与钱为敌。香港一向是个开放型商业城市，把正当生意赶走实属不智。

　　港人幸勿忘记香港面对种种竞争。鉴于港元与美元挂勾，而近期几乎所有主要货币对美元均告贬值，因此对内地旅客而言许多邻近国家现已相当吸引。尖沙咀区向来是内地旅客的络绎热点，如今对许多内地人来说，新的尖沙咀区是东京、首尔和台北。而一旦香港的声誉在内地变差，便难以扭转乾坤。

　　同样，看不起中国同胞亦殊不理智。很少港人是真正的香港原居民。香港在一个世纪多前只是个渔村，即使到了二次世界大战末，人口仍然甚少，我们或我们的父母大部分原先都来自内地。因此，受到苛待的旅客和新移民，以及苛待他们的本地人，其分别只在于来港的时间。

　　展望

　　鉴于内地和香港零售市道均放缓，我们正为漫漫寒冬作出防备。本人乐见形势被错判，但在现阶段保持警惕当属审慎之举。毕竟，无论经济或地产业均未见许多利好迹象。

　　事实上，在天津的恒隆广场开业后六个月内，当地最少有六家具规模的零售物业结业！我们从不认为彼等之困境乃吾等所致；儘管我们位居市场最佳之列，但并非强大至斯。未来的竞争固然会减少，但我们对此并不特别雀跃，皆因其在在说明：市道现正陷于低迷，并淼无结束迹象。

　　无独有偶，六家于天津结业的零售物业均为百货公司。不久前，有机构投资者曾问我们，传统百货公司与购物商场两种模式孰优孰劣。本人认为答案甚为明显，但这很容易被指有所偏颇。今天，大部分人的看法跟本人一样，但这并不表示所有购物商场均可安然无事。其不外说明，较弱的模式会首当其冲（儘管如此，部分百货公司仍会继续生存）。倘消费者信心持续低落，劣质的商场亦会销声匿迹。这情况现正发生。幸好，我们不单拥有市场内最优越的物业，财力亦十分丰厚。过去九年迄今，我们的淨债务基本上是零。因此，很难想像有甚麽外在因素可摧毁我们，但这对大部分竞争对手而言则犹未可知。

　　多年来，眼见劣质商场充斥于中国城市，本人一直思量此行业将何去何从，如今答案正迅速浮现眼前。

　　最简单的做法是关门大吉，或最低限度把物业封存；许多商场现正这样做。要另觅用途颇考功夫，其中一个可能性是把其改建为老人活动中心。鑑于中国社会人口老化此等设施会有相当需求。然而，如何由此赚钱是另一个问题。商场位居租金回报率最高的物业之列，这意味着绝大部分的其他用途，都会带来较逊色的回报率。

　　少数骁勇之辈正购入已结业的购物商场。也许此等新业主对物业用途另有作为，惟倘其不外是继续营办商场，则本人怀疑其成功机会。商场失败的主因并非软件而是硬件，亦即本人所称的「地产基因」：地点、规模、设计和施工。这些因素在商场落成后便不能更改。正如矮个子难打专业篮球，高个子难玩体操，最大的关键在于基因，换个好教练亦于事无补。

　　我相信，为这些商场另觅可行用途，是较为稳妥之法。有一家公司把地点优越的商场改建为办公楼，供年轻创业者以日计方式租用；毕竟，中国最高领导人正呼吁年轻人创新创业。如此看来当有点儿市场吧，但可否填满一个商场甚或多个商场？很难！此外，简单算术或凭常识也知，这类改建取得的回报率，绝难及得上一家管理得宜的购物商场所得的回报率，尤其高端商场更难相提并论。这是不尊重「基因」的代价。

　　市场上尚见其他对策。一家以往自称经营高端商场且行事高调的地产商公开宣布，除关闭部分较弱的商场外，亦将馀下商场的规格降低至大众市场。跟许多人一样，他们终于发现：兴建和管理顶级购物商场，是一项需要高度专才的措举。本人在致股东函中已多次指出这点。

　　我相信，这个改弦易辙的游戏刚刚开始。由于许多城市的商场均出现严重供应过剩，只要经济疲惫及消费薄弱的情况持续，更改用途的步伐自必加速；此等市场也许需时数年方会达至供求平衡。我估计，一旦气氛好转，市场的「洗牌」便会停止，人们将重新开始兴建商场。到处杨梅一样花，我们不宜低估人性的愚昧。

　　然则恒隆该怎样做？首先，我们须秉持现有方针。数家机构投资者最近问我们会否考虑降低旗下商场的产品价格点。我认为这个建议匪夷所思。由于奢侈品总会有市场我们在价值链上不该下移。顶端或接近顶端市场的参与者甚少，皆因懂得发展和管理四星级或五星级商场者寥寥可数。我们已有数项物业稳居该范畴之列，当中的竞争对手数目有限。倘我们下移，集团的独特性便会打折扣；而纵使市场较大，我们亦会遇上较多竞争。今天我们所参与的市场，远较下一层更易防卫。

　　其次，我们虽然无意放慢施工进度，但亦不会如过往般竭力超前。我们预期，低迷的市道将持续一段时间，因此无需赶急。

　　第三，我们会把握现时市道放缓的契机，提升现有物业组合质素。较早前，我们在香港展开的资产优化计划甚为成功，继旺角和铜锣湾物业的多项优化工作完成后，其他亦将再接再厉。上海的恒隆广场的优化计划经已展开，港汇恒隆广场亦将于二零一六年动工，两项上海物业的回本期约为四年。

　　内地的土地价格将有朝一日变得很吸引，这是我们注意的第四个范畴。但我们现时并不急于购置土地，皆因我们未见经济可迅速复甦。

　　第五点是至为关键的，我们将竭尽所能，建立好集团的管理团队，尤其是高层管理团队。本人已在六个月前详尽地撰述此点，现时该方面已有进展，但仍有改进空间。最后，在强化团队的同时，我们亦须巩固企业文化，这也是本人过往相当关注的另一课题。

　　在逆境之时，强者会越强，而弱者（如我们早前所见的）则会迟早失败。观乎我们拥有的有形和无形资产，恒隆将是甚少数的大赢家之一。在市场经济的大部分行业里，成功终归集中在少数参与者手中。

　　在极度艰困的环境下，大连的恒隆广场将于十二月初正式开业。其总楼面面积约达二十二万平方米，要妥善地把它全部租出，对任何人而言都是一项挑战。其平均单位租金料将略低于天津的恒隆广场。

　　该商场会分两期开幕，第一期佔整体楼面百分之八十七。我们预期，开业时的租出率以第一期计为百分之八十，以整个商场计为百分之七十。当第一期的租出率接近百分之九十时，我们的初期租金回报率应达百分之四至五这个目标。待其全部租出后，租金回报率很有机会达至百分之五至六。鑑于该物业规模庞大，兼且市场环境艰困，这个成绩颇为理想。

　　我亦应作出补充：该商场开业时，其较高楼层和地库基本上都会全部租出，但一、二楼则除外。后者是所有租户属意之处，最容易租出。然而，我们并不愿将如此优质的楼层随便租予任何人，否则当我们找到更合适的品牌时，便须再花时间和精力安排搬舖。顶级品牌现正暂停开新店，我们亦不用急着去找心仪的品牌租户。

　　大连之后，集团下一个开业的商场应在昆明。近年的建筑条例变得日益冗赘。这也许可以理解，皆因过去二十年的快速增长的市场，令有关制度出现许多漏洞，因此最近的发展可视为改进。然而，这些条例往往顾此失彼。举例说，新的消防法规令有效益并实属合理的设计变得无用武之地。此等问题最终往往可以解决，但过程每每繁琐磨人。我们之前已领教过类似情况，但其似乎没完没了。因此，除因为我们在大连买地约两年半后才购入昆明地块外，日益严格的建筑条例亦意味着昆明项目要到二零一八年才能开业。

　　我们欢迎这个歇息机会。自二零一零年以来，我们每年开设一个世界级购物商场。六年间有六大物业开业，这以任何标准而言都是惊人的，无怪乎管理团队纵使增加人手亦难赶上。我们诚属幸运，一直没有出现大乱子。

　　增加新购物商场虽可令营业额即时上升，但因其成熟需时，故对溢利并无即时贡献，而事实上它更会拖低租赁边际利润；暂停加入新落成物业则会带来相反的效果。理顺新商场的问题后，单位租金和租金收入总额应可上升，整体租赁边际利润将可改善更多营业额会流入溢利，这是任何生意的终极目标。

　　一如以往，我们会继续评估市场情况，确定何时兴建渖阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场的办公楼和公寓大楼。

　　现时较为迫切的问题乃整体消费市道仍然疲弱。二线城市租金下调，带来实质且严重的威胁，管理层须使出浑身解数以免情况失控。此外，上海两项物业的优化计划亦带来一定挑战，但本人预计其影响不大。

　　我们正预期一些好消息。儘管香港消费疲弱，集团的表现应优于整体市道，而最近展开的资产优化计划亦开始取得成果。举例说，于一九九三年前作为集团总部所在地之恒隆中心，其商场将是下一个完成优化工程的项目。H&M将于今年年底在此开设一家全球旗舰店。