戴徳梁行召开三季度房产展望会 商业物业迎“供应井喷”

　　（赢商网报道）2015年10月15日, DTZ戴德梁行召开《2015第三季度广州房地产市场回顾与展望新闻发布会》，把脉广州商业地产。报告称，前三季度，广州新增优质商业37万平方米，快时尚、餐饮、儿童亲子业态，以及电商线下渗透扩张明显，成为商业空间吸纳利器，写字楼与商业物业双双开启供应井喷模式。

　　前三季度，广州新增优质商业37万平方米

　　回顾过去的2015年1-8月，广州社会消费品零售总额同比增长11.4%，增速比1-7月升0.2个百分点；但比去年同期下降了1.3个百分点。另一方面，电商销售还在加速增长。尽管如此，优质商业新增供应并未放慢脚步：前三季度，广州新增优质商业37万平方米。快时尚、餐饮、儿童亲子业态，以及电商线下渗透扩张明显，成为商业空间吸纳利器。数据显示，新增供应刺激与四大业态的积极拓展，共同促进商业租赁成交回暖：1-8月全市商业租赁成交面积同比增长29%。

　　与写字楼市场一样，商业物业同样迎来供应井喷期。2015年四季度到2016年，全市计划开业的优质商业面积共计110万平方米，大约相当于11个天河城的商业体量。如果它们全部如期交付，广州主城区优质商业存量将从2014年的276万平方米上升47%至406万平方米；而传统核心商圈“体育中心与越秀”的占比将从2014年的46%降至34%。无疑，传统商圈存量占比减小，意味着市场多极化的格局更加突显。

　　对于即将井喷的商业供应，戴德梁行广州及郑州分公司黎庆文先生指出，根据过往经验，受制于工程进度与招商进展，110万方商业体量未必能全部如期交付。从品牌扩张需求角度看，快时尚在广州还有充足的发展空间。此外，还有诸多新品牌待进广州——机遇和挑战同在。

　　如何在消费疲弱、电商生猛的夹缝中迎战加剧的竞争？黎庆文先生从“差异化、流量为先、业态品牌优选组合、积极对接资本与技术”四大方面提出了建议。“只有把握好流量与租金收益的动态平衡”，黎庆文先生指出，“才能帮助商业地产成功打好持久战”。

　　写字楼空置率压力逐步缓解，市场转机可期

　　国内经济增长放缓，但服务业表现略好于整体经济，广州尤其如是：上半年广州第三产业增加值同比增长8.9%，优于同期GDP增速。服务业发展稳固，为写字楼需求发展奠定了良好基础。

　　三季度，位于珠江新城的越秀金融大厦交付，核心商务区甲级写字楼存量升至369万平方米。尽管新项目带来16.5万平方米的大体量，但由于前期预租良好，交付时出租率已近6成；因此整体市场空置率并未大幅上升，仅轻微上升了1个百分点至7.1%。与此同时，三季度核心商务区甲级写字楼净吸纳量升至近两年来季度新高，达11.8万平方米。

　　珠江新城新增物业租金定位高于区内平均；此外，部分现有物业出租率上升因而小幅加租；双重因素拉升全市平均租金。不过，大量的潜在供应预租进取，令租金涨幅受到抑制：三季度核心商务区甲级写字楼平均租金录得165.2元/平方米/月，环比、同比仅轻微上升0.9%和0.8%。

　　展望未来，大量新甲级写字楼将集中于今明两年交付。预计2015年全年新增供应35.7万平方米；2016年新增供应将高达80万平方米以上，创历史峰值。供应大潮伴随经济增速下行，写字楼市场吸纳压力可谓前所未有。政府层面和市场本身都在积极开创和发掘新的写字楼需求：商事登记简化不断深入推进、区域招商引资各出奇谋、通过“一企一策“支持总部企业落户等等，显示各级政府诚意和决心。此外，金融业加速发展、新兴产业崛起，为写字楼需求带来新的驱动力。再者，服务办公、联合办公、孵化器等创新办公空间也为写字楼吸纳提供了更多出路。综合多方因素，戴德梁行预测：四季度广州甲级写字楼空置率将开始明显上升，并在2016年升至峰值。竞争加剧和租客流失风险令到业主租金调整趋于谨慎，市场平均租金成长受到抑制。至2017年底，空置率压力逐步缓解，市场转机可期。

　　随着甲级写字楼空间的不断增多，“租方市场“已经来到。对于用家而言，选择更丰富，议价空间增大。不过，正是在这样的背景下，部分写字楼业主急于招租，抛出一些不切实际的条件，或者交易过程有所保留等等，更需要写字楼租客格外小心。基于多年客户服务经验与市场观察，戴德梁行华中区写字楼代理部、企业顾问服务部、投资顾问部主管及广州分公司常务副总经理许少青先生指出：写字楼租户需要在“设定目标、抓准时机、筹划空间与借力专家”四方面用心筹谋，把握“写字楼十大得胜之道”，方可旗开得胜。