东原南京力挫万科、金地 “傍上”北辰地王如何突围？

　　房地产市场分化加剧的形势下，热点城市的土地市场已然呈现“僧多粥少”的局面。对于一心渴望“进城”的房企来说，为之付出的代价也势必更高。

　　10月16日，多次现身南京土拍现场皆无所获的东原地产正式宣告落下首子，这家重庆房企在当日一宗军用商住地的竞价转让中，力挫万科、金地等品牌房企，以总价10亿元成功竞得土地。

　　据观点地产新媒体了解，上述地块位于河西中部，紧邻北辰河西地王，并且此次东原20100元/平方米的成交楼板价，也仅次于北辰竞得G10地块时创下的21203元/平方米单价纪录。

　　有南京业内人士表示，在地价高企的情况下，该地块在后续的开发中或将陷入被动。更为现实的是，作为首入南京市场的“新兵”，东原在与其他房企的竞争中还面临品牌影响力的问题。

　　高价入南京

　　与过往招拍挂略显不同的是，该宗军用商住地的拍卖仪式选择了在南京陆军指挥学院举行，参与该地块竞夺的包括万科、金地、东原等房企。

　　在多轮争夺后，东原以总价10亿元、楼面单价20100元/平方米的代价，夺得建邺区河西燕山路98号军用土地，整体溢价率56%。

　　公开资料显示，该地块紧邻河西新任地王北京北辰G10地块和河西万达广场。地块出让面积10008.83平方米，规划用途商业住宅用地，起拍总价为6.4亿元，起拍楼面价12794元/平米。

　　按照规划，未来该地块的建筑限高100米，容积率5.0，总建筑面积50044.15平方米，住宅建筑面积不小于总建筑面积的75%，商业建筑面积不大于总建筑面积的25%。

　　其实，从去年下半年开始，重庆房企东原便多次现身南京土地竞拍现场，包括在河西中部G10地块的竞夺中也出现了东原的身影。

　　此次虽然成功实现在南京首度落子，但东原为此付出的代价也极为高昂，20100元/平方米的成交楼板价仅次于河西单价地王，并与在售项目价格相差无几。

　　据观点地产新媒体了解，地块周边楼盘有苏宁睿城、涟城、金基汇锦国际、华润悦府等，在售均价约25000元/平方米左右，对比来看，“面粉”价已直追“面包”价。

　　因此，业内人士指出，在不具备成本优势下，东原项目未来的的盈利空间会有所压缩，由此也对后期产品打造提出了更高的要求。

　　与此同时，该业内人士也指出，由于此项目为东原南京的处子秀，品牌意义或许要大于实际的盈利预期，东原更希望借助这个项目在南京树立自己的口碑，所以未来项目的入市价格可能会有所“妥协”。

　　河西突围战

　　对于意欲在南京开辟一片市场的外来房企来说，河西板块一直都是拿地的首选，这也使得河西地价在这些年扶摇直上。仅河西中部而言，地价在不足两年的时间里已经涨了25%。

　　在此背景下，外来房企进入南京的门槛也随之水涨船高，包括正荣、金隅、北辰、佳兆业等房企初次进入都披上了地王的光环，河西也因此成为南京名副其实的地王“温床”。

　　此次东原拿地虽然未再次突破地价天花板，但高昂的土地成本还是让其在裹挟之中加入河西楼市的混战之中。

　　据观点地产新媒体了解，仅河西南部而言，已有包括海峡城、正荣润峯、佳兆业城市广场、升龙天汇、五矿崇文金城、招商雍和府在内的6个项目在售，加上即将入市的朗诗熙华府和鲁能公馆，河西南在近期至少将有7盘齐售。

　　若将视界扩大至整个河西，更不乏金隅紫京府、宏图上水云锦、涵碧楼、涟城等，未来随着旭辉北辰项目加入竞逐，整个河西将上演一场宏大的“混战”。

　　眼下，对河西而言较为有利的是去库存周期相对较短。网上房地产数据显示，截止10月8日，河西楼市库存4435套，以今年前9月月均成交826套的数值计算，去化这些房源需要5.37个月。

　　值得注意的是，去化窗口期也促使开发商竞相推货，从而存在拔高河西楼市库存的可能。观点地产新媒体了解到，佳兆业城市广场、海峡城、金隅紫京府、仁恒江湾城、宏图上水云锦、首创立方、正荣润峯、仁恒绿洲新岛、五矿崇文金城和升龙公园道等10家楼盘都表示有意在未来一段时间内加推。

　　与东原和北辰河西中部项目相比，上述项目由于拿地时间较早，楼面单价也便宜不少，由此享有更大的定价主动权。作为后来者，东原要想在这场河西混战中突围显然需要花费更多的心思。